对一个有些不寻常的融资项目的评估

大家晚上好，我有一个我认为不算特别不寻常的计划，想听听你们对此是否有一个好的感觉，或者我是否应该有一个好的感觉 ;-）。

为了扩展家族谱系，我打算出售我的商品房（建于2006年），并购买一栋房子（建于2017年）。

基本情况：
- 商品房已全部还清贷款，房产经纪人评估价值：275,000欧元 + 15,000欧元车位
- 房子：购买价500,000欧元 + 相关附加费用
- 另外，我需要支付一套厨房20,000欧元，以及装修费用（地板、全屋纱窗、刷漆+贴壁纸）共计10,000欧元，房产经纪人为商品房出售收取3.57%费用：10,000欧元
- 因此融资总额约为590,000欧元（房子购买价是固定的，商品房价格我们还未确定，但我在下面的融资计算中仅假设250,000欧元，不确定具体数额）。

我已跟ING银行和Interhyp及房产经纪人沟通过：先买房子，然后装修，之后卖掉商品房，期间需进行过渡融资，保守估计250,000欧元，利率6.8%。

另外这边的资产情况：
- 现金50,000欧元，预计2024年底增至70,000欧元
- 持有价值100,000欧元的盈利股票/ETF，仅在紧急情况下出售，作为养老储备。
家庭税前收入：每年160,000欧元（丈夫120,000欧元，妻子剩余部分）

因此纯融资金额590,000欧元减去自有资本250,000欧元=340,000欧元，前提是不动用现金和股票。

如果商品房真的能卖到290,000欧元，超出部分将于2025年起用于提前还款。

现在有个大（或者小，想听听你们意见）问题：房子的卖方想尽快约公证，购房很可能在七月初成交。租户会住到11月1日，租金1300欧元（含暖气）。商品房销售最保守估计可能在2025年1月1日至2月1日之间完成。
孩子预计十月底出生，我们本不想在那个时候搬家，因此更倾向于2025年初。

我担心的是：如果商品房根本卖不到250,000欧元，或者租户不搬走怎么办？我现在可能需要买一套自己暂时住不了的房子，迎接新生儿，装修房子，同时每月还要支付大约3100欧元的贷款利息，在商品房未售出的情况下。妻子从九月起开始休产假。

我们比较重视安全性，所以想问问你们这些有经验的房主：这听起来像是“切腹式”自杀吗，还是仅仅因为金额大和激素水平（ ;-) ）的影响？

抱歉写了这么多文字，有问题欢迎提问，我觉得可能读起来比较零乱。

… 激素！第一次！叫它害怕相亲吧！

要个孩子，

像很多人一样……还不需要额外的地方

我现在得远见地买个房子，但我不能搬进去，

这在二手房里很常见

如果房子卖不到25万欧怎么办

那就卖不到。你不会因此变穷，也不会陷入困境。

如果房客不搬怎么办？

那你就起诉他搬走。

得把房子重新装修，同时每月得还差不多3100欧贷款

是的，大多数人都是这样双重负担。

但是：这房子是你们的家，所以一切都要更加慎重。

你们一定能行！深呼吸，和银行沟通；深呼吸，去森林散步（妈妈和宝宝也都很受益），一步接一步地走——就像散步一样。

制定一个流程计划，留出延误/意外的空隙，然后开心地开始吧。

哦姆~~~

你们的家庭净收入估计为8500欧元，我很难理解你的担忧。这要看你们的生活水平。如果你们每周两次去餐厅吃饭，买设计师服装，固定支出（不包括住房）已经有4000欧元，那确实会比较紧张。
如果你们的消费水平大致属平均水平，就不必担心。
我们过去四个月一直在过渡房屋支付租金（1600欧元），还包括新房的贷款及利息（1200欧元），土地费用（600欧元）及其他所有固定支出（1500欧元），还要生活开销。我们的家庭净收入比你们少1000欧元。
如果这栋房子真的是合适的，我也不会放弃。找一个专家帮你们检查房子，如果他表示可以，就去买吧！

在家庭收入和安全资产方面完全轻松。即使出售ETW不现实地获得较少收益，或因某种原因延迟，假设平均生活水平，你们在任何时候都不应经济困难。我认为这更可能是因为对“较大”金额的不熟悉。

唯一的风险是租户。他是否已经解约或者租约是否到期。如果是，他若不搬出，则须赔偿损失。你自己只有在土地登记簿上时才能解约，且解约期限和诉讼可能会耗时。