Wohnungen verkaufen oder behalten?

[f-pNo]

Aber mal abgesehen von der ganzen Eigentumsproblematik: Macht es mehr Sinn einen Teilverkauf zur Erhöhung des Eigenkapital durchzuführen oder eher einen Teil der Finanzierung mit den Mieteinnahmen abzudecken? Was sind jeweils die Vor- und Nachteile?

Den größten Vorteil den ich sehe wenn wir die Häuser behalten ist ganz einfach, dass die Häuser einen Teil des Kredits abzahlen, das Grundvermögen aber erhalten bleibt. Auf der anderen Seite verschulde ich mich natürlich mit einer relativ hohen Summe obwohl ich auf der anderen Seite mehrere hunderttausend Euro Grundvermögen besitze. Irgendwie auch blöd...

Vorteil Verkauf: Erhöhung Deines Eigenkapital-Anteils = niedrigere Verschuldung und ggf. bessere Konditionen, geringere Belastung
Nachteil Verkauf: Was weg ist, ist weg. Zudem hättet Ihr in der Eigentümergemeinschaft noch eine zweite, ggf. fremde, Partei, welche plötzlich mitbestimmen will (OK - würde wahrscheinlich familienintern immer überstimmt werden). Zudem müsste man sehen, wie man mit den Rücklagen verfährt (Instandhaltungsrücklage oder wie sich dies nennt).

Vorteil behalten: siehe oben Gegenteil der Nachteile + laufende Mieteinnahmen
Nachteil: Versteuerung der Mieteinnahmen (aus diesem versteuerten Einkommen, würdet Ihr dann ggf. die Sondertilgungen machen); höhere Belastung durch die eigene Hausrate aufgrund höheren Kreditanteil (Private Kreditkosten könnt ihr nicht steuerlich ansetzen - meines Wissens)

Bevor Ihr eine Entscheidung trefft, solltet Ihr auch unbedingt den Steuerberater konsultieren. (Nicht dass Ihr plötzlich noch nachträglich Schenkungssteuer o.ä. bezahlen müsst.)

 

[Chris29.2]

Schenkungssteuerrechtlich ist alles geklärt. Zumindest etwas

 

[Chris29.2]

An Rücklagen stehen zur Zeit ca. 60.000€ auf den Hauskonten zur Verfügung und die Häuser sind schuldenfrei bzw. nicht belastet. Des weiteren werden monatlich Rücklagen auf ein Sparkonto eingezahlt. Zur Zeit 700€ monatlich.

 

[f-pNo]

An Rücklagen stehen zur Zeit ca. 60.000€ auf den Hauskonten zur Verfügung und die Häuser sind schuldenfrei bzw. nicht belastet. Des weiteren werden monatlich Rücklagen auf ein Sparkonto eingezahlt. Zur Zeit 700€ monatlich.

Sollte nur ein Hinweis sein, wo ggf. Stolpersteine lauern könnten (Zahlen diesbezüglich musst Du meines Erachtens hier nicht nennen, da für das Problem nicht relevant und "Privatsache").
Allerdings kennst Du Dich vermutlich in Sachen "Vermieter" besser aus als ich.

 

[Trommo]

Wie hoch sind denn deine Mieteinnahmen abzüglich. aller Rücklagen, Steuer usw.?

 

[Chris29.2]

Sollte nur ein Hinweis sein, wo ggf. Stolpersteine lauern könnten (Zahlen diesbezüglich musst Du meines Erachtens hier nicht nennen, da für das Problem nicht relevant und "Privatsache").
Allerdings kennst Du Dich vermutlich in Sachen "Vermieter" besser aus als ich.

Ok, jetzt habe ich sie genannt, muss aber nicht weiter ins Detail gehen. Wollte nur mitteilen, dass keine Schulden auf den Häusern sind (ist ja nicht ganz unwichtig) und die Häuser in den letzten Jahren stark (energetisch) saniert wurden. Es wurde in den letzten 10 Jahren sogut wie kein Geld aus den Häusern "gezogen" sondern ausschließlich investiert.

In die Vermieterrolle bin ich erst vor ca. einem Jahr gerutscht nach dem Tod meines (anderen) Onkels. Seit dem bin ich allerdings voll eingestiegen und fertige die Steuererklärungen und kümmere mich in Vertretung für die Erbengemeinschaft um alles. Macht irgendwie sogar Spaß.

Wie hoch sind denn deine Mieteinnahmen abzüglich. aller Rücklagen, Steuer usw.?

Da ich noch nicht allzu lange dabei bin (siehe oben) würde ich die aktuellen Nettoeinnahmen für mich auf ca. 10.000€ schätzen. Zukünftig etwas mehr und langfristig gesehen (nach Wegfall der zwei Nießbrauchsrechte, was hoffentlich noch sehr lange dauert) natürlich einiges mehr. Das lässt sich allerdings schlecht mit in eine Finanzierung einbinden. Das ist auch irgendwie mein Dilemma: Man weiß, dass man ein nicht unbeträchtliches Vermögen besitzt, hat im aktuellen Zeitpunkt (zu dem man Bauen möchte) aber so gut wie nichts. Das macht die Sache irgendwie kompliziert für mich. Aber irgendwie ist es für mich (noch) zu widersprüchlich sich mit diesem Background über beide Ohren zu verschulden. Bei o.g. Budget und vorhanden Eigenkapital reden wir ja über ein Kreditvolumen von ca. 400.000€. Das ist bei unserem Einkommen natürlich ein oder zwei Hausnummern zu viel.

Gruß