Wahl des richtigen Bauverfahrens in Neubaugebiet

[bewobau]

Hallo zusammen,

wir planen aktuell den Bau eines Einfamilienhauses in einem Neubaugebiet in Baden-Württemberg. Der Bebauungsplan ist sehr detailliert, und wir halten uns in allen Punkten daran – einschließlich Abstandsflächen, Dachform, First-/Traufhöhen etc. Es sind also keinerlei Abweichungen, Befreiungen oder Sondergenehmigungen erforderlich.

Nun stehen wir vor der Entscheidung, welches Verfahren wir für die Einreichung wählen sollen:

1. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (klassischer Bauantrag): Rechtlich am sichersten, aber in unserer Region mit extrem langen Bearbeitungszeiten verbunden – teilweise bis zu einem Jahr.
2. Genehmigungsfiktion (§ 54 LBO): Wenn innerhalb von drei Monaten keine Rückmeldung erfolgt, gilt der Bau als genehmigt. Vorteil: schnellere Planungssicherheit. Nachteil: Es erfolgt keine inhaltliche Prüfung durch die Behörde, was rechtliche Risiken birgt.
3. Kenntnisgabeverfahren: Könnte grundsätzlich angewendet werden, da alle Festsetzungen eingehalten werden. Allerdings ist hier – ebenso wie bei der Genehmigungsfiktion – die rechtliche Sicherheit eingeschränkt. Bei möglichen Verstößen trägt der Bauherr die volle Verantwortung, da keine behördliche Prüfung stattgefunden hat.

Haftung & Verantwortung:
Da wir mit einem Generalunternehmer bauen, gehen wir davon aus, dass die Verantwortung für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorgaben primär beim Bauunternehmen liegt – also auch im Fall von Kenntnisgabeverfahren oder Genehmigungsfiktion. Unser Verständnis ist, dass das Unternehmen dann auch haftbar gemacht werden könnte, sollte doch etwas nicht korrekt umgesetzt sein.

Trotzdem stellt sich uns die Frage:
Welches Verfahren würdet ihr in dieser Konstellation empfehlen?
Gibt es aus eurer Sicht klare Vorteile des klassischen Bauantrags, auch wenn es länger dauert? Oder ist ein Kenntnisgabeverfahren in unserem Fall genauso vertretbar, wenn der Generalunternehmer die Verantwortung trägt?

Vielen Dank für eure Einschätzungen und Erfahrungen!

 

[bewobau]

Welche Risiken gibt es denn konkret, was könnte bemängelt werden? Wenn der Bebauungsplan alles regelt, gibt es vmtl. deutlich weniger Risiko wie bei anderen Bauvorhaben? Was meint Ihr?

 

[nordanney]

Ich würde ausschließlich Punkt drei wählen. Wenn es ansonsten keinen anderen Grund gibt, braucht man auch keinen Bauantrag.

 

[andimann]

Moin,

ihr habt da noch ein kleines Verständnisproblem:

wenn der Generalunternehmer die Verantwortung trägt?

Der GU trägt keine Verantwortung, sondern der Bauherr. Du/ihr seid für alles verantwortlich was auf euren Grundstück passiert. Wenn das Haus am Ende zu nahe am Nachbarn steht, ist das euer Problem, nicht das des GUs. (wenn ihr die Pläne so freigegeben habt...)

Trotzdem haben wir ohne "echten" Bauantrag gebaut, der GU hat da drübergesehen und wir haben die Pläne auch mit dem Bauamt durchgesprochen. so schwierig ist das für ein normales Haus nicht.

Viele Grüße,

Andreas

 

[bewobau]

@andimann
Naja, wir beauftragen das Bauunternehemn ja nach Bebauungsplan und LBO zu planen und diese einzuhalten. Daher sollte es doch haftbar sein sollte es dann doch anders bauen?

Heißt Ihr habt auch im Kenntnisgabeverfahren gebaut?

 

[nordanney]

Heißt Ihr habt auch im Kenntnisgabeverfahren gebaut?

Wir? Ja klar. Geht schneller, bis Du starten kannst. Ist billiger. Nachteile: Keine, sofern Du die Vorgaben des B-Plans einhältst.