Knifflige Grundstücksplanung: Garage + Eingang nach SW oder NO?

[Bambula]

Ja, schön ! - das hatte ich gar nicht erwartet, ich dachte die wären schon fertig und geheim.

Wir haben wie eingangs erwähnt bisher nur mit "Variante 1" geplant. Mittlerweile gefällt uns "Variante 2" immer besser, so dass wir dahingehend planen werden. Übernächste Woche haben wir den ersten Termin beim Architekt. Wenn es erste Entwürfe gibt, werde ich diese gerne hier einstellen.

130 qm für Hausgrundfläche, Garage und Fahrspuren wären nicht fett.

Ausgehend von der Grundriss-Definition in 3(4) Bebauungsplan in Verbindung mit §19(4) Baunutzungsverordnung könnte es schon knapp werden.

130 m² wären tatsächlich sehr knapp. Aber es steht ja auch Grundflächenzahl = 0,4 im Plan. Also kann ich doch davon ausgehen? Kann ein Bebauungsplan nach Veröffentlichung der rechtskräftigen Fassung eigentlich verschlechtert werden, also z.B. die Grundflächenzahl = 0,4 rausgenommen werden, so dass nur noch Grundriss = 130 gilt?

Ja, aber bei einem Bebauungsplan handelt es sich ja sozusagen um ein kommunales Gesetz und da sind solche Unzulänglichkeiten IMHO untragbar.

Wird ein Bebauungsplan nicht von Fachleuten erstellt? Wenn deine Aussage stimmt, ist der Bebauungsplan dann in dieser Form ungültig oder kann man sich die "günstigere Variante" heraussuchen?

 

[11ant]

Aber vielleicht sehe nur ich mit meinem engen Vermesserblick Probleme, die es gar nicht gibt.

Dass Vermesser präzise schauen, ist schon gut so, andernfalls könnte man ja gleich einen Grobschätzer bestellen.

Übernächste Woche haben wir den ersten Termin beim Architekt. Wenn es erste Entwürfe gibt, werde ich diese gerne hier einstellen.

Ach, Architekt auch noch - das wird ja immer herrlicher. Jetzt mach´ mir denn Sonntag noch süßer und sage, daß der ernsthaft einen ersten Entwurf machen soll und kein mitgebrachtes Freeware-Simshaus nachzeichnen

Kann ein Bebauungsplan nach Veröffentlichung der rechtskräftigen Fassung eigentlich verschlechtert werden, also z.B. die Grundflächenzahl = 0,4 rausgenommen werden, so dass nur noch Grundriss = 130 gilt?

Spätere Fassungen dürften immer auch ggf. negativ anders sein, aber ungünstige Auslegungen bestehender Vorgaben wären nicht rechtens.

Hier sind die Angaben wirklich ungewöhnlich unverständlich. Die Interpretation "0,4, ungünstigstenfalls aber 130 qm" wäre schön - aber ich sehe keinen Hinweis, daß das die Intention wäre.

Wird ein Bebauungsplan nicht von Fachleuten erstellt? Wenn deine Aussage stimmt, ist der Bebauungsplan dann in dieser Form ungültig oder kann man sich die "günstigere Variante" heraussuchen?

Nein, ein Wahlrecht sehe ich schon gar nicht. Diese Pläne werden von Fachleuten erstellt, aber da gibt es mehrere Qualitäten von. Zunehmend greift man zu externen Planungsbüros und diese wohl zuweilen auch zu Werkstudenten - man sieht das dann meist an Traufhöhen, die in Hanglagen nur an einer Straßenseite "funktionieren" und ähnlichen Details. Hinter dieser Grundflächenzahl-Grundriss-Regelung steckt aber vermutlich eher ein Gedanke, der nur leider nicht erklärt (und wie von @Escroda vermutet, wohl auch mangelhaft an der gültigen Norm gemessen) wurde.

 

[Escroda]

Also kann ich doch davon ausgehen?

Das ist ja eben die Frage.
Ich bleibe zwar dabei, dass die Festsetzungen wirr und unzulässig sind, aber ich denke, Du hast sie so aufgefasst, wie die Plangeber das meinen. Grundriss für die Hauptanlagen, zu denen ja auch Wintergärten, Terrassen und Balkone gehören und Grundflächenzahl für alles, inkl. den zulässigen Überschreitungen nach §19 (4) Baunutzungsverordnung. Somit sollte deine derzeitige Planung kein Problem sein.

Kann ein Bebauungsplan nach Veröffentlichung der rechtskräftigen Fassung eigentlich verschlechtert werden, also z.B. die Grundflächenzahl = 0,4 rausgenommen werden, so dass nur noch Grundriss = 130 gilt?

Nur mit offizieller Änderung, d.h. Änderungsbeschluss des Gemeinderates, Offenlage, Bürgerbeteiligung, Satzungsbeschluss. Sehr aufwendig, daher sehr unbeliebt, daher unwahrscheinlich. Es sei denn, irgendwer klagt gegen den Bebauungsplan. Stellt ein Gericht gravierende Mängel fest, könnte der Bebauungsplan nichtig sein.

Ich bin mittlerweile der Meinung, dass ich Probleme sehe, die gar keine sind.

 

[Rob11]

Hallo zusammen,

wir lesen hier schon eine Zeit im Forum mit, jetzt trifft es uns endlich selber Wir stehen am Beginn unserer Hausplanung und haben uns schon ein wenig in Grundrisse verkopft. Dabei haben wir die Garage und das Haus so angeordnet, wie im Bebauungsplan vorgeschlagen. Jetzt sind wir uns nicht mehr sicher, ob diese Anordnung auch gut zum Grundstück passt. Daher geht’s noch mal zurück auf Start und wir überlegen erst mal, wo wir Garage und Eingang am besten platzieren und machen dann weiter mit dem Grundriss.
(In den nächsten Wochen haben wir einen Termin beim Architekten, bis dahin würden wir aber gerne schon mal die Entscheidung bzgl. Lage der Garage und des Eingangs treffen. Wenn wir erste Hausgrundrisse haben, würden wir diese auch gerne hier im Forum diskutieren. Dann werde ich auch den Fragebogen ausfüllen. )

Zu unserem BV:
- Grundstück: 500 m², ca. 24 m x 20 m (Neubaugebiet, bretteben) siehe Bebauungsplan
- Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen + Keller
- Außenmaße ca. 9 x 11,5 m (Länge muss lt. Bebauungsplan 25% größer als Breite sein)
- Garage muss im Baufenster angeordnet sein, mind. 5 m und Max. 7 m von der Straße entfernt, nur Flach- oder Pultdach erlaubt

Nun zu unserer Frage:
Wie würdet ihr das Haus und die Garage in dem Grundstück anordnen, um die sehr überschaubare Fläche bestmöglich auszunützen?

Im Bebauungsplan vorgeschlagen ist die Haus-Garagenanordnung „Variante 1“. D.h. die Doppelgarage steht im Südwesten des Grundstücks, den Eingang würden wir dementsprechend im Westen platzieren. So war unsere bisherige Überlegung.

Vorteile Variante 1:
- Doppelgarage möglich
- Hinter der Garage Platz für Holzlager, Gartenhaus, Mülltonnen
- Haus kann bis auf 3 m an nördl. Grundstücksgrenze gerückt werden

Nachteile Variante 1:
- Ein großer Teil des (ohnehin sehr kleinen) Gartens wird mit Garage, Einfahrt, Weg zugepflastert
- Nutzbarer Garten (für Schaukel, Trampolin, Gemüsebeet etc.) kaum vorhanden
- Weg von Garage zu Haus nicht überdacht
- Garage steht im schönen Teil des Grundstücks
- Grünsteifen nördlich und östlich des Hauses (Abstandsfläche) wird wohl nie genutzt
- Durchgang zw. Garage und Haus nicht besonders schön

Unsere neue Überlegung ist Variante 2: statt einer Doppelgarage bauen wir eine komfortable Einzelgarage (ca. 3,5 – 4 m breit) im Norden als Grenzbebauung. Der Eingang wäre dann auf der Ostseite.

Vorteile Variante 2:
- Im Süden und Westen bleibt ein kleiner, gut nutzbarer Garten
- Ausrichtung Wohnbereich Richtung SW
- Kurzer evtl. überdachter Weg von Garage zu Hauseingang

Nachteile Variante 2:
- Nur Einzelgarage möglich
- Wohin mit Rädern, Mülltonnen, Brennholz?
- Treppenhaus / Diele im EG schlecht zu belichten, da Garage an Nordwand des Hauses steht?

Jetzt sind wir sehr gespannt auf ein paar weitere Meinungen. Vielleicht gibt es noch andere Aspekte, die wir noch gar nicht berücksichtigt haben?

Vielen Dank schon mal für eure Mühen!

Hi,
Bin auch deinen Beitrag gestoßen, weil bei uns die Situation fast die gleiche ist.
Darf ich fragen, ob/wie ihr das mit der Garagenbreite und dem dahinterliegenden Raum mittlerweile gelöst habt?

Vielen Dank !