KFW-40 Standard vorgeschrieben aber KFW-55 Standard bauen; Vertragsstrafe, Folgen?

[ente1994]

Guten Morgen zusammen,

meine Freundin und ich möchten ein Haus bauen und haben ein Grundstück in der Region Hannover in Aussicht bzw. könnten es bereits kaufen. Im Bebauungsplan ist der KFW 40 Standard gefordert, soweit so gut. 2 Angebote eines Hauses liegen mit dem Standard bereits vor. Im Kaufvertrag für das Grundstück steht folgender Passus:

Gebäudeenergiegesetz und Vertragsstrafe
Die XXX hat sich gegenüber der Gemeinde XXX weiter verpflichtet, die jeweils zulässige Bebauung in die Kaufverträge aufzunehmen. Die abgeschlossenen Kaufverträge legt die XXX bei der Kommune als Nachweis zur Einhaltung der Vereinbarungen aus dem städtebaulichen Vertrag vor. Der Käufer erklärt sich damit ausdrücklich einverstanden. Der Käufer ist verpflichtet, den Gebäudeenergiegesetz-Nachweis unaufgefordert innerhalb von 12 Monaten nach Errichtung des jeweiligen
Gebäudes der Kommune und der XXX vorzulegen. Wird die Nachweispflicht nicht eingehalten oder das Gebäude abweichend von den vertraglichen Vorgaben erbaut, zahlt der Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von 15.000 € je Gebäude an die Gemeinde. Die Vertragsstrafe ist innerhalb von zwei Wochen nach schriftlicher Aufforderung durch die Gemeinde fällig. Die Vertragsstrafe ist jeweils ab Fälligkeit mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 Baugesetzbuch zu verzinsen. Die Gemeinde XXX wird aus dieser Regelung unmittelbar zur Forderung der Vertragsstrafe berechtigt (echter Vertrag zu Gunsten Dritter).


Unsere möglichen Hausbauer meinten man könne einfach ein KFW 55 Haus bauen, die Vertragsstrafe zahlen und immer noch einiges sparen, da die Mehrkosten eines KFW 40 Hauses so grob bei 40-55.000€ liegen würden.

Ich frage mich, ob damit dann tatsächlich alles abgegolten ist oder ob die Gemeinde weitere Forderungen stellen kann und möchte mich dahingehend absichern.

Noch ist es nur ein Gedankenspiel, heißt nicht dass ich es tatsächlich tun möchte, aber ich würde es zumindest mal durchspielen wollen, da durch den Wegfall einer Lüftungsanlage ja auch Geld gespart wird. Sowohl Anschaffung als auch laufende Kosten.

Jemand anderes Erfahrungen mit dem Vorgehen?

Liebe Grüße

 

[Rübe1]

Moin!

Also, das mit der Vertragsstrafe ist der Privatrechtliche Teil. Wenn das im B-Plan so festgeschrieben ist, folgt dann der öffentlich-rechtliche Teil. Und der ist weitaus schlimmer, bis hin zur Nutzungsuntersagung.

Fazit: ich wäre bei der Auswahl der möglichen Baupartner etwas vorsichtiger. Die wären jedenfalls sofort raus bei mir...

 

[nordanney]

Noch ist es nur ein Gedankenspiel

Lass es dabei. Du musst zur Baugenehmigung eine KfW40 Planung einreichen.
Such dir ein anderes Unternehmen. Der Unterschied in der Effizienz (kein QNG & Co) kostet nicht den genannten Betrag. Außer, es ist ein Billigheimer, der eh schon billigen Murks abliefert. Und er mir schon Betrug vorschlägt, hat das wohl auch in seiner Bau-DNA
Großzügig gerechnet sind es 100€ je qm Wohnfläche an Aufpreis. Hab Kunden, die rechnen tatsächlich nur mit 50€. Die bauen aber auch schon Gebäudeenergiegesetz nicht auf Kante genäht.

 

[11ant]

Leider kennen wir das Haus zu dem bereits Angebote vorliegen sollen dennoch nicht. Dass Du offenbar für mehrere Parteien das Pseudonym "XXX" verwendest, macht die Konstellation nicht gerade übersichtlicher. Was Du nach meiner Kenntnis voll zutreffend vermutest ist, daß EH40 statt EH55 ein Luxus ist, der sich mindestens für den Einfamilienhaus-Einzelbauherrn nicht rechnet. Bis Du mit einer Normenkontrollklage gegen diese Klausel ein Urteil bekommst, werden mehrere Jahre vergehen (in denen Du dem Anwalt einen Vorschuß leisten müssen wirst).

Du musst zur Baugenehmigung eine KfW40 Planung einreichen.

Da liegt der Hase im Pfeffer. Man kann nur sehr kompliziert aus einer EH40 Planung eine EH55 Ausführung machen, und den Planungsteil der EH40 Mehrkosten bekäme man dabei nicht zurück.

Suche Dir eine Gemeinde, die nicht diesen Sockenschuß hat (auch wenn der aktuell höchst in Mode ist).

 

[Rübe1]

Nee, das hat nichts mit Sockenschuß zu tun, sondern ist Voraussicht. Nachdem die ursprünglichen Klimaziele ja aufgegeben wurden, hat man die Fristen ja jetzt bis 2050 schon verlängert, das klimaneutrale Haus zu bauen. Was Altbauten einschließt. Heißt, wer heute nur Gebäudeenergiegesetz-Mindeststandard im Neubau verbaut, fängt spätestens in 20 Jahren mit der Sanierung an. Wie Nordanney schon schrub, der Schritt von 55 auf 40 ist nicht groß, wenn, höchstens in den (gewinnbringenden) Nachträgen. Wer aber so dreist auf Bech...ss hinweist, der gehört ganz einfach disqualifiziert.

 

[11ant]

Nee, das hat nichts mit Sockenschuß zu tun, sondern ist Voraussicht. Nachdem die ursprünglichen Klimaziele ja aufgegeben wurden, hat man die Fristen ja jetzt bis 2050 schon verlängert, das klimaneutrale Haus zu bauen. Was Altbauten einschließt. Heißt, wer heute nur Gebäudeenergiegesetz-Mindeststandard im Neubau verbaut, fängt spätestens in 20 Jahren mit der Sanierung an.

Albert Borland würde sagen: "das glaube ich nicht, Tim". Bis 2050 vergehen noch eine Handvoll Europaparlaments- bzw. ein halbes Dutzend Bundestagswahlperioden. Das halte ich für eine ausreichende Zeitspanne, auch als Politiker zur Besinnung zu kommen. Die Inflation des vorauseilenden Gehorsams kann nicht ewig so weiter gehen (vgl. Abraham Lincoln). Aufholpflichten für Bestandsbauten gelten nur bei Eigentumsübergängen, in zwanzig Jahren wird der TE ja hoffentlich noch nicht Erblasser geworden sein. Ganz klar nein, ich sehe den Gesetzestreuen von heute bei weitem nicht als den Gestrigen von morgen (sondern eher ein Rightsizing staatlicher Bürgerbelehrungen unausweichlich kommen). Selbst eine "gute Sache" wie die Umwelt heiligt nicht alle Mittel, und auch Regierungen sollten ihre pädagogischen Kompetenzen nicht überschreiten. Umerziehung mit dem Rohrstock implementiert kein Zukunftsdenken.