ᐅ Grunddienstbarkeiten werden von zukünftigem Nachbar ignoriert?

Guten Morgen.

Folgender Sachverhalt:

Wir haben von meinen Eltern ein Grundstück neben ihnen bekommen und schon vor längerer Zeit hingebaut.
Neben uns liegt ein größeres Hanggrundstück, welches meine Mutter+Tante letztes Jahr verkauft haben.
Im Zuge des Verkaufs waren meine Eltern bei einem Anwalt mit dessen Hilfe der Kaufvertrag erarbeitet wurde.

Es wurde so vorgegangen, dass zwischen unserem Grundstück und dem Hang-Grundstück ein 3m breiter Streifen mit eigener Flurnummer erstellt wurde, welcher als Zufahrtsstraße zur Erschließung des Hang-Grundstück dienen soll. Am Ende dieser Sackgasse kommt dann noch das Grundstück meiner Eltern.

Auf der Zufahrtsstraße wurde für meine Eltern und uns per Grunddienstbarkeit ein Geh-/Fahrtrecht sowie Leitungsrecht eingetragen.
Außerdem wurde per Grunddienstbarkeit eine Bebauungsunterlassung eingetragen, welche besagt, dass ein 3m breiter Streifen auf dem Hang-Grundstück parallel zur Zufahrtsstraße nicht bebaut werden darf, insbesondere soweit eine Grenzbebauung zulässig wäre. (Es sollen also keinerlei Grenzbebauungen zulässig sein)
So wollten wir sicherstellen, dass der Käufer uns allen nicht zu stark auf die Pelle rückt.

Nun bekomme ich gestern einen Schrieb vom Bauamt, dass die Baugenehmigung für 3 Einfamilienhaus erteilt wurde (3EFH ist für uns grundsätzlich i.O.).
Im Lageplan wurde ich dann darauf aufmerksam, dass der Bauherr nicht nur den 3m Streifen auf dem Hang-Grundstück mit Carports bebaut, sondern beim letzten Haus auch noch den Carport auf das Ende der Zufahrtsstraße geplant hat.
Dieser stünde also direkt an unserer Grenze, anstatt 6m entfernt (3m Zufahrtsstraße + 3m Streifen Bebauungsunterlassung).
Viel problematischer ist das für meine Eltern, weil sie so die Zufahrtsstraße mit ihrem Geh-/Fahrtrecht nicht nutzen könnten, um auf ihr Grundstück zu kommen. Deren Grundstück bleibt zwar grundsätzlich über deren eigene Zufahrt einer anderen Straße erreichbar, aber das tut ja nix zur Sache.

Bei einem Telefonat mit dem Sachbearbeiter wurde mir mitgeteilt, dass es nicht Aufgabe des Bauordnungsamts wäre, dass sie die Einhaltung der Grundbucheinträge prüfen. Es wäre lediglich ihre Aufgabe zu prüfen, ob eine eventuelle Grunddienstbarkeit vorliege, falls eine Solche für das geplante BVH benötigt werden würde. Wenn man als Bauherr also zur Erschließung über ein Privates Grundstück müsse, wird geprüft, ob das mit einer Grunddienstbarkeit abgesichert ist.

Auch wenn ich mich bisschen über den Sachverhalt wundere, warum sowas vom Bauamt nicht geprüft wird, müssen wir uns nun Gedanken machen, wie da weiter vorzugehen ist?
Natürlich steht von Seiten meiner Eltern erstmal ein Gespräch mit dem Käufer an, zeitgleich wird aber auch wieder der Anwalt kontaktiert, damit dieser den Sachverhalt schonmal prüfen kann.

Wie geht man da grundsätzlich weiter vor, falls das Gespräch mit dem Käufer zu keiner Einsicht führt?

Er hat den Vertrag ja unterschrieben und soll sich dann auch daran halten.
Ohne dem Käufer etwas unterstellen zu wollen, fällt es mir äußerst schwer zu glauben, dass das aus Unwissenheit passiert ist... 😉

Über Hinweise wäre ich sehr dankbar.

Grüße

Also nach meiner eigenen Erfahrung in einer anderen Angelegenheit bleibt da nur zu sagen: klärt das direkt mit den Käufern bzw. deren Planern. Und wenn das nicht fruchtet, dann habt ihr ja bereits den Anwalt.

Und vergiss das Bauamt: die helfen in solchen Angelegenheiten so gut wie nie -da müsst ihr leider selbst tätig werden.

matte1987 schrieb:

Folgender Sachverhalt:

Bundesland?
Lageplan?

matte1987 schrieb:

Es wurde so vorgegangen, dass zwischen unserem Grundstück und dem Hang-Grundstück ein 3m breiter Streifen mit eigener Flurnummer erstellt wurde, welcher als Zufahrtsstraße zur Erschließung des Hang-Grundstück dienen soll.

Und der wurde mit dem Hang-Grundstück an den gleichen Käufer verkauft?

matte1987 schrieb:

Auf der Zufahrtsstraße wurde für meine Eltern und uns per Grunddienstbarkeit ein Geh-/Fahrtrecht sowie Leitungsrecht eingetragen.

Wortlaut?
Wird auf einen Lageplan Bezug genommen?

matte1987 schrieb:

Außerdem wurde per Grunddienstbarkeit eine Bebauungsunterlassung eingetragen

Zu wessen Gunsten?
Wortlaut?

matte1987 schrieb:

Bei einem Telefonat mit dem Sachbearbeiter wurde mir mitgeteilt, dass es nicht Aufgabe des Bauordnungsamts wäre, dass sie die Einhaltung der Grundbucheinträge prüfen.

Das ist richtig. Die Prüfung umfasst die Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften, nicht von privatrechtlichen Vereinbarungen. Daher wird die Baugenehmigung auch unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.

matte1987 schrieb:

Wie geht man da grundsätzlich weiter vor, falls das Gespräch mit dem Käufer zu keiner Einsicht führt?

Du kannst ja erst dann Dein Recht einfordern bzw. einklagen, wenn es verletzt wurde. Wenn der Käufer sich im Recht sieht, kannst Du bzw. Dein Anwalt erst etwas unternehmen, wenn er tatsächlich gegen Eure grundbuchlich gesicherten Vereinbarungen verstößt. Sobald also Bautätigkeiten starten, die die Umsetzung der Baugenehmigung vermuten lassen, sollte Dein Anwalt ein unmissverständliches Schreiben aufsetzen.

welches Bundesland?

Ich würde prophylaktisch Widerspruch einlegen.
Den kann man ggf immer noch zurück ziehen.

Grundsätzlich hat sich das Bauordnungsamt erst einmal richtig verhalten. Ich würde mal das Gespräch mit dem Bauherren (ein Unternehmen?) suchen. Womöglich ist es seitens des Planers einfach unterlassen worden, die vorhandenen Grunddienstbarkeiten zu prüfen.

Zeig mal bitte einen Lageplan der Gesamtsituation IST und SOLL. Danke!