ᐅ Bewertung (Teil-)saniertes Haus aus 1961

wpic schrieb:

Nein. Die Dachstühle werden dann baulich getrennt [...],

Kollegen, denen das zuzutrauen ist, wird es wohl auch in BW geben, allerdings klingt es auch preislich wohl nicht nach einem Pappenstiel.

Das Haus macht erst einmal einen guten Eindruck. Die Modernisierung vor 15 Jahren kann sich allerdings nur auf das „Äußere“ beschränkt haben, sodass das MakeUp einige Mängel kaschiert.
Auch kann man an dem Exposé erkennen, dass es von privat verkauft wird. Es fehlen meiner Meinung nach wichtige Faktoren, die man nennt oder auch zeigt. Entweder sind sie aus Unwissenheit nicht erwähnt oder gezeigt, oder die Verkäuferin möchte nicht mit den unschönen Details Interessenten verprellen. Das ist natürlich in einem Expose immer eine Gradwanderung.
Mir fehlt hier der Energielevel und ein Foto der Heizung sowie das Material der Fenster und die Stellplatzsituation. Gartenansicht wäre auch nett zu sehen, denn dann hätte man die Fassade auf der Seite zur Begutachtung - auch gerade mit dem Balkon. Dach ist nicht zu sehen. Nun denn.. Die Verkäuferin hat sich auf die netten und schicken Fotos konzentriert, nicht aber auf die technischen bzw baulichen Features.
Es gab eine Zeit, da habe ich für Makler Häuser fotografiert. Neben schicken homegestagten Fotos sollten auch sachliche Fotos präsentieren.
Auch in der Textform fehlt das ein oder andere, aber wie schon gesagt: ich gehe davon aus, dass es die Eigentümerin unwissentlich nicht zeigt oder nennt.

PurpleBee schrieb:

Natürlich ist eine Besichtigung mit einem fachkundigen Architekten sinnvoll, ich hätte auch einen im Bekanntenkreis.

Das ist doch prima, wenn Ihr einen Architekten kennt. Wenn er jetzt auch noch Ahnung von Altbau hat und am besten über 50 Jahre alt ist, also Erfahrung hat, das wäre gut. Wenn nicht er, dann kennt er vielleicht einen Berufskollegen, der nicht nur die Sanierung, sondern auch die Heiztechnik einschätzen kann. Ein Heizungsbauer selbst muss meiner Meinung nach nicht gleich sein.

PurpleBee schrieb:

Verbrauch wohl etwa 1.000 Liter Öl/Jahr

Wo kommt die Zahl her? Unbedingt Rechnungen zeigen lassen.

PurpleBee schrieb:

Dach neu eindecken?

PurpleBee schrieb:

DG ausgebaut, Dach von innen isoliert, neue DG-Fenster

Man könnte fast davon ausgehen, dass das Dach vor den neuen Dachfenstern neu eingedeckt wurde. Wunderlich allerdings, dass das nicht erwähnt wird. Daraus schließe ich, dass das Dach nur neu isoliert wurde und im Zuge des Ausbaus neue Dachfenster eingebaut wurden, nicht aber eine Neueindeckung erfolgte.

PurpleBee schrieb:

Ggfs. Fassade neu dämmen, falls dies noch nicht geschehen ist?

PurpleBee schrieb:

Fassade wurde vor 15 Jahre "gemacht", komplett verputzt (noch unklar, ob die Fassade auch damals gedämmt wurde)

Meine Annahme: Die Fassade wird wohl dem Standard Anfang der 2000er Zeit gedämmt sein. Warum auch nicht.

PurpleBee schrieb:

Fenster 2 oder 3-fach verglast, unklar wie alt

Das werden dann 2-Fach verglaste Fenster sein, was jetzt auch kein Mangel oder Nachteil sein wird. Es wird dann wohl passend der Fassadendämmung gemacht sein. Ist aber auch nur eine Mutmaßung.

PurpleBee schrieb:

Muss ich dafür auch an das Thema Lüftung denken?

Nein, das Haus wird trocken gewohnt sein und funktionieren.

PurpleBee schrieb:

Bad wäre noch zu machen (würden wir wahrscheinlich mit Einzug machen)

Naja, es ist bewohn- und benutzbar.

PurpleBee schrieb:

Die Nachbarn haben das Haus wohl auch schon saniert,

Nachbarschaft mit gleicher Bebauung sind immer gute Indikatoren. Klingeln, fragen, schauen. Viele zeigen gern das, was sie haben oder auch bewusst saniert/renoviert haben.

Ich würde mir alle damaligen Rechnungen zeigen lassen. Anhand dieser sieht man ja, was gemacht wurde und von wem.
Verbrauchsrechnungen sind auch aussagekräftig, schließlich wohnt dort eine vier-köpfige Familie.
Bei allen weiteren wie zb Dach- und Kellerfragen kann Dir der Architekt weiterhelfen.
Ob der Keller schimmelig und feucht ist, das sieht man. Auch woanders sieht man Schimmel, einfach mal in Ecken schauen. Ob die Fenster dicht sind, kann man testen. Wie wird dort Wäsche getrocknet, das gibt auch Aufschlüsse. Das Klima unter Dach kann man auch selbst spüren.

Ich vergaß: wichtig ist auch erst einmal das Bauchgefühl: gefällt es? Was sagt der Bauch? Will ich hier wohnen? Ist es für mich wohlig? Wenn das erst einmal ist, dann ist man auch bereit, mit einigen Sachen im guten Kompromiss zu leben.

... aber häufig ohne Gedanken an Genehmigung(sfähigkeit) angegangen. Gäste-WC und Bad sind fliesenmäßig aus der Neuzeit und man wäre wohl blöd gewesen, dies als reine Optikmaßnahme zu machen (was dies freilich nicht ausschließt - also detaillierte Belege zeigen lassen, bevor man ein Kaufpreisangebot macht).

Man kann durchaus auch eine energetische Sanierung auf den gesetzlichen Rahmen beschränken - mit Konsequenzen für die Finanzierungsmöglichkeiten, versteht sich). Baujahr 1961 zählt durchaus noch zu den "50er Jahren" (m.E. meist 1950 bis 1963).

Würde das nicht ein Abraten von diesem Objekt zur Folge haben müssen, schließlich ist das ibs. bei Objekten mit "echter Kommunwand" schwerlich nur am halben Patienten zu operieren ?

Soweit ich es verstanden habe liegt für den Ausbau eine Baugenehmigung vor. Werde ich aber definitiv nochmal in Erfahrung bringen.

Das Haus macht erst einmal einen guten Eindruck. Die Modernisierung vor 15 Jahren kann sich allerdings nur auf das „Äußere“ beschränkt haben, sodass das MakeUp einige Mängel kaschiert.
Auch kann man an dem Exposé erkennen, dass es von privat verkauft wird. Es fehlen meiner Meinung nach wichtige Faktoren, die man nennt oder auch zeigt. Entweder sind sie aus Unwissenheit nicht erwähnt oder gezeigt, oder die Verkäuferin möchte nicht mit den unschönen Details Interessenten verprellen. Das ist natürlich in einem Expose immer eine Gradwanderung. Mir fehlt hier der Energielevel und ein Foto der Heizung sowie das Material der Fenster und die Stellplatzsituation.

Das ist in der Tat verwunderlich. Wir haben die von mir im Ausgangspost genannten Daten auch nur, weil wir die Verkäufer über 2 Ecken kennen und weitere Informationen (Kachelofen-Luftheizung etc.) im privaten Austausch erfahren haben. Energielevel bzw. Energieausweis müsste ja vorliegen wenn man verkaufen möchte. Stellplätze gibt es eigentlich keine, ist die Kies-Einfahrt neben dem Haus, da würden auch 2 Autos hintereinander passen. Die Nachbarshäuser haben zum Teil Garagen, und im Bauplan sind Garagen auch zugelassen (mind 5m Abstand zur Straße).

Gartenansicht wäre auch nett zu sehen, denn dann hätte man die Fassade auf der Seite zur Begutachtung - auch gerade mit dem Balkon. Dach ist nicht zu sehen. Nun denn.. Die Verkäuferin hat sich auf die netten und schicken Fotos konzentriert, nicht aber auf die technischen bzw baulichen Features.
Es gab eine Zeit, da habe ich für Makler Häuser fotografiert. Neben schicken homegestagten Fotos sollten auch sachliche Fotos präsentieren.
Auch in der Textform fehlt das ein oder andere, aber wie schon gesagt: ich gehe davon aus, dass es die Eigentümerin unwissentlich nicht zeigt oder nennt.

Ich kann nach meiner Besichichtigung gerne weitere Fotos hier einstellen.

Das ist doch prima, wenn Ihr einen Architekten kennt. Wenn er jetzt auch noch Ahnung von Altbau hat und am besten über 50 Jahre alt ist, also Erfahrung hat, das wäre gut. Wenn nicht er, dann kennt er vielleicht einen Berufskollegen, der nicht nur die Sanierung, sondern auch die Heiztechnik einschätzen kann. Ein Heizungsbauer selbst muss meiner Meinung nach nicht gleich sein.

Mein Onkel ist Heizungsbauer, den könnte ich auch fragen.

Wo kommt die Zahl her? Unbedingt Rechnungen zeigen lassen.

Aussage Verkäufer. Ist das unrealistisch?

Man könnte fast davon ausgehen, dass das Dach vor den neuen Dachfenstern neu eingedeckt wurde. Wunderlich allerdings, dass das nicht erwähnt wird. Daraus schließe ich, dass das Dach nur neu isoliert wurde und im Zuge des Ausbaus neue Dachfenster eingebaut wurden, nicht aber eine Neueindeckung erfolgte.

Mit was kann man für eine Neueindeckung für Kosten rechnen (Annahme keine Schadstoffentsorgung). ca. 6-9.000 EUR?

Meine Annahme: Die Fassade wird wohl dem Standard Anfang der 2000er Zeit gedämmt sein. Warum auch nicht.

Bedeutet für mich als Laie, diese ist erstmal nicht zu sanieren.

Ich würde mir alle damaligen Rechnungen zeigen lassen. Anhand dieser sieht man ja, was gemacht wurde und von wem.
Verbrauchsrechnungen sind auch aussagekräftig, schließlich wohnt dort eine vier-köpfige Familie.
Bei allen weiteren wie zb Dach- und Kellerfragen kann Dir der Architekt weiterhelfen.
Ob der Keller schimmelig und feucht ist, das sieht man. Auch woanders sieht man Schimmel, einfach mal in Ecken schauen. Ob die Fenster dicht sind, kann man testen. Wie wird dort Wäsche getrocknet, das gibt auch Aufschlüsse. Das Klima unter Dach kann man auch selbst spüren.

Danke für die Hinweise

Ich vergaß: wichtig ist auch erst einmal das Bauchgefühl: gefällt es? Was sagt der Bauch? Will ich hier wohnen? Ist es für mich wohlig? Wenn das erst einmal ist, dann ist man auch bereit, mit einigen Sachen im guten Kompromiss zu leben.

Genau. Wir haben das Haus noch nicht gesehen, kennen aber die Gegend. Ist letzendlich die letzte Straße vor den Feldern, sehr ruhig, auf einer Anhöhe. Gefällt uns also erstmal gut. Müssen jetzt dann einfach mal die Besichtigung abwarten. Da wir hier in der Region Stuttgart sind gehe ich halt wie gesagt davon aus, dass das Haus (trotz ggfs. gravierender Mängel) schnell weg sein wird. Jeden Morgen steht ein Dummer auf...

PurpleBee schrieb:

Das ist in der Tat verwunderlich.

Nein, überhaupt nicht. Die Eigentümerin ist schlicht gesagt keine Immobilien-Verkäuferin, noch hat sie da eine Ahnung, was wichtig in einem Exposé ist.

PurpleBee schrieb:

Aussage Verkäufer. Ist das unrealistisch?

Nein, aber man muss ja hier mal die Quellen hinterfragen.

PurpleBee schrieb:

Energielevel bzw. Energieausweis müsste ja vorliegen wenn man verkaufen möchte.

Der Energieausweis soll ja vorhanden sein. Das Energieeffizienzklasse A-H kann man im Exposé einfügen, ist aber nicht.

PurpleBee schrieb:

Mein Onkel ist Heizungsbauer, den könnte ich auch fragen.

Wenn der Baumängel oder versteckte Mängel erkennen kann, ja.

PurpleBee schrieb:

Mit was kann man für eine Neueindeckung für Kosten rechnen (Annahme keine Schadstoffentsorgung). ca. 6-9.000 EUR?

Das würde Die ein Architekt sagen können, den Du mitnimmst.

PurpleBee schrieb:

Bedeutet für mich als Laie, diese ist erstmal nicht zu sanieren.

Es ist ja (sehr wahrscheinlich) nach dem Standard von 2000 saniert.
Man ist nicht verpflichtet zu sanieren oder das „Beste“/ Höchste zu verbauen. Man kann mit einem Energielevel von B oder C sehr gut leben. Keiner braucht A+. Wer es unbedingt will und das Geld dazu hat, kann es machen. 90% der Wohnhäuser sind schlechter oder gleich B.

(Der Energieeinsparverordnung-Standard von 2000 müsste meines Wissens bei C liegen, eventuell kennt sich aber jemand anders damit besser aus als ich)

Das Dach neu machen zu lassen ist teuer. Mit 9000€ kommt man nicht weit.
Ich würde die Heizung als doof ansehen. Split-Klimaanlagen sind aber förderfähig.
Großer Stolperstein: Elektrik KOMPLETT neu, aber noch das alte Bad? Wie denn das bitte?
Bedeutet übrigens auch, Wasser/Abwasser alt. Bad plus Wasser/Abwasser sehe ich bei 30-40k an. Da muss im Zweifelsfall viel gerissen werden. Das macht man eher nicht nach 5 Jahren drin wohnen.
Da h gedämmt? Wenn ja, wie? Luftdurchlässige Maßnahmen, ausgeführt wie früher nach dem Motto: ich klemm was zwischen und dann passt das?
Die Fassade schätze ich als ungedämmt ein. Fenster aus Kunststoff sind ab ~1993 tauglich, sofern dicht und gewartet.