ᐅ Abgrenzende Nachbargarage (Altbestand) mit Höhe von 3,6m

Wertes Forum,

meine Frau und ich haben kürzlich ein Grundstück erworben mit abrissbedürftigem Haus. Wir wollen unseren Traum von einem neugebauten Haus erfüllen. Wir haben vor dem Kauf die üblichen Sachen geprüft:

• Keine Altlasten im Grundbuch
• Keine eingetragenen Baulasten
• Keine dokumentierten Absprachen mit den Nachbarn
• Kein Bombenabwurfgebiet
• Kein vergessener Öltank im Boden
• Bebauungsplan im Einklang mit unserem geplanten Haustyp und keine unüblichen Einschränkungen

Alle Ampeln auf grün, kein auffälliges Risikoprofil.

Nach nun erster Absprache mit einer Baufirma und ersten Planungen für den Neubau fiel dem Architekt beim Vorbeigehen auf, dass die Garage des Nachbarn direkt an der Grenze gebaut ist (erstmal kein Problem), aber deutlich über 3m hoch ist. Wir haben gemessen: 3,5m. Zulässig sind laut Landesbauordnung nur 3m.

Nunja, uns stört es nicht, aber die Bauaufsicht könnte wohl an dieser Stelle den Bauantrag für den Neubau nicht genehmigen, da aufgrund der Höhe der Nachbargarage nun ein Grenzabstand von 6m eingehalten werden müsste. Das würde unser schmales Grundstück wertlos machen und wäre für uns keine Option. Der Abrissbedürftige Altbestand liegt im Abstand von 3m zur Grenze.

Die Nachbargarage wurde so wohl nie genehmigt und wie bereits erwähnt, liegen keine Baulasten oder Absprachen vor. Optisch fällt es beim Vorbeigehen wohl deutlich auf, dass die Garage über 3m ist, da sie direkt am Haus des Nachbarn anschließt.

Wie schätzt ihr die Situation ein? Habt ihr Erfahrungswerte?

Ich möchte einfach nur in Ruhe das Hausprojekt verwirklichen und möglichst wenig Reibung irgendwo haben.

Wenn der Bauantrag aufgrund der Garage abgelehnt wird, muss die Bauaufsicht nicht theoretisch den Abriss oder eine "Korrektur" der Garage beim Nachbarn einfordern? Mit einer gewissen Frist?

Vielen Dank für eure Einschätzungen

W.Heisenberg schrieb:

Nach nun erster Absprache mit einer Baufirma und ersten Planungen für den Neubau fiel dem Architekt beim Vorbeigehen auf, dass die Garage des Nachbarn direkt an der Grenze gebaut ist (erstmal kein Problem), aber deutlich über 3m hoch ist. Wir haben gemessen: 3,5m. Zulässig sind laut Landesbauordnung nur 3m.

Nunja, uns stört es nicht, aber die Bauaufsicht könnte wohl an dieser Stelle den Bauantrag für den Neubau nicht genehmigen, da aufgrund der Höhe der Nachbargarage nun ein Grenzabstand von 6m eingehalten werden müsste. Das würde unser schmales Grundstück wertlos machen und wäre für uns keine Option. Der Abrissbedürftige Altbestand liegt im Abstand von 3m zur Grenze.

Die Nachbargarage wurde so wohl nie genehmigt und wie bereits erwähnt, liegen keine Baulasten oder Absprachen vor. Optisch fällt es beim Vorbeigehen wohl deutlich auf, dass die Garage über 3m ist, da sie direkt am Haus des Nachbarn anschließt.

Werter Herr Nobelpreisträger, da mußt Du an Deiner Halbwissensbasis aber noch erheblich nacharbeiten. Für die Garage des Nachbarn gilt eine mittlere Wandhöhe ab Ursprungsgelände von drei Metern - für die eurige übrigens ebenso. Ohne Abstandsflächenübernahme resultieren aus einer Überschreitung keine Nachteile für Euch. Maßgeblich für eine Abrißverfügung ist der Verstoß als solcher; Euer Bauantrag kann dabei höchstens Anstoß zu einem Bekanntwerden geben.

11ant schrieb:

Werter Herr Nobelpreisträger, da mußt Du an Deiner Halbwissensbasis aber noch erheblich nacharbeiten. Für die Garage des Nachbarn gilt eine mittlere Wandhöhe ab Ursprungsgelände von drei Metern - für die eurige übrigens ebenso. Ohne Abstandsflächenübernahme resultieren aus einer Überschreitung keine Nachteile für Euch. Maßgeblich für eine Abrißverfügung ist der Verstoß als solcher; Euer Bauantrag kann dabei höchstens Anstoß zu einem Bekanntwerden geben.

Werter 11ant,

vielen Dank für deine Antwort. Die mittlere Wandhöhe von 3m ist mir nicht unbekannt und steht auch so in der Landesbauordnung. Vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt. Die mittlere Wandhöhe der Nachbargarage ist 3,5m. Auf unserem Grundstück befindet sich keine Garage.

Mit Abstandsflächenübernahme meinst du eine Abstandsflächenbaulast auf unserem Grundstück zu unserem Nachteil? Hier liegt nichts vor.
Der Nachbar hat einfach frei Schnauze gebaut und bisher hat es niemanden gestört.

Verstehe ich dich richtig, dass in diesem Fall aus der Höhenüberschreitung des Nachbarn uns keine Nachteile entstehen dürfen, speziell bei einem Bauantrag? Ist das deine Meinung oder gibt es dazu Referenzen?

Danke dir und viele Grüße

W.Heisenberg schrieb:

Die Nachbargarage wurde so wohl nie genehmigt und wie bereits erwähnt, liegen keine Baulasten oder Absprachen vor. Optisch fällt es beim Vorbeigehen wohl deutlich auf, dass die Garage über 3m ist, da sie direkt am Haus des Nachbarn anschließt.

Ein Schwarzbau könnte unter Umständen freigekauft werden, wenn die Umgebung bzw. die Nachbarn keine Einschränkungen haben.

W.Heisenberg schrieb:

muss die Bauaufsicht nicht theoretisch den Abriss oder eine "Korrektur" der Garage beim Nachbarn einfordern? Mit einer gewissen Frist?

meines Wissens ja. Die Baubehörde müsste den Abriss anordnen, und ich als Nachbar/Bauherr würde das auch erwarten. Ich würde aber nicht drauf warten, auch nicht darauf, dass mein Bauantrag deshalb nicht genehmigt wird, sondern beim Bauamt vorsprechen. Natürlich nicht, um anzuschwärzen, sondern um Eure Situation nochmal vorzusprechen und dann die Möglichkeiten durchzuspielen. Letztendlich stört Euch ja die Höhe nicht wirklich - das spielt aber für diese Situation gar keine Rolle. Ihr spielt keine Rolle, „nur“ das Gesetz.

W.Heisenberg schrieb:

Ich möchte einfach nur in Ruhe das Hausprojekt verwirklichen und möglichst wenig Reibung irgendwo haben.

Ja, das ist brisant. In den Augen des Verursachers seid Ihr mit Sicherheit die … Verursacher - spätestens dann, wenn die einen Brief vom Bauamt bekommen.

Ihr habt quasi durch Euren Kauf und Euer Bauvorhaben wahrscheinlich in deren Augen die mögliche nette Nachbarschaft vergeigt.
Eine Lösung, bzw. ein Hebel der „partnerschaftlichen“ Rettung sehe ich derzeit nur mit der direkten Konfrontation „unter Nachbarn“, also nicht mit bürokratischem Mäppchen unter dem Arm - Anklingeln, Vorstellung (gehört sich ja eh vor dem Hausbau), Geplauder und dann passend das Problem derer ansprechen. Den schwarzen Peter würde ich da taktisch der Behörde zuschieben.

Bevor ich nicht den Bebauungsplan und die Referenzhöhen kenne sage ich hier erstmal nix. Eventuell willst Du ja sogar dort auffüllen?

Hat der Vermesser das Grundstück schon vermessen? Der hätte er das ja auch feststellen müssen.

W.Heisenberg schrieb:

Verstehe ich dich richtig, dass in diesem Fall aus der Höhenüberschreitung des Nachbarn uns keine Nachteile entstehen dürfen, speziell bei einem Bauantrag? Ist das deine Meinung oder gibt es dazu Referenzen?

Aktuell 12.952 Likes sind die einzige Referenz meiner Fans für meine Meinung, die dennoch für kein Gericht eine bindende Wirkung entfaltet [hheh]. Die Höhenüberschreitung des Nachbarn - sofern sie denn tatsächlich Fakt ist - ist Eurem Bauantrag in keinem Fall schädlich oder hinderlich. Du kannst ja mal ins Kataster schauen, ob sie dort existent ist (dann würde sie vermutlich inzwischen auch eingemessen sein, ohne wirksame Beanstandung ihrer Höhe). Eine Abstandsflächenübernahme hast Du ja bereits ausgeschlossen.

W.Heisenberg schrieb:

Die mittlere Wandhöhe der Nachbargarage ist 3,5m.

Das hast Du aber bestimmt aktuell gemessen, und das Ursprungsgelände nicht mehr zur Hand. Soweit wäre nicht auszuschließen, daß sie regelkonform "überhoch" sein könnte.

Bisher sehe ich also worst Case die Garage illegal hoch, aber die zuständige Behörde untätig, was Dir egal sein könnte. Einen Schattenwurf auf Dein gewünschtes Sonnenbadeplätzchen hast Du ja nicht beklagt. Und Deine Befürchtung einer Ableitung einer Forderung auf sechs Meter Bauwich an Dich halte ich für eine Alphalluzination ohne erkennbare Rechtsgrundlage.