ᐅ Bodenrichtwert - Verständnisfragen von einem Neuling

Hallo zusammen

Wir haben derzeit die Option auf einen Bauplatz, der für uns sehr attraktiv wirkt.
Kurz die Eckdaten:

• 800m2 Grundstück im ländlichen Raum
• Längliches Grundstück, 20x40m
• An der kurzen Seite ist jeweils die Straße, an den langen Seiten sind Nachbargrundstücke
• Das Grundstück hat eine starke Hanglage (ca. 20% Geländeneigung)
• Das Grundstück ist komplett unerschlossen

Wir haben von der Gemeinde jetzt die Bodenrichtwerte vorliegen, diese liegen bei 100 € pro Quadratmeter, inkl. Anlieger- und Erschließungskosten.
Als Bau-Neuling tauche ich dank diesem Forum gerade immer mehr in die Bauwelt ein (es ist unglaublich, wieviel Wissen hier drin steckt :-)) - konnte aber grundsätzlich keine Antworten auf zwei Fragen finden:

• Man unterscheidet ja zwischen den öffentlichen und inneren Erschließungskosten. Sind in den Bodenrichtwerte beide Arten von Erschließungskosten enthalten oder sind dort nur die öffentlichen Erschließungskosten enthalten? Oder andersrum gefragt: Müssen wir, wenn wir stumpf mit den Bodenrichtwerten rechnen, die ungefähren Kosten für die öffentliche und innere Erschließung abziehen, um den Grundstückswert näher zu bestimmen?
• Eine Hanglage hat ja einerseits etwas schönes, andererseits ist es nicht so einfach/billig zu Bebauen. Sind Hanggrundstücke bei der Grundstücksbewertung daher eher etwas mehr oder weniger wert im Vergleich zum Bodenrichtwert?

Ich weiss, der tatsächliche Wert hängt noch von vielen anderen Faktoren ab, uns geht es aber erstmal um eine grundsätzliches Verständnis, wie gewissen Sachen zu interpretieren sind. Vielen Dank für eure Unterstützung!
Ich habe versucht, eine ähnliche Frage durch die Forensuche zu finden, war aber nicht erfolgreich. Wenn ich einfach nicht schlau genug war zu suchen, entschuldigt bitte die Frage. :-)

Albatro schrieb:

Man unterscheidet ja zwischen den öffentlichen und inneren Erschließungskosten. Sind in den Bodenrichtwerte beide Arten von Erschließungskosten enthalten oder sind dort nur die öffentlichen Erschließungskosten enthalten? Oder andersrum gefragt: Müssen wir, wenn wir stumpf mit den Bodenrichtwerten rechnen, die ungefähren Kosten für die öffentliche und innere Erschließung abziehen, um den Grundstückswert näher zu bestimmen?

Albatro schrieb:

Eine Hanglage hat ja einerseits etwas schönes, andererseits ist es nicht so einfach/billig zu Bebauen. Sind Hanggrundstücke bei der Grundstücksbewertung daher eher etwas mehr oder weniger wert im Vergleich zum Bodenrichtwert?

Zunächst einmal sind Bodenrichtwerte ungenaue und verzögerungsunscharfe öffentliche Statistikwerte, deren Ähnlichkeit mit aussagekräftigen aktuellen Marktpreisindikatoren schwach und zudem in Boomzeiten sehr symbolischer Natur ist. Und so einfach wie zwischen Brutto und Netto dazwischen hin- und zurückrechnen kann man schon gar nicht. Dann hast Du schon richtig festgestellt, daß beim Kauf von Gemeindegrund zwar bei der Preisangabe berücksichtigt werden kann, was für die öffentliche Erschließung aufzuwenden sein wird - nicht jedoch berücksichtigt werden kann, was der Bauherr für seine Stichleitungen von der Straße bis ins Haus zu zahlen haben wird.
Und daß bei Bodenrichtwerten oder gar bei Marktpreisen berücksichtigt würde, daß Hanggrundstücke erhöhte Bebauungsaufwände verursachen, wäre mir neu.

Wenn Du Dich für ein Hanggrundstück interessierst, dann sei Dir also über folgende Punkte klar:
1. einen Rabatt für die Hanglage (wie beim Bäcker für das Brot vom Vortag oder so) gibt es nicht.
2. Hang bleibt Hang bleibt Hang. Mit L-Steinen und dergleichen zu versuchen, die Basis für ein Bodenplattenhaus zu schaffen, würde ein Pyrrhussieg. Plane also den Hang nutzend, freunde Dich mit einem Wohn-Untergeschoss an.
3. Bauvorschläge für Flachgrundstücke eignen sich nicht gut dafür, auf Hanggrundstücken umgesetzt zu werden.
4. Holzkonstruktionen eignen sich kaum für den Einsatz im erdberührten Bereich, auch bei einem Holzhaus wird das Untergeschoss daher in einer Steinbauweise errichtet werden müssen.

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Was willst Du mit den Daten? Für den Kauf eines Grundstück ist der Bodenrichtwert m.E. kein guter Berater. Orientiere Dich besser an aktuellen Angeboten im nahen Umfeld. Und ja, bei der Bewertung spielen Faktoren wie Hang, Erschließung, Altlasten, hässliche Nachbarn usw. eine wichtige Rolle.

Nur zur Größenordnung: Bei uns darf man den Bodenrichtwert derzeit verdoppeln, wenn man ein Grundstück kaufen möchte 🙄

SoL schrieb:

Nur zur Größenordnung: Bei uns darf man den Bodenrichtwert derzeit verdoppeln, wenn man ein Grundstück kaufen möchte 🙄

Bei uns zahlt man 40-60% über dem BRW.
Ein Bekannter hat für ein Grundstück sein Angebot nach dem BRW gerichtet und wurde ausgelacht. Er hat es später für den Marktpreis gekauft, hat aber mit Bekannten 2xDHH gebaut statt ein Einfamilienhaus.

Bei uns auch BRW x2 für aktuelle Grundstücksangebote. Ob die auch gezahlt werden weiß ich nicht, aber zumindest verschwinden die Angebote recht schnell wieder. Der letztendliche Preis Kann natürlich dann leicht drunter liegen - Ich glaube es aber nicht (eher noch höher)