ᐅ Planung und Machbarkeit Kosten Doppelhaushälfte

Wir (49/41 Jahre + 2Kids) hatten uns nach 10 Jahren Miete eines Reihenhauses mit der Bewerbung auf einen Bauplatz der Gemeinde im Zuge der Gründung eines Neubaugebiets eigentlich keine große Chancen erhofft.

Nach dem Motto unverhofft kommt oft, kam aber nun doch aus dem Nichts die Zusage für ein 252m2 großes Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte mit 2 Vollgeschossen, FD, Bebauungsfenster 6,5x12m, max. Gesamthöhe des Gebäudes 9,5m errichtet werden kann.

Neubaugebiet ist komplett erschlossen, Anschlüsse liegen an den jeweiligen Grundstücken. Höhenunterschied beträgt über die komplette Grundstücksbreite von 9m ca. 0,5m, also Keller wäre nicht zwingend notwendig aufgrund der Topographie.

Also haben wir erstmal geschaut, was wir so an Räumen brauchen/wollen und kommen auf ca. 150qm Wohnraum, was ohne Keller auf 2 Volletagen mit den oben genannten Daten nicht machbar ist.

Möglichkeit 1 wäre also einen Nutzkeller mit einzukalkulieren und Möglichkeit 2 mit Bodenplatte und einem Staffelgeschoss, um die benötigten qm dort noch zu holen, was angesichts der 9,5m GH je nach Deckendicke aber auch knapp werden könnte.

Da es im ersten Schritt aber mal drum gehen soll die Machbarkeit und ein Gesamtbudget zu planen, um entscheiden zu können, ob wir das Projekt überhaupt Schultern können und wollen ohne uns bereits mit Grundrissen oder potentiellen Bauträgern zu beschäftigen, wollte ich mal das Schwarmwissen ausnutzen, um mir vielleicht so ein genaueres Bild machen zu können bzw. Ideen zu bekommen.

Unser Gesamtbudget beträgt ca.750000€ inkl. Grundstück, für das im Summe 200000€ fällig wären. 200000EK, also genau das Grundstück, der Rest finanziert

Bleiben uns also ca. 550000€ für Haus inkl. Baunebenkosten, Außenanlage (Terrasse, evtl. mit Überdachung) und Garage.
Bau natürlich gerne so energieeffizient wie möglich, am liebsten QNG. Ist ein mal Wunsch, Machbarkeit steht natürlich auf einem anderen Blatt Papier.

Wie seht ihr das mit dem Budget, ist das damit machbar was ordentliches hinzustellen oder ist das zu eng? Müssen wir noch was berücksichtigten, bevor wir zur Entscheidungsfindung kommen?

Ach ja, das Nachbargrundstück wird im selben Zug vergeben und wir wollen erst Kontakt zu den potentiellen Nachbarn aufnehmen, bevor wir eine Entscheidung treffen, da ein solches Projekt wie ich hier oft gelesen habe, ja ein klassisches Bauträgerprojekt wäre. Wenn uns die neuen Nachbarn da schon unsympathisch sind, begraben wir das Projekt ohnehin schon vor dem Start und warten lieber auf eine andere Gelegenheit.

Ach so ja, als Ausbaustufe stellen wir uns schlüsselfertig mit einer guten bis gehobenen Ausstattung vor.

Nik schrieb:
Also haben wir erstmal geschaut, was wir so an Räumen brauchen/wollen und kommen auf ca. 150qm Wohnraum, was ohne Keller auf 2 Volletagen mit den oben genannten Daten nicht machbar ist.

Äh, warum nicht? Gibt es Einschränkungen bei der Höhe, die ein Staffelgeschoss unmöglich machen? Die 150qm sind damit echt problemlos möglich. Auch 170qm wären bestimmt machbar.

Nik schrieb:
Möglichkeit 1 wäre also einen Nutzkeller mit einzukalkulieren

Zu teuer, wenn es das Grundstück nicht fordert. Und ggf. problematisch mit dem Nachbarn der DHH. Gartenhütte hilft für vieles. Garage mit Anbau auch.

Nik schrieb:
Möglichkeit 2 mit Bodenplatte und einem Staffelgeschoss, um die benötigten qm dort noch zu holen, was angesichts der 9,5m GH je nach Deckendicke aber auch knapp werden könnte.

Kommt auf die Definition der 9,5m an (Bezugspunkt), aber grds. kein echtes Problem.

Nik schrieb:
Wie seht ihr das mit dem Budget, ist das damit machbar was ordentliches hinzustellen oder ist das zu eng?

Das Budget ist gut für was machbares. Ist die Frage, ob 150qm wirklich sein müssen oder ob man noch pfiffig planen kann. Unser erstes Haus mit 140qm - auch DHH - hat gereicht für 4 Zimmer, Bad, Gäste-Bad mit Dusche, Küche, Wohn-/Esszimmer, Abstellraum. Lediglich das Gastherme stand im Keller (der ansonsten praktisch nicht genutzt wurde - Gartengeräte standen in der Hütte, Fahrräder in der Garage, Abstellkammer war auch noch da). Entspannt für damals zwei Kinder - mit dann dreien + 24/7 Homeoffice nicht mehr.

Zu bedenkende Punkte: Wie "gleich" müssen die DHH werden? Was sind die Wünsche der zweiten Partei - auch hinsichtlich Keller? Wie kommen die 150qm zustande? Alternative Flächen außerhalb des Hauses bedenken! EL denkbar? Müssen Garten und Einfahrt und Garage usw. sofort fertig sein? Muss es gehobene Ausstattung sein? Wie wichtig ist der direkte Nachbar? (der kann toll sein, aber das hinten an Euch grenzende Grundstück wird an Mitmenschen verkauft, die die Ziegen im Garten noch selbst schlachten und jedes WE Partys feiern und direkt auf Eure Terrasse glotzen...)

Aber als Fazit: Da geht was. Faustformel: 3.000€/qm Baukosten + BNK + Garage/Außenanlagen. Aber nicht in gehoben, sondern in normal wohnlich. Und wenn ich 140qm mit 420k + 40k BNK + 20k Garage + 20k Außenanlagen rechne, bleibt noch etwas Puffer über (Gartenhütte, Aufmusterung, schöner Urlaub nach dem Baustress o.ä.).

Nik schrieb:
Nach dem Motto unverhofft kommt oft, kam aber nun doch aus dem Nichts die Zusage für ein 252m2 großes Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte mit 2 Vollgeschossen, FD, Bebauungsfenster 6,5x12m, max. Gesamthöhe des Gebäudes 9,5m errichtet werden kann. [...] Ach ja, das Nachbargrundstück wird im selben Zug vergeben und wir wollen erst Kontakt zu den potentiellen Nachbarn aufnehmen, bevor wir eine Entscheidung treffen, da ein solches Projekt wie ich hier oft gelesen habe, ja ein klassisches Bauträgerprojekt wäre. Wenn uns die neuen Nachbarn da schon unsympathisch sind, begraben wir das Projekt ohnehin schon vor dem Start und warten lieber auf eine andere Gelegenheit.

Erst einmal mein Beileid zur Einzelvergabe von Hälftengrundstücken, das ist immer Mist. Seht also zu, daß die Nachbarn schnellstmöglich erfahren können, wer Ihr seid. D.h. gebt dem Verkäufer die Zustimmung, ihnen Eure Identität mitzuteilen - andernfalls beißt sich die Katze in den Schwanz, daß jeder auf die Möglichkeit zum Kennenlernen des anderen vor seiner eigenen Entscheidung wartet, bzw. die Nachbarn verwandeln ihre Option in einen Zuschlag und planen etwas an Euch vorbei (das tun leider erschreckend viele, ein Halbgrundstück gedanklich so zu behandeln, als sei die Mittelgrenze der Rand der Erdscheibe).

Vom Alter seid Ihr selber grenzwertig - sind auch Eure Kinder schon älter ? (die typischen DHH-Interessenten sind Anfang bis Mitte Dreißig - teils sogar noch jünger - mit einem grundschulpflichtigen und einem mindestens erwarteten zweiten Kind). Und diese typischen Nachbarn werden als alleroberletzten Gedanken Geld in einen Keller versenken, der vom Gelände nicht gefordert wird (manche glauben zwar einen zu brauchen oder mindestens praktisch zu finden, sind aber nach den ersten Preisanfragen davon kuriert). Ihr würdet also damit rechnen müssen, als Mitkellerer zwingend die Erstbauenden zu sein.

Das Baufenster und Budget sind an sich passend, das Potential liegt zweieinhalbgeschossig bei nach Faustformel sogar 156 qm (wovon regelmäßig 140/145 auf etwas kleinerer Grundfläche auch erreicht werden). Man spricht zwar oft von Kellerersatzraum im Dachgeschoß, aber das bedeutet längst nicht umgekehrt, daß man einen Vollkeller auch als Dachgeschoßersatzraum ansehen könnte. Wenn II FD "zwei Geradwandgeschosse + 0" bedeutet, ist der Deckel auf dem Raumpotential hier also im Bereich 120/125 qm. Der Knackpunkt für den Daumen nach oben liegt also in der Frage, ob ein Staffelgeschoß möglich ist - die genannte Höhe würde es (wenn der Höhenbezug nicht dagegen spricht) erlauben. Die Angebote der "üblichen Verdächtigen" schaffen regelmäßig 140/145 qm auf zweieinhalb Geschossen, wobei sich die Varianten SD35 und (PD) Staffelgeschoß nichts nehmen. Da Ihr ja nicht seriell baut, sehe ich im Wechsel von PD auf FD kein Killerkriterium, das bleibt schon machbar.

Ich rate Euch wie allen Doppelhausbauern zur gemeinsamen Planung mit den Hälftennachbarn, und am besten auch zum gemeinsamen Rohbau. Die Ausstattung könnt Ihr dabei frei differenzieren, und etwas weniger leicht wäre sogar eine heterogene Bauweise (ein Holzer, ein Steiner) möglich. Die Sympathie der Nachbarn ist insofern kein sicheres Entscheidungskriterium, wie Ihr im Goalkeeperthread nachlesen könnt, daß dort Mittelhäusers noch in der Planungsphase von Dumms zu Neodumms gewechselt haben; auch sind DHH dieser Art beliebte Zwischenhäuser mit typischen Haltedauern zwischen zehn und fünfzehn Jahren. Relativ zu breiteren Hälften oder gar freistehenden EFH ist das schon eine höhere Fluktuation. Und wie gesagt, auf der ersten Stufe der Immobilienleiter sitzt selbst schon das Kleingeld nicht locker, daher ist ein Keller mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit für die Nachbarn schon sehr bald oder gar schon vom Start weg keine diskutable Option. Und nochmals wie gesagt, mit Ohnekellerern auf der anderen Seite sind Mitkellerer zum Anfangen verdammt.

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Vielen Dank für eure Antworten!

Also um das gleich klarzustellen, wir bräuchten keinen Keller, wenn wir den Platz mit einem Staffelgeschoss hinbekommen würden. Ich bin absolut kein Bauprofi, komme eher aus dem Maschinenbau und habe im Bebauungsplan nichts entdecken können, dass darauf hindeutet, dass es nicht erlaubt wäre, daher wäre das Staffelgeschoss unsere erste Option. Ich Frage aber bei der Gemeinde in jedem Fall hierzu nochmal nach

Ob wir jetzt nachher wirklich 140 oder 150qm Wohnfläche brauchen, da möchte ich mich ohne Grundrisse noch gar nicht festlegen. Gerade bewohnen wir 156qm mit 70qm Nutzkeller und da ist noch viel Einsparpotential, da gerade einfach die Fläche zugestellt wird, wenn der Platz nunmal vorhanden ist. Ich plane gerade fürs Budget mal lieber mit 150 und freue mich nachher, wenn wir in die Grundrisse auch alles mit 140qm unterbekommen.

Ja, altersmäßig sind wir bereits am oberen Ende, daher ist das jetzt auch quasi die letzte Chance aufs Eigenheim (Kind 1 nächstes Jahr weiterführende Schule und Kind 2 nächstes Jahr Grundschule).

Wir hatten eigentlich schon durch die Gemeinde den Kontakt zu den potentiellen Nachbarn bekommen, aber die haben kurz vor Kontaktaufnahme aus unbekannten Gründen zurückgezogen, daher warten wir jetzt auf die Nächsten, da wir sehr gerne zusammen mit einem Bauträger bauen würden und hoffen, dass wir mit der anderen Partei die Vorstellungen einigermaßen deckungsgleich bekommen.

Was wir in jedem Fall vorhaben, ist schnell ein Bodengutachten anfertigen zu lassen und mit einem unabhängigem Architekten anfangen zu planen, um anschließend Angebote von verschiedenen GUs einholen zu können. Zu den verschiedenen Phasen habe ich hier ja auch schon sehr wertvolle Informationen entdeckt. 

Einen Anbieter auszusuchen und sich auf dessen Architekten zu verlassen, käme für mich nur in Frage, wenn ich ein spezielles Typenhaus von der Stange mit vielleicht noch minimalen Anpassungen finden würde, wo alles schon passt. Beim ersten Suchen im Netz gab es zwar Häuser, die da in die richtige Richtung gingen, "das" Doppelhaus war da aber bei den üblichen Verdächtigen erstmal nicht dabei.

Eine alte Freundin ist zudem Architektin, die würde ich zumindest mal für ersten Schritte der Planung mit ins Boot holen können.

Die DHH sieht im Bebauungsplan übrigens so aus:

Das sieht mir eher nach Kettenhäusern aus?!

Ich denke nicht, dass es das bessere Wohnen für Euch ist. Außer es war schon immer Euer Traum, auf drei Ebenen zu wohnen.

Wenn ihr jetzt schon in einem gemieteten Reihenhaus wohnt, dann seid ihr zwar Treppensteigen gewohnt. Aber es wird wohl nicht mehr sein als ein Starterhaus 2.0 für Euch.

Nik schrieb:
Gerade bewohnen wir 156qm mit 70qm Nutzkeller und da ist noch viel Einsparpotential,

Reduziertes Wohnen ist zwar mega und angesagt, aber kein Zuckerschlecken, wenn man sich in der Entfaltungsblüte befindet, wo man eigentlich nie genug Räume haben kann.

Nik schrieb:
Ja, altersmäßig sind wir bereits am oberen Ende, daher ist das jetzt auch quasi die letzte Chance aufs Eigenheim

Nik schrieb:
Wir (49/41 Jahre

Ist das ein Scherz? Es gibt Menschen, die bauen mit 60 noch einmal.
Und das hat auch durchaus seine Berechtigung, wenn man sich im Alter zu zweit reduzieren will oder aus Gründen der Gebrechlichkeit sich in den Ebenen reduziert.

Nik schrieb:
wenn ich ein spezielles Typenhaus von der Stange mit vielleicht noch minimalen Anpassungen finden würde, wo alles schon passt.

Naja, bei 6 Meter hat man nicht viel Möglichkeiten. Da sieht meist das Grundgerüst immer ähnlich aus. Dafür hat man allerdings fast alle Möglichkeiten, einen funktionalen, aber langweiligen Grundriss zu vermurksen. Was allerdings fast ausgeschlossen werden kann ist das Leben auf einer Ebene.
Allerdings könntet Ihr Euch es in 15 Jahren zu zweit recht nett machen.

Wie sieht es denn sonst mit Grundstücken aus bei Euch?

Nik schrieb:
habe im Bebauungsplan nichts entdecken können, dass darauf hindeutet, dass es nicht erlaubt wäre,

Es steht im BPlan nicht das drin, was nicht erlaubt ist, sondern Begrenzungen.
Allerdings sollte man die textlichen Festsetzungen schon verstehen. Oftmals wird eine optische Gleichheit vorausgesetzt.

Nik schrieb:
Die DHH sieht im Bebauungsplan übrigens so aus:

Den Ausschnitt hättest Du gerne großräumiger wählen dürfen. Aber auch so sieht man schon so einiges - z.B. daß der Garage das Sonderbaufenster nicht genügen wird und ihr das Haus vom Hauptbaufenster ein bißchen abgeben müssen wird. Rechne also mit nur sechs Metern Hausbreite (und wohl eher 140 als 150 qm Maximum). Ein Halbhausbauplatz ist kein Wunschkonzert, die klonnahe Geschwisterähnlichkeit der Hausmodelle der "üblichen Verdächtigen" kommt nicht von ungefähr. Überschätze also nicht, wie "weit" Du vom Standardentwurf wirst abweichen können. Und Freundeskreisarchitekten naja, man nimmt sich gegen eine Mordanklage besser keinen Scheidungs- oder Steuerrechtler. Halbhäuser sind schon ein sehr spezielles enges Feld. Mit Maschinenbau bist Du da eigentlich selbst schon näher dran als allgemeinmedizinische Architekten, auch Verpackungsingenieure könnte man hier gut gebrauchen.

Das DHH wird abgesehen von Eigentum statt Miete gegenüber dem gewohnten Reihenhaus eher kein Upgrade werden (können). Erzähle einmal mehr vom Jetzthaus (und seiner Breite). Offenbarungen oder Wunder sind auf diesem Gebiet kaum zu finden, und die "Fertig"haushersteller glänzen erst recht mit wenig Erfahrung in diesem speziellen Marktsegment, Was erwartest Du denn überzeugenderes finden zu können als bei den Standardangeboten der "üblichen Verdächtigen" ?

Nik schrieb:
da wir sehr gerne zusammen mit einem Bauträger bauen würden und hoffen, dass wir mit der anderen Partei die Vorstellungen einigermaßen deckungsgleich bekommen.

Ich finde auf die Schnelle gerade selber nicht, wo ich das erst kürzlich schon einmal geschrieben habe, aber "don´t call hin Bauträger" (das wäre ein gewerbsmäßiger Bauherr, der marktgerechte Grundstücks-Gebäude-Bundles erzeugt und verhökert). Abgesehen vom gleichen engen Korsett des Planungsrahmens braucht es nur wenig Gleichklang, in Deckung bekommen solltet Ihr hauptsächlich das Profil an der Kommunseite.

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