Was sollte im Architektenvertrag für LPH 1–4 stehen?

[Rathmal]

Hallo zusammen,
wir stehen am Anfang unseres Bauprojekts: ein Einfamilienhaus in Holzständerbauweise. Um realistische und vergleichbare Angebote von verschiedenen Fertighausanbietern einholen zu können, möchten wir zunächst mit einem unabhängigen Architekten die Leistungsphasen (LPH) 1 bis 3 gemäß HOAI oder mit einem Festpreis durchlaufen. Auf dieser Basis wollen wir die Angebote der Baufirmen vergleichen.

Je nach Anbieter soll später entweder:

• der Inhouse-Architekt der Baufirma die LPH 4 übernehmen
  oder
• falls kein Architekt seitens der Baufirma gestellt wird, würden wir die LPH 4 mit unserem ursprünglichen Architekten weiterführen.

Die LPH 5 ff. (Ausführungsplanung und Bauausführung) obliegen dann vollständig der beauftragten Baufirma (so zumindest unser aktueller Wissensstand).
Unsere konkrete Frage:
Was sollte in einem Architektenvertrag für die Leistungsphasen 1 bis ggf. 4 geregelt sein, damit es später keine bösen Überraschungen gibt?
Wir haben schon einige Beiträge in diesem Forum sowie Artikel und Ratgeber dazu gelesen, aber viele bleiben vage oder allgemein.
Besonders interessieren uns:

• Was sind typische Fallstricke oder unklare Formulierungen in solchen Verträgen?
• Wie grenzt man die Leistungen der einzelnen Phasen sinnvoll und eindeutig ab?
• Sollten bestimmte Punkte explizit ausgeschlossen werden (z. B. keine Leistungsphase 5 etc.)?
• Wie regelt man am besten die Übergabe an die Baufirma, wenn diese die weiteren Phasen übernimmt?
• Was ist, wenn man nach LPH 3 den Architekten nicht weiter beauftragen will – muss man das vorher vertraglich festhalten?

Unser Ziel ist ein sauber definierter Leistungsumfang und eine flexible Anschlussfähigkeit an eine Fertighausfirma – ohne dass es zu Doppelbeauftragungen, Honorarstreitigkeiten oder urheberrechtlichen Problemen beim Entwurf kommt.

Vielen Dank im Voraus für eure Erfahrungen, Hinweise oder sogar Vertragsbeispiele!

 

[11ant]

wir stehen am Anfang unseres Bauprojekts: ein Einfamilienhaus in Holzständerbauweise. Um realistische und vergleichbare Angebote von verschiedenen Fertighausanbietern einholen zu können, möchten wir zunächst mit einem unabhängigen Architekten die Leistungsphasen (LPH) 1 bis 3 gemäß HOAI oder mit einem Festpreis durchlaufen. Auf dieser Basis wollen wir die Angebote der Baufirmen vergleichen.

Ein freier Architekt ist zwar an sich eine gute Entscheidung, aber gleichzeitig auch "Perlen vor die Säue geworfen", wenn man sich vor der Entwurfsfindung bereits auf die Bauweise festlegt. Die > Weichenstellung sollte man in der > Teigruhe aus den Antworten auf die Fragen der Orientierungsrunde ableiten, nicht vorher. Klug sein sollte man nie nur halb (die Vermeidung einer redundanten Leistungsphase 4 geht ja schon - aber eben auch nur - in die richtige Richtung).

 

[11ant]

P.S.: meide Discountarchitekten (die Häuschenmalkünstler mit der Domäne Leistungsphase 1 bis 3 oder 4 sind regelmäßig erstklassige Fehlkalkulierer, da ihnen die Erfahrung der Evaluierung ihrer Planungen in der zweiten Halbzeit fehlt). Auf diesem Parkett tummeln sich bevorzugt "@Gerddieter warnt" Architekten. Nimm´ auch für eventuell nur das Modul A plus Leistungsphase 3 einen Profi für beide Halbzeiten.

 

[hanghaus2023]

Ich war mal so frei und habe Deine Frage an KI gestellt. Pruefen ob das Sinn macht solltest Du selber.

"Für Ihren Architektenvertrag sollten Sie eine klare Regelung der zu erbringenden Architektenleistungen (LPH 1-3 oder 1-4) inklusive der zu liefernden Ergebnisse (Pläne, Berechnungen, Kostenkalkulationen etc.) treffen. Vereinbaren Sie ausdrücklich die Übergabe der Entwurfsplanung an die Baufirma und klären Sie die Kostenfragen sowie die Haftungsmodalitäten bei Übergabe und möglicher Nichtfortsetzung der Beauftragung. Stellen Sie sicher, dass die Architektenleistung nach LPH 1-3 oder 1-4 klar definiert ist und die spätere Nutzung der Pläne durch die Baufirma sowie das Urheberrecht vertraglich geregelt werden, um Doppelbeauftragungen und Honorarstreitigkeiten zu vermeiden.

Vertragliche Regelungen für die Leistungsphasen 1-4

1. Klarer Leistungsumfang:
   • Leistungsphasen definieren: Tragen Sie die konkreten Leistungsphasen (LP) 1 bis 3 oder 4 klar ein. Bei Leistungsphase 1-3 ist die Grundlage für die Baufirmen-Angebote geschaffen, bei Leistungsphase 1-4 wird die Genehmigungsplanung der Architekt übernimmt und diese an den Baufirmen-Inhouse-Architekten weiterreicht.
     
     
   • Detaillierte Leistungsbeschreibung: Listen Sie für jede LPH die einzelnen Tätigkeiten und Ergebnisse detailliert auf. Beispiele sind:
     • LPH 1: Grundlagenermittlung (Analyse der Bauherrenwünsche, Grundstücksbewertung, etc.).
       
       
     • LPH 2: Vorplanung (Konzeption, Kostenrahmen, Variantenprüfung).
       
       
     • LPH 3: Entwurfsplanung (Skizzen, 3D-Modelle, Detailplanung, Objektbeschreibung, Kostenberechnung).
       
       
     • LPH 4: Genehmigungsplanung (Erstellung der einreichungsfähigen Unterlagen für den Bauantrag).
       
2. Übergabe und Anschlussfähigkeit an Baufirma:
   • Definition der Übergabe: Legen Sie genau fest, welche Planungsunterlagen und Dokumente der Architekt an Sie und an die Baufirma übergibt.
     
     
   • Nutzen für die Baufirma: Klären Sie die Nutzungsrechte der Entwurfsplanung durch die Baufirma.
     
     
   • Vertragliche Anschlussklausel: Beschreiben Sie das Vorgehen, wenn der Architekt nach LPH 3 oder 4 aus dem Projekt ausscheidet. Klären Sie dabei:
     
     • Welche konkreten Unterlagen die Baufirma bekommt.
     • Wer für die weiterführende Planung (Leistungsphase 5 ff.) zuständig ist.
       
       
     • Wie die Zusammenarbeit mit der Baufirma und deren Inhouse-Architekt reibungslos verläuft.
       
3. Honorar und Haftung:
   • Honorarvereinbarung: Legen Sie die Höhe des Architektenhonorars fest. Wählen Sie eine Honorarform, die für Sie transparent ist, wie beispielsweise ein Festpreis.
     
     
   • Haftungsfragen: Sorgen Sie für eine klare Haftungsregelung, insbesondere für die Phasen, die der Architekt nicht mehr übernimmt.
     

Vermeidung von Fallstricken und unklaren Formulierungen

• Vage Begriffe vermeiden:
  Beschreiben Sie alle Leistungen detailliert, damit keine Zweifel entstehen.
• Ausdrücklicher Ausschluss:
  Nennen Sie in Ihrem Vertrag klar die Leistungsphasen, die der Architekt nicht erbringen soll, z.B. LPH 5-9, um Doppelbeauftragungen und unerwünschte Leistungen zu vermeiden.
• Urheberrechte:
  Regelung der Urheberrechte an den erstellten Entwürfen, um spätere Probleme mit den Baufirmen zu verhindern.

Was tun, wenn man den Architekten nach LPH 3 nicht weiter beauftragen will?

• Vertraglich festhalten:
  Vereinbaren Sie im Architektenvertrag eine Option, die Beauftragung nach LPH 3 zu beenden.
• Abnahme der erbrachten Leistung:
  Der Architekt hat Anspruch auf Bezahlung für die erbrachten Leistungen bis zum Ende der beauftragten Phase."

 

[wiltshire]

Unser Ziel ist ein sauber definierter Leistungsumfang und eine flexible Anschlussfähigkeit an eine Fertighausfirma – ohne dass es zu Doppelbeauftragungen, Honorarstreitigkeiten oder urheberrechtlichen Problemen beim Entwurf kommt.

Es ist oft so, dass sich Laien an dem Objektivierbaren festhalten, wenn sie ein unbekanntes Projekt angehen. Und zu diesen objektivierbaren Dingen gehört der Vertrag. Es ist eine Illusion zu glauben, dass ein guter Vertrag eine gute Qualität garantiert. Dennoch ist es natürlich sinnvoll keinen schlechten Vertrag einzugehen.

Das A und O eines gelingenden, individuellen Hausbaus mit einem guten Ergebnis ist die eigene Willensbildung und die Kommunikation mit dem Architekten. Bei der Auswahl des Architekten haben wir darauf geachtet, wie sehr dieser sich für unsere Aufgabenstellung begeistern kann. Wir achteten auf die Fragen die er stellt. Wir wollten auf ein vorhandenes nicht ganz einfaches Grundstück ein Gehäuse für unser Leben bauen und nicht „irgendein“ Haus mit einer vorgegebenen Anzahl von Quadratmetern und Räumen. Daher machten wir die Art und Weise der Auseinandersetzung mit unser Anforderung zum entscheidenden Faktor der Architektenauswahl. Es ist wichtig zu erkennen, ob man das kann oder nicht. Wer das nicht kann, ist meist besser beraten, einen Standard zu kaufen, der ein paar Anpassungen erfährt.

Flexibilität ist nur ein Vorteil für denjenigen, der mit den einhergehenden Gestaltungsmöglichkeiten und Risiken umgehen kann.

• Was sind typische Fallstricke oder unklare Formulierungen in solchen Verträgen?
• Wie grenzt man die Leistungen der einzelnen Phasen sinnvoll und eindeutig ab?
• Sollten bestimmte Punkte explizit ausgeschlossen werden (z. B. keine Leistungsphase 5 etc.)?
• Wie regelt man am besten die Übergabe an die Baufirma, wenn diese die weiteren Phasen übernimmt?
• Was ist, wenn man nach LPH 3 den Architekten nicht weiter beauftragen will – muss man das vorher vertraglich festhalten?

Typische Fallstricke entstehen zumeist durch mangelndes Verständnis von dem, was im Vertrag steht. Wir haben einen Standard-Vertrag genommen und Abweichungen, sowie den Rest mit Handschlag vereinbart. Der Standardvertrag ist meine Empfehlung, der Rest ist natürlich risikobehaftet.

Die Phasen sind durch die HOAI sinnvoll abgegrenzt. Einfach keine Ausnahmen machen und meim Standard bleiben.

Du bestellst nur die Phasen, die Du auch kaufst. Wir haben die Phasen 1-5 an einen Architekten vergeben, da wir keine weitere Schnittstelle zwischen Entwurfs- und Ausführungsplanung haben wollten. Hier schien uns der kommunikative Aufwand zu hoch, da wir das Projekt weitgehend in Einzelvergabe angegangen sind. Wenn Du zu einem Schlüsselfertig-Anbieter gehst, dann kannst Du die Phase 5 natürlich auch dahin vergeben.

Die Übergabe an die Baufirma ist einfach. Du bekommst sämtliche Ergebnisse aus den bezahlten Phasen und gibst sie an die Baufirma. Du kannst Dich zuvor bei der Baufirma erkundigen, was sie an Unterlagen erwartet und diese vom Architekten einfordern. Wenn die Baufirma mehr will, als in den Phasen beschrieben, ist es pragmatisch, dem Architekten den Mehraufwand für die Erstellung separat zu vergüten.

Du kannst die Beauftragung zunächst bis zur Phase 3 unterschreiben und die weitere Beauftragung daran knüpfen, wie gut man miteinander zurecht kommt. Nicht jeder Architekt wird das wollen, aber es gibt sie, die das machen.


Hausbau ist etwas für mündige Menschen, die auch eigene Fehler selbst verantworten können. Mit einer „wasch mich , aber mach mich nicht nass“ Haltung ist eine unangenehme Bauzeit schon vorbestimmt.

Wir (OK, meine Frau weniger als ich) haben das Bauen von der ersten Minute bis zum Einzug in vollen Zügen genossen. Ich brauche gerade kein weiteres Haus, würde mich aber jederzeit wieder in dieses Abenteuer stürzen wollen.

 

[ypg]

Ich war mal so frei und habe Deine Frage an KI gestellt. Pruefen ob das Sinn macht solltest Du selber.

Nur mal ne Warnung: KI nutzt nur die Infos, die sie selbst im Internet findet. Nutzt KI eine „falsche“ Seite mit nicht recherchierten Informationen, ist auch gleich das KI-Ergebnis falsch.
Hab ich von 6 x Lesen des KI-Ratgebers schon 2 x gehabt.
Also, wie @hanghaus2023 schon sagt: unbedingt die Quellen überprüfen.