Oberkante Fertigfußboden höher als erlaubte 0,30 - Probleme?

[haus_bau2025]

Liebes Forum,

wir starten morgen mit den Bodenarbeiten. Vor ca. 1 Woche hatten wir in Vorbereitung der Bauarbeiten nochmals einen Termin mit dem Bauunternehmen vor Ort, um die OK Fertigfußboden festzulegen. Bezugspunkt ist "die mittlere Höhe des Endausbauniveaus, gemessen unmittelbar mittig vor der Grundstückszufahrt zur angrenzen Erschließungsstraße“ und davon maximal 0,3m drüber laut Bebauungsplan. Um es kurz zu machen: Unser GU bzw. der beauftragte Architekt hat nicht die mittlere Höhe des Endausbauniveaus vor der Grundstückszufahrt als Bezugspunkt genommen, sondern unmittelbar mittig vor dem Grundstück, wodurch wir mit der beantragten und vom Bauamt auch genehmigten OK Fertigfußboden ca. 6cm höher als die im Bebauungsplan erlaubten 0,3m liegen. Interessant ist, dass selbst das Bauamt die falsch genommene Höhe sogar in der digital autorisierten Baugenehmigung bestätigt hat. Da unser Grundstück nach rechts doch ein ganzes Stück abfällt (Aufschüttung ca. 90cm an der rechten Hausseite), haben wir eh schon ordentlich Erdarbeiten.

Die Frage ist, was machen wir denn nun und was gilt hier? Die maximal erlaubte Höhe laut Bebauungsplan oder die falsche vom Bauamt bestätigte Höhe? Was würdet ihr in unserem Fall machen? Und fällt das überhaupt auf respektive was kann uns im schlimmsten Fall passieren?

Wir freuen uns über Ideen und Anregungen von euch. An dieser Stelle schon einmal vielen Dank!!

 

[nordanney]

So bauen, wie es in der Baugenehmigung steht.

 

[haus_bau2025]

Hallo nordanney,

danke für deine Antwort. Wie begründest du deine Präferenz? Gibt es im Baurecht nicht so etwas wie eine salvatorische Klausel, die besagt, dass wir als Bauherren uns an den Bebauungsplan zu halten haben und wir damit nicht von Fehlern der Architekten/der Baubehörde befreit sind? Was "sticht" denn in der Regel was - Baugenehmigung > Bebauungsplan oder umgekehrt?

Und was kann uns im schlimmsten Fall passieren, wenn der Fehler irgendwann mal gerügt wird?

 

[nordanney]

Wie begründest du deine Präferenz?

Mit Runde rechtlich sauberen Baugenehmigung. Was denn sonst?

Ihr habt die Höhen, natürlich wissend, wie sie sein müssen, extra so geplant. Und auch so genehmigt bekommen.

Warum willst du von einer Baugenehmigung abweichen? Dann muss dein Architekt bitte sie Abweichung beim Bauamt beantragen. Sonst hast du später das Problem, dass das Bauamt sagt „Du hast nicht wie genehmigt gebaut!!!“.

 

[haus_bau2025]

Ja gut, der Bauantrag ist so genehmigt mit den Höhen, geht ja aber offensichtlich von falschen Bezugshöhen aus. Folglich steht im Lageplan mit eingezeichnetem Haus HBP (Höhenbezugspunkt) - 0,125m, sprich 12,5cm über dem angenommenen Bezugsniveau, was faktisch aber bei richtigem Bezugspunkt laut Bebauungsplan 36cm (!) sind und damit 6 cm über dem erlaubten. Jetzt einfach zu sagen "ist doch so genehmigt" - ist das nicht ein bisschen naiv und blauäugig?
Unser GU sagte bei dem Termin letzte Woche, "niedriger als genehmigt geht immer". Also wie vorgehen?

 

[GregorBerger]

Was für evtl auch hilft: es gibt Gerichtsurteile, die die Höhe des Fertigfußbodens als unzulässigen Regelungsgegenstand eines Bebauungsplan beurteilt haben. Z.B.:
"Ungeachtet dessen dürfte das Abstellen auf die "Oberkante des fertig ausgebauten Erdgeschossfußbodens" - statt auf den Rohfußboden - aus den oben dargelegten Gründen ungeeignet und damit unzulässig sein, um mit bauplanungsrechtlichen Mitteln die Höhe eines Gebäudes mittelbar festzusetzen."
VG Köln 23 K 2025/12