ᐅ Doppelhaus Hamburg mit GU auf eigenem Grund, zwei + vollwertige Dachgeschoss, kein Keller

Mir geht es um Feedback dazu, was wir vielleicht übersehen haben könnten. Auch Tipps zu Abläufen und zur Organisation sind hilfreich. (Details zu Ort, Grundstück, angefragten Unternehmen erst später, damit das jetzt anonym bleibt.)

Wollen ein Doppelhaus bauen und dafür einen GU beauftragen. Jede Partei hat ca. 4hT€ zur Verfügung. Eigenleistungen sollen für die beiden Parteien etwas unterschiedlich sein, aber im Wesentlichen auf Malerarbeiten (mit Spachteln und allem drum und dran) und Bodenbeläge (exklusive Bad) beschränkt sein. Eventuell würde das Dachgeschoss erst in Eigenleistung fertiggestellt werden.

Wir haben ein paar Vorgaben:

• Jede Partei: 2 Erwachsene (Schlafzimmer, Arbeitszimmer) + 3 Kinder (eigene Zimmer)
• Haus-Grundfläche insgesamt ca. 165m². Es gab dazu schon eine Bauvoranfrage.
• Lärmschutz nötig. Fluglärm.

Wir haben auch ein paar Vorstellungen (Reihenfolge ohne Bedeutung):

• Vollwertiges Dachgeschoss
• kfw300-Programm
• Massive Bauweise
• Klinker
• Spitzdach
• Zentrale Lüftungsanlage
• Beide Parteien: Zimmer nicht zu groß (z.B. Kind 10m², Arbeit 8m²), nur ein großer offener Bereich für Wohnen und Küche.
• Jede Haushälfte ist zukünftig ohne großen Aufwand in einen barrierefreien Teil (UG) und eine Wohnung (OG + DG) trennbar.

Vollwertiges Dachgeschoss:
Wir dürfen laut Plänen zwei volle Geschosse bauen. Würden gerne möglichst viel Gartenfläche erhalten und unter anderem deswegen gerne ein vollwertiges Dachgeschoss oben drauf setzen. Vollwertig heißt dabei für uns, dass man es als Wohn- und Arbeitsraum nutzen kann und dass es ein eigenständiger Teil der Wohnung ist, also kein zur Treppe offener Gesamtbereich (da soll zum Beispiel das Elternschlafzimmer hin). Uns wurde geraten, dass eine Betondecke zwischen OG und DG für die Vollwertigkeit sinnvoll wäre. Das Dachgeschoss könnte zudem mit einem Trempel angehoben werden, was für die Innenraum-Höhe super wäre. Da die Pläne keine genauen Angaben zu maximalen First-, Trauf-, Giebel-Höhen machen, wird es vermutlich nur an der Abstandsfläche liegen, wie hoch wir bauen dürfen. Der Abstand zum Nachbargrundstück ist aktuell mit 3 Metern angesetzt (für Auffahrt, Fahrradstellplatz, Garage als Grenzbebauung). Dann bleibt auf der anderen Seite des Hauses eine gute Fläche Garten.

kfw300-Programm:
Für die Finanzierung wäre das für uns sehr hilfreich, fast schon notwendig. Allerdings hängen da ja Auflagen dran, die ggf. weitere Mehrkosten verursachen. An welcher Stellschraube sollten wir hier drehen?

Aktueller Stand:
Die Finanzierung haben wir Vorbesprochen und einen Rahmen abgesteckt. Das Grundstück gehört uns. Nun sind wir vor allem im Gespräch mit ein paar GU (von kleineren Architektenbüros über mittelgroße Unternehmen bis hin zu größeren Unternehmen wie Baudirekt). Wollen uns ungefähr im nächsten Monat für ein GU entscheiden. Dabei spielen aber natürlich auch die Möglichkeiten eine Rolle, die uns das GU jeweils anbietet. Und wir müssen uns selbst noch klar werden, ob wir wirklich ein vollwertiges DG brauchen bzw. bezahlen können/möchten (oder nur ein DG als Spitzdach, was man später ausbauen könnte). Ein Keller wäre wohl teurer und weniger gut als Wohnraum nutzbar als ein vollwertiges DG und Keller kommt daher nicht mehr wirklich in Frage. Wir wollen auch noch zwei oder drei GUs anfragen, um Rückmeldungen zu Möglichkeiten und Preisen zu bekommen.

Bitte gerne nachfragen! Das ist schon viel Hilfe. Vielleicht gibt es ja auch den einen oder anderen Tipp. Danke!

Zu den Abstandsflächen gibt es ein wunderbares pdf der freien und Hansestadt Hamburg, 16 Seiten. Hätte ja beinahe den link gepostet. Das dürfte bei der bisherigen Planung entscheidend sein, wie hoch das Dachgeschoss wird

Kosten: 400 plus kfw? oder inkl?. Im letzten Fall, forget it. Ich hab mal nur pauschal 80% gerechnet, dann kommst Du bummelig auf 160 qm/Hälfte..

Abgesehen von den Wünschen sind die Vorgabe so dermaßen individudel, das ist was für einen Planer. Dann noch kfw dazu, das ist ne völlig andere Nummer.

Budget reicht mMn nicht aus. 160+3000=480k ohne Nebenkosten. Ohne Eigenleistung eher 3,2-3,5k /m2WF.

Wenn Du keinen Plan vom Grundstück herzeigen willst, dann eben nicht. Dann eben auch kaum brauchbare Antworten.

Danke (Dokument der Stadt kenne ich). Plan zum Grundstück stelle ich wahrscheinlich auch noch zur Verfügung. Aber das Anliegen ist ja jetzt erst einmal ein anderes: Feedback dazu, worüber wir nachdenken sollen, damit das Projekt in sich stimmig wird. Wir wollen ja nicht die bebaute Fläche maximieren...

Rübe1 schrieb:

Ich hab mal nur pauschal 80% gerechnet, dann kommst Du bummelig auf 160 qm/Hälfte..

80% wovon? Ich kann leider nicht folgen. Jede Hälfte hätte ca. 65 qm Wohnfläche pro Ebene. Oder?

Hier scheint auch der Ansatzpunkt zu sein. Von den Zimmern her brauchen wir ja eher 140-150qm (oder?). Aber wir wollen halt lieber in die Höhe als die gesamte Fläche auszunutzen. Sinnvoll? Oder Wo denken wir falsch?

Rübe1 schrieb:

Abgesehen von den Wünschen sind die Vorgabe so dermaßen individudel, das ist was für einen Planer

Könnt ihr sagen, was so individuell ist? Wir können unsere Vorstellungen ja durchaus noch anpassen (z.B. zwei normale Vollgeschosse plus Spitzboden, was ja normaler wäre, oder?). Und was wäre für eine Ersparnis erwartbar? Wir können halt nicht so richtig einschätzen, welche Anpassungen an dem Haus oder den Vorstellungen für das Budget nötig wären.

Rübe1 schrieb:

Kosten: 400 plus kfw? oder inkl?. Im letzten Fall, forget it.

hanghaus2023 schrieb:

Budget reicht mMn nicht aus.

Sagen wir mal: Budget muss inkl. kfw ausreichen. Dann muss man eben an der Idee was ändern. Oder kfw raus, wobei das Budget dann eher noch etwas runterginge (kfw, ifb haben ja Auflagen;; wir sind aber drauf angewiesen).

Rübe1 schrieb:

Dann noch kfw dazu, das ist ne völlig andere Nummer.

Das verstehe ich nicht. Ist gemeint, dass die Kosten deutlich steigen?


Wir sind halt schon auf etwas fokussiert und die Frage ist wo wir noch einmal ganz anders auf die Situation blicken sollten.

Es ist sehr vernünftig, daß Ihr ein Doppelhaus als Ganzes begreift. Einen gemeinsamen GU braucht Ihr nur auf der Ebene des Rohbaus zu suchen, den Ausbau könnt Ihr von den Nachbarn unterschiedlich vergeben. Theoretisch kann bei gemeinsamer Planung auch eine Häfte einen Keller haben und die andere nicht. Meine 11ant Kellerregel sowie u.a. auch meine Vorgehensweise der zweistufigen Baufirmenfindung (vor und nach dem "Modul B") findet Ihr auch über meine Signatur. Ich würde Euch empfehlen, noch einen weiteren GU anzufragen (zwei Steiner und zwei Holzer), insgesamt nehme ich meistens fünf oder sechs. In Hamburg solltet Ihr durchaus auch fündig werden, Hauskonzepte aus Bauträgerangeboten als Inspiration zu nehmen (die bundesweit angebotenen sind meist II+D mit rund 140/145 qm). Ein Drempel nützt übrigens der Stehhöhe nicht, das täte ein Kniestock (der allerdings häufig auch die Vollgeschoßlatte reißen würde).

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1689owen schrieb:

Danke (Dokument der Stadt kenne ich).

OK, hast Du es auch verstanden? Auf Seite 7 ist doch genau Dein Fall drin. Du "planst" mit 3m Grenzabstand. In einem Fall passt es mit 2,80, im anderen Fall nicht mit 3,60, vorausgesetzt bis zur Firstspitze "H2" sind es wirklich nur 3m. Das schränkt Deinen Plan nämlich ganz erheblich ein.

1689owen schrieb:

Budget muss inkl. kfw ausreichen

kfw 300, Du kennst die Bedingungen? Das ist wie Programm 297. Also kfw 40 + . Und darüber hinaus ja Co2-Blinaz und das alles. Um mit den Worten eines Kollegen zu reden, dat wird bei massiv nicht so einfach. Erst recht nicht mit Betondecken, und Klinker...

1689owen schrieb:

Jede Haushälfte ist zukünftig ohne großen Aufwand in einen barrierefreien Teil (UG) und eine Wohnung (OG + DG) trennbar.

Allein das benötigt schon mal ein planerisches Konzept, das man nicht so aus der Hosentasche zaubert, dem zufolge ist das:

1689owen schrieb:

Wollen uns ungefähr im nächsten Monat für ein GU entscheiden.

neben den Kosten vollkommen unrealistisch. Es sei denn, Ihr wollt mit aller Macht auf die Fräse fliegen...