ᐅ Doppelhaus Hamburg mit GU auf eigenem Grund, zwei + vollwertige Dachgeschoss, kein Keller

Vorhin bin ich einen Punkt übergangen ...

1689owen schrieb:

Haus-Grundfläche insgesamt ca. 165m². Es gab dazu schon eine Bauvoranfrage.

... und einen weiteren habe ich überlesen:

1689owen schrieb:

Jede Haushälfte ist zukünftig ohne großen Aufwand in einen barrierefreien Teil (UG) und eine Wohnung (OG + DG) trennbar.

Aus der Bescheidung der Bauvoranfrage zu berichten wäre erhellend.
Verschiebt den Unfug mit der Auftrennbarkeit in den Papierkorb. Das ist ein hochpotentes Killerkriterium, das viele Pläne zu zerschlagen schafft und alle anderen so erheblichst verteuert, daß die Zerschlagung das kleinere Übel gewesen wäre. Ein Objektwechsel im Ernstfall ist die um Welten günstigere Lösung.

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Edith, war zu spät um es anzufügen:

Die kfw vergibt nur Gelder im Rahmen der vom Bund zur Verfügung gestellten Haushaltsmittel (freiwillige Leistungen) . Falls es noch niemanden aufgefallen ist, bislang gibt es keinen verabschiedeten Bundeshaushalt, sprich, die kfw zehrt noch von den Bundesmitteln vom letzten Jahr. Wenn die alle sind, weiß keine Sau, was dann passiert. Werden für dieses Haushaltsjahr neue Gelder bereit gestellt, wird das Programm eingestampft/neu aufgelegt? Damit kommt Ihr dann richtig in die Bredouille...

Ich verstehe persönlich nicht, warum man keine Angaben, wie zb 20x40 (Meter) schreiben kann, noch eine handschriftliche Skizze des Grundstücks posten kann, in der man Ausrichtung, Maße und Strassen wie auch Nachbarschaft erkennen kann.

1689owen schrieb:

Details zu Ort, Grundstück, angefragten Unternehmen erst später, damit das jetzt anonym bleibt.)

Ja mei, Hamburg, eventuell Schnelsen oder ähnliches (quasi egal), das will auch keiner wissen.
Auch die abgefragten Unternehmen interessieren insofern nicht, wenn Ihr Euch mit denen auseinandersetzt.

1689owen schrieb:

Oder Wo denken wir falsch?

Der wichtigste Aspekt ist, dass man a) unter 3000€/qm kaum noch Wohnraum bauen kann. Wenn dann auch noch teure Lärmschutzfenster sein müssen, dann eh nicht.
Für 400000€ bekommst Du also keine 165qm gebaut.
Der zweite große Fehler ist das Denken, dass b) man mal so einfach ein Haus auf relativ kleiner Grundfläche in zwei adäquate Wohnungen teilen kann.
Wie stellst Du Dir denn das ebene Leben auf 65qm minus Technikraum minus Treppenhaus vor?
Da hast Du dann ca. 53qm mit einem lütten Dusch-WC, was kaum nutzbar ist. Dazu dann ein 8qm kleines Büro, welches als Schlafzimmer dienen soll?! Das ist dann auch nicht barrierefrei, nur weil es ebenerdig ist.
Im OG dann ein Familienbad, aber keinen Freiraum. Zudem keine adäquate Parkfläche für zwei Wohneinheiten.
Solche Gedanken sind .sowas. von zweitrangig, weil sie einer Planung eines schlichten und funktionierenden Wohnhaus im Weg stehen.

1689owen schrieb:

Uns wurde geraten, dass eine Betondecke zwischen OG und DG für die Vollwertigkeit sinnvoll wäre.

wer rät das? Das ist doch Quatsch! Wozu soll denn Beton besser sein, wenn es das eigene Haus betrifft?
Dann wären ja alle Holz- und Häuser in Fertigbauweise nicht vollwertig..!?!
Ich verstehe diese Wiederholung von dem Wort eh nicht. Das Gegenteil von vollwertig ist minderwertig.
Dazu fällt mir nur ein, dass Eure geteilten Wohneinheiten dann eher minderwertig sind, weil nicht komfortabel und adäquat bewohnbar.

Jetzt aber mal Butter bei die Fische: zeig mal den Entwurf!

Das ist hilfreich! Gerne weiter so.

11ant schrieb:

... und einen weiteren habe ich überlesen:
>> Jede Haushälfte ist zukünftig ohne großen Aufwand in einen barrierefreien Teil (UG) und eine Wohnung (OG + DG) trennbar. <<
[...]
Verschiebt den Unfug mit der Auftrennbarkeit in den Papierkorb. Das ist ein hochpotentes Killerkriterium, das viele Pläne zu zerschlagen schafft und alle anderen so erheblichst verteuert, daß die Zerschlagung das kleinere Übel gewesen wäre. Ein Objektwechsel im Ernstfall ist die um Welten günstigere Lösung.

Rübe1 schrieb:

Allein das benötigt schon mal ein planerisches Konzept, das man nicht so aus der Hosentasche zaubert

--> Ok, ist in den Papierkorb verschoben. Davon können wir uns "leicht" trennen.

Rübe1 schrieb:

kfw 300, Du kennst die Bedingungen? Das ist wie Programm 297. Also kfw 40 + . Und darüber hinaus ja Co2-Blinaz und das alles. Um mit den Worten eines Kollegen zu reden, dat wird bei massiv nicht so einfach. Erst recht nicht mit Betondecken, und Klinker...

Ich bin hier nicht wirklich fit. Habe mich etwas informiert. Aber kann nicht abschätzen, was kfw55 vs kwf40 vs kfw40+ (vs kfw40+QNG, was wir auf keinen Fall wollen) für bauliche und preisliche Unterschiede macht. Uns wurden Summen von ca. 10-15t€ für den Energieberater gesagt, aber vermutlich kämen auch in Konstruktion und Material Mehrkosten. Müssen wir nicht unbedingt haben. Aber ich dachte, die Auflagen in Hamburg sind nicht mehr so weit weg von kfw40(+), vermutlich habe ich mich ordentlich geirrt.
Wenn das so leicht wie das andere "in den Papierkorb verschoben" werden könnte, wäre eine Sache geklärt. ABER ...

Da schließt sich die Frage an, wie die Finanzierung ohne Förderprogramme (oder doch mit ifb aus Hamburg?, kenne die Konditionen nicht...) gestemmt werden soll. Wenn ich nichts übersehe, setzen höhere Gesamtzinsen und Grenzen für Laufzeit und Rate dann nämlich bereits unter 4hT€ den Schlussstrich. Wo/wie sollen wir hier weiter verfahren? Was wäre euer Rat? Finanzierungsberater werden wir sicherlich erneut damit behelligen, aber es ist bestimmt nicht verkehrt, vorher schon ein paar Ideen zu haben.

11ant schrieb:

Es ist sehr vernünftig, daß Ihr ein Doppelhaus als Ganzes begreift. Einen gemeinsamen GU braucht Ihr nur auf der Ebene des Rohbaus zu suchen, den Ausbau könnt Ihr von den Nachbarn unterschiedlich vergeben.

Die beiden Parteien haben ein sehr gutes Verhältnis, haben viel gemein und würden sich gerne gegenseitig unterstützen, so dass wir versuchen wollen, möglichst viele Rahmenbedingungen gemeinsam zu entscheiden (wobei die Details und insbesondere die Entscheidungen darüber, was in Eigenleistung erfolgt, unterschiedlich sein werden - aber keine der Parteien wird komplette Bauphasen in Eigenleistung machen).

Dein, , Rat war ja sogar, nach dem Rohbau eigenständig (und ggf. unabhängig voneinander) Unternehmen auszuwählen. Ich denke, wir würden hier eher etwas organisatorische Einfachheit bevorzugen, wenn es preislich möglich ist. Aber vielleicht steht das ja auch den anderen Ziele im Wege?

11ant schrieb:

Ich würde Euch empfehlen, noch einen weiteren GU anzufragen (zwei Steiner und zwei Holzer), insgesamt nehme ich meistens fünf oder sechs. In Hamburg solltet Ihr durchaus auch fündig werden, Hauskonzepte aus Bauträgerangeboten als Inspiration zu nehmen (die bundesweit angebotenen sind meist II+D mit rund 140/145 qm).

Woher kommt der Rat zum Holzer? Wir waren bisher immer noch bei Stein und massiv. Was haben wir übersehen?

11ant schrieb:

Ein Drempel nützt übrigens der Stehhöhe nicht, das täte ein Kniestock (der allerdings häufig auch die Vollgeschoßlatte reißen würde).

Rübe1 schrieb:

OK, hast Du es auch verstanden? Auf Seite 7 ist doch genau Dein Fall drin. Du "planst" mit 3m Grenzabstand. In einem Fall passt es mit 2,80, im anderen Fall nicht mit 3,60, vorausgesetzt bis zur Firstspitze "H2" sind es wirklich nur 3m. Das schränkt Deinen Plan nämlich ganz erheblich ein.

Gemeint war auch Kniestock, sorry. Probleme mit der Vollgeschoßlatte oder oder dem Grenzabstand haben wir nicht wirklich, weil es um die seitliche Abstandsfläche geht. Natürlich sind da Feinheiten zu klären, aber Probleme sehe ich da keine. Aber ich mag auch was übersehen (was nicht unwahrscheinlich ist, aktuell übersehe ich gefühlt alles). Ich mache dazu vielleicht die Tage mal einen anderen Thread auf, in dem ich Zeichnungen einstelle und ein paar Fragen zu Priorisierung von Dachneigung, Geschosshöhe usw. aufführe.

11ant schrieb:

Hauskonzepte aus Bauträgerangeboten als Inspiration zu nehmen (die bundesweit angebotenen sind meist II+D mit rund 140/145 qm)

Die DH mit II+D, die ich auf die Schnelle in ein paar weiteren Auftritten gefunden habe, haben aber auch alle eine Studio-Variante oben, so dass Betondecke + Kniestock vermutlich deutliche Umplanung und Aufpreis bedeuten würden. Oder?

Rübe1 schrieb:

Abgesehen von den Wünschen sind die Vorgabe so dermaßen individudel, das ist was für einen Planer.

Noch einmal hierzu (ich verstehe jetzt glaube ich besser, wo dieser Rat herkommt): Also ein Architektenbüro aufsuchen und mal eine Planung machen lassen? Kostet ja aber bestimmt auch Geld. Wenn ich dann mit einem anderen GU baue, ist das Geld evtl. (z.T.) weg. Oder doch erst einmal ein paar weitere GU suchen, deren Katalog-Häuser umbasteln und Angebote erstellen lassen? Und erst dann überlegen, ob Architektenbüro ran soll? Was wäre hier der Rat - und wovon hängt der Rat ab?

Danke auf jeden Fall!

1689owen schrieb:

Also ein Architektenbüro aufsuchen und mal eine Planung machen lassen? Kostet ja aber bestimmt auch Geld. Wenn ich dann mit einem anderen GU baue, ist das Geld evtl. (z.T.) weg

1. Das Geld ist nicht weg. Da hat nur jemand anderes.
2. Jede Planung kostet Geld. Bei Architekt siehst du die Rechnung, wenn der GU plant, geht sie in den Gesamtkosten unter
3. Mit einer Planung vom Architekt kannst du a) massiv bauen oder b) als Holzständerwerk und beides 1. mit GU oder 2. mit Einzelgewerken

nordanney schrieb:

1. Das Geld ist nicht weg. Da hat nur jemand anderes.
2. Jede Planung kostet Geld. Bei Architekt siehst du die Rechnung, wenn der GU plant, geht sie in den Gesamtkosten unter
3. Mit einer Planung vom Architekt kannst du a) massiv bauen oder b) als Holzständerwerk und beides 1. mit GU oder 2. mit Einzelgewerken

Naja, das Geld ist bei mir weg. Und ist dann beim Architekten. Eventuell will aber ein GU, der nach seinem Vorgehen arbeitet, lieber noch eigene (Um)Planung machen, die mich dann wiederum Geld kosten, so dass ich z.T. doppelt zahle und auf den Mehrkosten sitzen bleibe. Oder wo denke ich falsch?

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ypg schrieb:

Der zweite große Fehler ist das Denken, dass b) man mal so einfach ein Haus auf relativ kleiner Grundfläche in zwei adäquate Wohnungen teilen kann.
Wie stellst Du Dir denn das ebene Leben auf 65qm minus TK-Raum minus Treppenhaus vor?
Da hast Du dann ca. 53qm mit einem lütten Dusch-WC, was kaum nutzbar ist. Dazu dann ein 8qm kleines Büro, welches als Schlafzimmer dienen soll?! Das ist dann auch nicht barrierefrei, nur weil es ebenerdig ist.
Im OG dann ein Familienbad, aber keinen Freiraum. Zudem keine adäquate Parkfläche für zwei Wohneinheiten.
Solche Gedanken sind .sowas. von zweitrangig, weil sie einer Planung eines schlichten und funktionierenden Wohnhaus im Weg stehen.

Siehe gerade eben (wir haben ja zeitgleich geschrieben). Ist schon in den Papierkorb verschoben. Das könnte den gesamten Thread hier vereinfachen.

ypg schrieb:

Der wichtigste Aspekt ist, dass man a) unter 3000€/qm kaum noch Wohnraum bauen kann. Wenn dann auch noch teure Lärmschutzfenster sein müssen, dann eh nicht.
Für 400000€ bekommst Du also keine 165qm gebaut.

Zum einen: Keine Ahnung, welche baulichen Auflagen tatsächlich an dem Fluglärm hängen. Dreifachverglasung?

Zum anderen: Wir brauchen ja auch keine 165qm.
(a) Hatte mich vermutlich missverständlich ausgedrückt:

1689owen schrieb:

1689owen schrieb:

Haus-Grundfläche insgesamt ca. 165m²

Gemeint war: Auf dem Grundstück werden 165qm Rasenfläche in 165qm Betonbodenplatte umgewandelt. Jede Haushälfte hat also im EG eine Grundfläche von 164qm/2=82qm, also eine Wohnfläche von (sagen wir mal) 0,7x82qm=57,4qm. Wenn ich jetzt EG+OG+DG rechne komme ich auf 172,2qm Teppichboden-Fläche, was wegen DG natürlich nicht so viel Wohnfläche ist. Vielleicht passt die 165qm sogar als Zahl.

(b) Wir können durchaus auf ein paar qm verzichten, aber ein "vollwertiges" DG (unten mehr dazu) wäre schön und sinnvoll.

Vielleicht so (alle qmWerte nur grobe Peilungen):
EG: Wohn-Ess-Bereich mit Küche (30qm), Technik (8qm), Gästebad (eine Partei mit Dusche) (5qm), Rest (14qm) auf Flur und ein weiteres Zimmer (Gast/Arbeit) aufteilen.
OG: Badezimmer (10qm), alle drei Kinderzimmer (3x10qm), weiteres Zimmer (Gast/Arbeit, 10qm), Rest Flur (7qm)
DG: Elternschlafzimmer, evtl. Arbeitszimmer, eine Partei noch ein Bad mit Dusche

Elternschlafzimmer dürfte gerne klein sein. Aber es wäre eben schön, diese dritte Ebene zu haben, in der eigenständige Zimmer sind, so dass die Eltern auch sinnvoll von den Kindern abgetrennt sind. Vielleicht muss es dafür nicht gleich eine Betondecke sein, aber wenn oben Wände und auch ordentliche Heizung etc. rein sollen, müsste man halt überlegen... Das Budget setzt hier natürlich Grenzen. In welche Richtung wäre weiterdenken sinnvoll? Ohne DG planen? Spitzboden ausbaubar planen, aber noch warten (so lange Eltern in OG, dafür kein Gästezimmer)? Spitzboden nur als Lagerraum (worauf dann verzichten, um unten ein Zimmer mehr zu haben)?

ypg schrieb:

wer rät das? Das ist doch Quatsch! Wozu soll denn Beton besser sein, wenn es das eigene Haus betrifft?
Dann wären ja alle Holz- und Häuser in Fertigbauweise nicht vollwertig..!?!
Ich verstehe diese Wiederholung von dem Wort eh nicht. Das Gegenteil von vollwertig ist minderwertig.

Wie eben beschrieben: Wände und ordentliche Anbindung an Heizung und Lüftung im DG. ABER: Bitte weiterfragen, vielleicht liegt hier etwas begraben, was wir noch nicht zu Ende gedacht haben.