ᐅ Gebäudehöhen im Bebauungsplan zwingend?
Erstellt am: 20.02.20 13:03
Guten Mittag,
auf einem Nachbargrundstück ist ein Mehrfamilienhaus geplant. Jedoch scheiden sich zwischen Gemeinde und Investor die Geister. Laut Gemeinde sind die Wand- und Gebäudehöhen zwingend vorgegeben. Deshalb wurde der erste niedrigere Entwurf abgelehnt. Der Investor hat aber aktuell aus wirtschaftlicher Sicht in Kombination mit den nachzuweisenden Stellplätzen Probleme noch höher zu werden. Viele gingen ursprünglich davon aus, dass die Höhen nicht zwingend vorgegeben sind. Denn nach Planzeichenverordnung müsste im zeichnerischern Teil eigentlich ein Kreis um die Gebäude- und Wandhöhen sein. Es gibt hier auch Parzellen die genau solch eine "zwingende" Gebäudehöhe angegeben haben. Das einzige was darauf schließen lassen kann, dass die Höhen zwingend sind ist, dass in der Legende unterschieden wird zwischen WH/GH Max. und WH/GH (ohne Max.) und dem Hinweis das es zwingend ist. Jedoch fehlt wie gesagt entgegen Nutzungsschablone 5 und 6 der Kreis um WH/GH.
Hier die Legende
Bei dem Haus um das gestritten wird geht es um Nutzungsschablone 3. Siehe hier:
Kann jemand hier seine Meinung dazu geben? Vielleicht sogar auch @Escroda ?
Viele Grüße
auf einem Nachbargrundstück ist ein Mehrfamilienhaus geplant. Jedoch scheiden sich zwischen Gemeinde und Investor die Geister. Laut Gemeinde sind die Wand- und Gebäudehöhen zwingend vorgegeben. Deshalb wurde der erste niedrigere Entwurf abgelehnt. Der Investor hat aber aktuell aus wirtschaftlicher Sicht in Kombination mit den nachzuweisenden Stellplätzen Probleme noch höher zu werden. Viele gingen ursprünglich davon aus, dass die Höhen nicht zwingend vorgegeben sind. Denn nach Planzeichenverordnung müsste im zeichnerischern Teil eigentlich ein Kreis um die Gebäude- und Wandhöhen sein. Es gibt hier auch Parzellen die genau solch eine "zwingende" Gebäudehöhe angegeben haben. Das einzige was darauf schließen lassen kann, dass die Höhen zwingend sind ist, dass in der Legende unterschieden wird zwischen WH/GH Max. und WH/GH (ohne Max.) und dem Hinweis das es zwingend ist. Jedoch fehlt wie gesagt entgegen Nutzungsschablone 5 und 6 der Kreis um WH/GH.
Hier die Legende
Bei dem Haus um das gestritten wird geht es um Nutzungsschablone 3. Siehe hier:
Kann jemand hier seine Meinung dazu geben? Vielleicht sogar auch @Escroda ?
Viele Grüße
Was ich noch ergänzen wollte: In den textlichen Festsetzungen steht nicht, dass die Höhen zwingend sind. Daher hier meine konkrete Frage:
Reicht es trotz falschen/fehlenden Planzeichens (der Kreis um WH/GH) aus, wenn in der Legende steht "Wandhöhe/Gebäudehöhe zwingend in Metern, über Bezugspunkt"?
Reicht es trotz falschen/fehlenden Planzeichens (der Kreis um WH/GH) aus, wenn in der Legende steht "Wandhöhe/Gebäudehöhe zwingend in Metern, über Bezugspunkt"?
Tja, IMHO ein klarer Formfehler. Aber ob der erheblich ist? Für Gebiet 3 ist der Bebauungsplan in sich ja stimmig. In der Zeichnung steht WH und GH, in der Nutzungsschablone ebenfalls und die Legende erklärt dazu, dass diese Angaben zwingend sind. Da könnte eher einer aus 5 oder 6 sagen, dass seine Angaben nicht erklärt sind.
Dann gibt es aber noch die Planzeichenverordnung. Demnach fehlen die Kreise in Legende und Nutzungsschablone 3. Und weder in den textlichen Festsetzungen noch in der Begründung wird das Wort "zwingend" im Zusammenhang mit Wandhöhen erwähnt.
Meine Einschätzung: Der Investor hätte mit einer Klage gute Aussichten auf Erfolg. Aber vor Gericht und auf hohen See...
Dann gibt es aber noch die Planzeichenverordnung. Demnach fehlen die Kreise in Legende und Nutzungsschablone 3. Und weder in den textlichen Festsetzungen noch in der Begründung wird das Wort "zwingend" im Zusammenhang mit Wandhöhen erwähnt.
Meine Einschätzung: Der Investor hätte mit einer Klage gute Aussichten auf Erfolg. Aber vor Gericht und auf hohen See...
Mich erinnert die Lage an ein Baugebiet in Walldorf siehe dort:
https://www.hausbau-forum.de/threads/Erhalt-Plattformen-unterstuzung-Bebauungsplan.33120/ wo der Mehrfamilienhausriegel eine Lärmschutzfunktion für die aus Sicht einer Ausfallstraße hinter ihm liegenden E/D Einzelhausgrundstücke haben soll. Das ist natürlich nur möglich, wenn der Mehrfamilienhausriegel ein geschlossener "Deich" in der vorgesehenen Höhe wird.
Ansonsten sehe ich hier nur in den Abschnitten (5) und (6) die Werte für WH und GH eingekreist, und im betroffenen Abstand (3) als Maximum, das man natürlich auch unterschreiten darf (allerdings die Bestimmtheit dadurch verletzt, daß hier das "Max" fehlt, und zwei Möglichkeiten (einmal Max und einmal zwingend) drei Darstellungen gegenüberstehen - nämlich einmal mit Zusatz "Max" (in den Abschnitten 1, 2 und 4), einmal mit eingekreisten WH/GH (in 5 und 6) und einmal ohne Einkreisung, aber auch ohne "Max" (eben in 3). Also ob man überhaupt eine "Ausnahme" braucht, sehe ich gar nicht so, eher gehörte m.E. die Gemeinde auf Bestimmtheit der dargestellten Vorschrift beklagt.
https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
https://www.hausbau-forum.de/threads/Erhalt-Plattformen-unterstuzung-Bebauungsplan.33120/ wo der Mehrfamilienhausriegel eine Lärmschutzfunktion für die aus Sicht einer Ausfallstraße hinter ihm liegenden E/D Einzelhausgrundstücke haben soll. Das ist natürlich nur möglich, wenn der Mehrfamilienhausriegel ein geschlossener "Deich" in der vorgesehenen Höhe wird.
Ansonsten sehe ich hier nur in den Abschnitten (5) und (6) die Werte für WH und GH eingekreist, und im betroffenen Abstand (3) als Maximum, das man natürlich auch unterschreiten darf (allerdings die Bestimmtheit dadurch verletzt, daß hier das "Max" fehlt, und zwei Möglichkeiten (einmal Max und einmal zwingend) drei Darstellungen gegenüberstehen - nämlich einmal mit Zusatz "Max" (in den Abschnitten 1, 2 und 4), einmal mit eingekreisten WH/GH (in 5 und 6) und einmal ohne Einkreisung, aber auch ohne "Max" (eben in 3). Also ob man überhaupt eine "Ausnahme" braucht, sehe ich gar nicht so, eher gehörte m.E. die Gemeinde auf Bestimmtheit der dargestellten Vorschrift beklagt.
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Danke ihr beiden für eurer Einschätzung. Ich glaube die Gemeinde bestünde nicht auf die Höhen des Hauses, wenn Sie nicht annehmen würde das es Bauplanungsrechtlich so zu 100% geregelt ist. Warum?
Die Beplanung läuft schon seit Anfang 2019. Die Gemeinde verkauft an einen Investor in Verbindung mit einer fertigen Planung. Der erste Entwurf sah nicht vor die Höhen einzuhalten. Es bestand trotzdem seitens der Gemeinde und des Investors Einigkeit, dass es der Entwurf sein soll. Irgend jemand hatte dann festgestellt und angemerkt das doch die Höhen zwingend einzuhalten sind. Deshalb machen sie derweilen auch ewig rum und kommen auf keinen Nenner. Ergo kann die Gemeinde nicht verkaufen und muss u.U. mit einer Befreiung der Höhen neu ausschreiben (so der aktuelle Stand lt. Gemeinde).
Könnte jetzt die Gemeinde und der Investor den Formfehler ggü. dem Bauamt ausnutzen um doch den ersten Entwurf durch zu bekommen?
Die Beplanung läuft schon seit Anfang 2019. Die Gemeinde verkauft an einen Investor in Verbindung mit einer fertigen Planung. Der erste Entwurf sah nicht vor die Höhen einzuhalten. Es bestand trotzdem seitens der Gemeinde und des Investors Einigkeit, dass es der Entwurf sein soll. Irgend jemand hatte dann festgestellt und angemerkt das doch die Höhen zwingend einzuhalten sind. Deshalb machen sie derweilen auch ewig rum und kommen auf keinen Nenner. Ergo kann die Gemeinde nicht verkaufen und muss u.U. mit einer Befreiung der Höhen neu ausschreiben (so der aktuelle Stand lt. Gemeinde).
Könnte jetzt die Gemeinde und der Investor den Formfehler ggü. dem Bauamt ausnutzen um doch den ersten Entwurf durch zu bekommen?
DASI90 schrieb:
Ich glaube die Gemeinde bestünde nicht auf die Höhen des Hauses, wenn Sie nicht annehmen würde das es Bauplanungsrechtlich so zu 100% geregelt ist.Da kann ich nicht folgen: wer außer ihr selbst hat es denn geregelt ? - Bebauungspläne sind doch Gemeindekompetenz.https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
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