मुख्य ठेकेदार के साथ अनुबंध "समय से पहले" समाप्त करना

नमस्ते सभी को,

कई वर्षों तक नगरपालिका से पूछताछ करने के बाद हमें अब हमारा आदर्श भूखंड मिल गया है और इस सप्ताह हमने नोटरी अनुबंध पर हस्ताक्षर किए। इसके कुछ समय बाद ही हमारा एक जीयू के साथ पहला संवाद भी हुआ और हम वर्तमान में प्रस्ताव की प्रतीक्षा कर रहे हैं। अगले सप्ताह और भी वार्तालाप होंगे। भूखंड के लिए पहले से ही एक विकास योजना है और सिंचाई का काम देर गर्मी तक पूरा हो जाना चाहिए।

हम जल्दी से जल्दी शुरू करना चाहेंगे क्योंकि ब्याज दरें संभवतः और बढ़ेंगी और हमने सुना है कि कई घर बनाने वाली कंपनियां जल्दी ही कोई फिक्स्ड प्राइस गारंटी नहीं देंगी। हालांकि हमें पूरी तरह से यकीन नहीं है कि हम कब जीयू के साथ अनुबंध कर सकते हैं, क्योंकि हमने भूखंड का भुगतान अभी तक नहीं किया है (उसके लिए पैसे हमारे पास हैं, लेकिन हम अभी नोटरी से बिल की प्रतीक्षा कर रहे हैं) और बैंक के साथ फाइनेंसिंग भी अंतिम रूप से तय करनी है (बैंक के साथ प्रारंभिक बातचीत हो चुकी है और वे हमें वित्तपोषण भी देंगे, पर उन्हें एक सटीक लागत विवरण चाहिए)।

कई वर्षों तक भूखंड का इंतजार करने के बाद ऐसा लगता है कि कुछ सप्ताह अधिक या कम होने से फर्क नहीं पड़ेगा। लेकिन चूंकि मासिक किस्त पहले से ही कड़ी होगी, हम निश्चित रूप से फिक्स्ड प्राइस गारंटी लेना चाहते हैं ताकि अंत में अचानक योजना से कहीं अधिक महंगा न हो जाए।

क्या आप पहले ही जीयू के साथ अनुबंध करेंगे, जबकि भूखंड का पूरा भुगतान नहीं हुआ हो? लगभग निश्चित रूप से केवल भू-स्वामित्व कर बाकी होगा, क्योंकि मुझे लगता है कि नोटरी का बिल अगले सप्ताह आ जाएगा और हम उसे तुरंत निपटा देंगे।

धन्यवाद और शुभकामनाएं

स्थिति मुझे पता है। हमने zwar Grundstück के लिए सालों तक प्रतीक्षा नहीं की, लेकिन इसे अनिर्मित रूप में आरक्षित किया। यह नवंबर '20 की शुरुआत में था, और निर्माण कार्य नवंबर के मध्य में शुरू हुआ। इस भरोसे के साथ कि हम Frühling के बाद निर्माण कर सकते हैं, मैंने जनवरी '21 के अंत में GU के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, जिसमें 5 महीनों में निर्माण अनुमति प्राप्त करने का स्थिर मूल्य शर्त था। कब यह पूरी तरह से विकसित किया गया था, सितंबर '21 की शुरुआत में, और सितंबर के मध्य में मेरा नोटरी अपॉइंटमेंट भी था। Lageplan को Vermesser अक्टूबर के अंत से एक्सेस कर सकता था और उसके बिना कोई निर्माण अनुमति नहीं मिलती। उस समय तक स्थिर मूल्य निश्चित रूप से समाप्त हो चुका था और साथ ही KFW अनुदान भी परिवर्तित हो चुका था, परियोजना की शुरुआत = निर्माण कार्य से, परियोजना की शुरुआत = अनुबंध समाप्ति में।

मैं इस मामले से अधिक भाग्य से बच निकला क्योंकि GU ने तेजी से बढ़ती कीमतों के बावजूद ज़िमरर के लिए केवल 1500€ अतिरिक्त जोड़ा और एक नया अनुबंध बनाया जो KfW की शर्त को पूरा करता है। यह बिल्कुल अलग भी हो सकता था, जिसमें अनुदान की हानि और निर्माण लागत सूचकांक के अनुसार मूल्य में वृद्धि हो सकती थी।

इसलिए मेरी सलाह है: बहुत सावधान रहें। मान लें कि निर्माण कार्य लेकर अधिक समय लगेगा और सुनिश्चित करें कि स्थिर मूल्य तब भी लागू रहेगा। अनुबंध आप कभी भी कर सकते हैं, लेकिन आप तब घर को स्वीकार करने के लिए जिम्मेदार होंगे। अगर Grundstück विकसित नहीं है, तो निर्माणकर्ता इसके लिए जिम्मेदार होगा। यदि आपने पहले ही राशि X तक की वित्तपोषण प्राप्त कर ली है और GU अब अतिरिक्त शुल्क लगाता है... तो यह आपकी समस्या होगी।

मैं इस स्थिति को जानता हूँ। हमने भले ही जमीन के लिए सालों तक इंतजार नहीं किया, लेकिन फिर भी बिना विकास के आरक्षित रखा था। यह नवंबर 2020 की शुरुआत थी, और विकास मध्य नवंबर में शुरू हुआ था। इस भरोसे के साथ कि हम गर्मियों की शुरुआत से निर्माण कर सकते हैं, मैंने जनवरी 2021 के अंत में GU के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, जिसमें एक शर्त थी कि 5 महीनों में एक स्थिर मूल्य पर निर्माण अनुमति प्राप्त करनी होगी। सब कुछ सितंबर 2021 की शुरुआत में विकसित हो गया, और सितंबर के मध्य में मेरा नोटरी अपॉइंटमेंट भी था। जमीन के नक्शे को अक्टूबर के अंत से सर्वेक्षक द्वारा एक्सेस किया जा सकता था और बिना इसके कोई निर्माण अनुमति नहीं मिलती। उस समय तक स्थिर मूल्य स्वाभाविक रूप से पहले ही खत्म हो चुका था, और साथ ही KfW अनुदान भी परिवर्तित हो गया, पहले परियोजना शुरू = निर्माण कार्य से अब परियोजना शुरू = अनुबंध निष्पादन से हो गया।

मैं फिर ज्यादा समझदारी से नहीं बल्कि भाग्य से इस मामले से बाहर निकला क्योंकि GU ने, कीमतों में तेजी से वृद्धि के बावजूद, केवल 1500€ बढ़ोतरी की और एक नया अनुबंध किया जिसने KfW की शर्त पूरी की। स्थिति बिल्कुल अलग भी हो सकती थी, अनुदान खोने और निर्माण लागत सूचकांक के बाद कीमत में बढ़ोतरी के साथ।

इसलिए मेरी सलाह है: बहुत सतर्क रहें। मान ले कि विकास अपेक्षा से कहीं अधिक समय लेगा और यह सुनिश्चित करें कि स्थिर मूल्य तब भी लागू रहता है।
आप कभी भी अनुबंध कर सकते हैं, लेकिन तब आप जिम्मेदार होंगे घर को स्वीकार करने के लिए। अगर जमीन विकसित नहीं है, तो इसके लिए बिल्डर जिम्मेदार होगा। यदि आपके पास पहले से X राशि की फाइनेंसिंग है और GU कीमत बढ़ाता है... तो यह आपका समस्या है।

बहुत बढ़िया, पहले से ही जवाब के लिए बहुत धन्यवाद! विकास के पहलू को मैंने ध्यान में नहीं रखा था और इसे अगली बातचीत में GU के साथ निश्चित रूप से उठाऊंगा। वैसे भी हमारे पास थोड़ा पूरा समय है, क्योंकि GU बस 2023 की वसंत ऋतु में काम शुरू कर सकता है।

क्या आप पहले ही किसी GU के साथ एक अनुबंध करेंगे,

मैंने कुछ दिनों पहले ही एक समान स्थिति में इसका उत्तर दिया था:

2. एक निर्माण अनुबंध पर विशेष रूप से: कभी भी जल्दबाजी में हस्ताक्षर न करें!

हम जल्दी से शुरू करना पसंद करेंगे क्योंकि ब्याज दरें शायद आगे बढ़ेंगी और हमने सुना है कि कई हाउस बिल्डिंग कंपनियां जल्द ही फिक्स्ड प्राइस गारंटी नहीं देंगी।

एक मूल्य गारंटी केवल उतनी ही मूल्यवान होती है जितनी कि वह एक संबंधित पूर्णता गारंटी के साथ दी गई हो। बिना ऐसी गारंटी के, यदि प्रदाता यह पता लगाता है कि वह अपनी मूल्य वादों को पूरा नहीं कर सकता, तो आपको संभवतः निर्माण अनुबंध की पूर्ति के लिए उसके दिवालियापन प्रशासन के साथ जूझना होगा। और निश्चित रूप से, आपको प्रत्येक लागत वृद्धि जो निर्माणकर्ता आप तक नहीं पहुंचा सकता है, उसे एक कारण के रूप में लेना चाहिए कि आप संबंधित मात्रा में निर्माण के दौरान निरीक्षक में अधिक निवेश करें (अन्यथा खराब निष्पादन "क्षतिपूर्ति" कर दिया जाएगा)।
जो सोचते हैं कि मूल्य गारंटी से लागत वृद्धि को रोका जा सकता है, वे वैसे ही समय बचाने के लिए घड़ी को रोकना चाहते हैं ;-)

खुद के लिए कृपया यह करें और आकार और Ausstattung में "बचत" करें, यह अधिक ठोस है।

कुछ ही समय बाद हमारा पहले ही किसी GU के साथ पहला संवाद हो चुका है और हम वर्तमान में प्रस्ताव की प्रतीक्षा कर रहे हैं। अगले सप्ताह और भी बातचीत होगी।

फिर उम्मीद है कि आपने एक कैटलॉग ड्राफ्ट के लिए निर्णय लिया है, क्योंकि एक परिपक्व व्यक्तिगत योजना के लिए यह प्रक्रिया बहुत छोटी या अधूरी लगती है। "अनुभव [Baufirmen] के साथ" शीर्षक में, यहां कई निर्माण क्षेत्रों के लिए अधिक या कम अनुशंसनीय प्रदाताओं के टिप्स भी उपलब्ध हैं।

मैं आमतौर पर एक अत्यंत धैर्यशील व्यक्ति हूं और मुझे योजना बनाने में कुछ हफ्ते या महीने और समय लेने में कोई समस्या नहीं होती। लेकिन अगर मैं कुछ हफ्तों या महीनों में अचानक ही महीने के 100-200 यूरो ज्यादा भुगतान करने लगूं, क्योंकि ब्याज दरें और/या कच्चे माल की कीमतें और बढ़ गई हैं, तो इसका मतलब यह होगा कि हमें छुट्टियों जैसी अन्य चीजों पर कटौती करनी पड़ेगी, क्योंकि किश्त वैसे भी पहले से ही काफी कठिन हो रही है (मेरी पत्नी अभी मातृत्व अवकाश पर है)। हम इसे निश्चित रूप से बचाना चाहेंगे।

एक मूल्य गारंटी केवल उतनी ही मूल्यवान होती है, जितनी वह एक निश्चित निर्माण पूर्णता गारंटी के साथ दी जाती है। बिना ऐसी गारंटी के, और यदि प्रदाता यह महसूस करता है कि वह अपने मूल्य वादों को पूरा नहीं कर सकता, तो आपको निर्माण अनुबंध की पूर्ति के लिए उसकी दिवालियापन प्रबंधक के साथ संघर्ष करना पड़ सकता है। और निश्चित रूप से, आपको हर उस लागत वृद्धि को जो निर्माणकर्ता आप पर नहीं डाल सकता है, एक अवसर के रूप में लेना होगा कि आप संबंधित स्तर पर निर्माण के दौरान तकनीकी विशेषज्ञ पर अधिक निवेश करें (अन्यथा खराब निष्पादन के बाद "क्षतिपूर्ति" की जाएगी)।
जो लोग मानते हैं कि लागत वृद्धि को मूल्य गारंटियों से दूर किया जा सकता है, वे घड़ी को रोककर समय बचाने जैसा सोच सकते हैं ;-)

अपने लिए यह कृपा करें और आकार और सुविधाओं पर "बचत" करें, यह अधिक ठोस है।

फिर उम्मीद है कि आपने एक कैटलॉग डिजाइन चुना है, क्योंकि एक परिपक्व व्यक्तिगत योजना के लिए यह प्रक्रिया बहुत छोटी या जल्दी की हुई लगती है। "अनुभव [निर्माण कंपनियों] के साथ" श्रेणी में कई निर्माण क्षेत्रों के लिए यहाँ अधिक या कम सिफारिशी प्रदाताओं के Hinweise उपलब्ध हैं।

इसका मतलब यह होगा कि स्थिर मूल्य गारंटी आमतौर पर वास्तविक रूप से ज्यादा फायदेमंद नहीं होती। अगर मुख्य ठेकेदार दिवालिया हो जाता है क्योंकि वह कीमतें बनाए नहीं रख पाया, तो यह बुरी बात है। लेकिन 1. मुझे यह कल्पना करना कठिन है कि दशकों के अनुभव वाले कंपनियां इतनी लापरवाह तरीके से मूल्य निर्धारण करें कि कच्चे माल की कीमतों में कुछ उतार-चढ़ाव को ही शामिल न करें। और 2. वे सामान्यत: माल संग्रहीत भी करते हैं और उनके पास आमतौर पर भरे हुए भंडार होते हैं।
हालांकि, उनके पास अगले तीन साल का माल भंडारित नहीं हो सकता। लेकिन मैं मानता हूं कि वे ठीक इसी कारण अब स्थिर मूल्य गारंटियों को खत्म करने लग गए हैं। और मैं सोचता हूं कि बिना स्थिर मूल्य गारंटी के, मुख्य ठेकेदार शायद अधिक मूल्य बढ़ा देगा बजाय इसके कि स्थिर मूल्य गारंटी न हो।

हाँ, हम निश्चित रूप से कैटलॉग हाउस चुन रहे हैं। 130 वर्ग मीटर, कोई तहखाना नहीं, कोई गैराज नहीं, फर्निहेडट (सेंट्रल हीटिंग), फोटovoltaik नहीं (केवल बाद के लिए तैयारी), मानक सुविधाएँ... तो हम घर के मामले में पहले से ही कम मांग कर रहे हैं, क्योंकि हमने जमीन पर पहले ही बहुत अधिक खर्च किया है (हालांकि यह सामुदायिक जमीन है और खुले बाजार से आधी कीमत है, लेकिन उस इलाके में खुले बाजार में 1100-1500 यूरो प्रति वर्ग मीटर चुकाने पड़ते हैं)। और मैं घर पर और ज्यादा बचाना पसंद नहीं करता (जैसे कहा गया कि हमारे पास बचत की बहुत कम गुंजाइश है), सिर्फ इसलिए कि मैं अधिक समय लेता हूं और इंतजार करता हूं जब तक ब्याज दरें और सामग्री की कीमतें और ज्यादा न बढ़ जाएं।

हमने कई मुख्य ठेकेदारों से बातचीत की है, लेकिन पहले से ही दो स्पष्ट पसंद हैं। एक मुख्य ठेकेदार हमें समुदाय द्वारा सुझाया गया था और वह सीधे गांव में है। दूसरे मुख्य ठेकेदार के साथ मेरा सबसे पुराना दोस्त काम करता है, जो हमें कुछ छूट दिला सकता है।

लेकिन 1. मैं यह कल्पना भी नहीं कर सकता कि दशकों के अनुभव वाले कंपनियां इतनी लापरवाह गणना करें कि वे कच्चे माल की कीमतों में कुछ उतार-चढ़ाव को पहले से शामिल न करें। और 2. वे भी भंडारण करते हैं और सामान्य तौर पर अच्छी तरीके से भरे हुए गोदाम रखते हैं।

1. लापरवाही पूर्ण गणना एक बहुत कठोर शब्द है यह कहने के लिए कि निर्माण कंपनियों को प्रतिस्पर्धात्मक दबाव के अनुसार खतरनाक रूप से कम मार्जिन के साथ काम करना पड़ता है। 2. खाली पड़े गोदाम किसी सामग्री खरीद में कीमत के उछाल की पहली प्रतिक्रिया होती है। यदि कीमतों का उछाल केवल एक छोटी बौछार नहीं होता है, तो तुरंत पुनः भरा भी नहीं जाता। इसलिए, गोदाम का स्टॉक - केवल किस्मत से ही सही - इतना होता है कि आपूर्ति की कमी के कारण शॉर्ट टाइम काम नहीं करना पड़ता। यहाँ कुछ हफ्ते पढ़ो, तो देखोगे कि फिलहाल कितनी निर्माण समय की देरी पहले से ही क्षेत्र में हैं।

हमारे पास कई GUs के साथ बातचीत है, लेकिन पहले से ही दो साफ पसंदीदा हैं। एक GU हमें समुदाय द्वारा सुझाया गया था और वह सीधे ही स्थानीय है। दूसरे GU में मेरा सबसे पुराना दोस्त काम करता है, जो हमें कुछ छूट दिला सकता है।

एक क्षेत्रीय स्तर पर काम करने वाला GU हर आर्थिक स्थिति में कम से कम सापेक्ष रूप से बेहतर विकल्प होता है। इसके अलावा, बड़े नामों के कानूनी विभागों के पास संभवतः कीमत स्थिरता को कमزور करने के लिए और भी चालाकियाँ हो सकती हैं।