किराए पर दी गई अपार्टमेंट को इक्विटी पूंजी के विकल्प के रूप में

सर्वस!
हम यहाँ फोरम में अपेक्षित है कि एक संपत्ति खरीदना चाहते हैं। यह एक 250 TEUR मूल्य की एक माहौल के बारे में है।
शुरुआती पूंजी के रूप में हमारे पास लगभग अतिरिक्त खर्चे (नोटरी, भू-अभिलेख, कर, कोई दलाल नहीं) हैं और एक Bausparvertrag है, जो मूलतः 50 TEUR की बचत राशि को लक्षित करता है, लेकिन अभी केवल 5 TEUR जमा हुए हैं। क्या इसे खत्म किया जा सकता है या चाहिए, या इससे बहुत नुकसान होगा? वैसे उसके पास सबसे अच्छे शर्तें भी नहीं हैं, इसलिए मैं उसके लिए पकड़ना नहीं चाहता।

लेकिन महत्वपूर्ण प्रश्न यह है: मेरे पास एक बिना बोझ वाला स्वामित्व वाली अपार्टमेंट है, जिसका बाजार मूल्य लगभग 70 TEUR है। मैं इसे रखना चाहता हूँ, खासकर कि यह किराए पर है। क्या मैं यहाँ एक Grundschuld को Eigenkapitalersatz के रूप में प्रस्तुत कर सकता हूँ या क्या मैं नकद खरीद से बच नहीं सकता?

शुभकामनाएं!

अगर नया अपार्टमेंट 250k की क़ीमत का है तो फिर 70k का जोखिम क्यों उठाएं?

आप उन्हें सख्त अर्थों में 'इक्विटी रिप्लेसमेंट' के रूप में इस्तेमाल तो नहीं कर सकते (क्योंकि आपके पास उससे कोई नकद नहीं है), लेकिन आप शुद्ध किराया (कटौतियों के बाद) को अतिरिक्त आय के रूप में दर्ज कर सकते हैं और अतिरिक्त बांड के साथ फाइनेंसिंग के लिए ब्याज दर को कम कर सकते हैं।

यदि नया अपार्टमेंट 250k का है तो फिर 70k और जोखिम क्यों उठाएं?

मैं समझता नहीं हूँ। क्योंकि मेरे पास अन्यथा शायद ही कोई स्वाभाविक पूंजी हो।

...अतिरिक्त बंधक के साथ वित्तपोषण के लिए ब्याज दर कम करना।

और क्या इससे फायदा होगा? तो क्या पूरी राशि (70,000 यूरो) की बंधक उचित होगी?

नमस्ते हेंड्रिक,

पूरे मूल्य की एक ग्रंडशुल्ड ज्यादा मायने नहीं रखती और आपको शायद यह भी नहीं मिलेगी, बल्कि बैंक अपार्टमेंट का मूल्यांकन करेगी और अधिकतम सज्जित कर्ज मूल्य (Beleihungswert) तक ही वित्तपोषण करेगी।

मौजूदा संपत्ति निश्चित रूप से आपकी मदद कर सकती है, क्योंकि बैंक संदेह की स्थिति में पूरे संपत्ति पर दखल देती है। मूल रूप से एक और सवाल सामने आता है, यानी कि क्या आप 100% तक की वित्तपोषण उठा पाओगे।

नया अपार्टमेंट भी बैंक द्वारा अधिकतम सज्जित कर्ज मूल्य तक ही वित्तपोषित किया जाएगा - मान लेते हैं कि फाइनेंसिंग बैंक में यह दोनों मामलों में खरीद / बाजार मूल्य का 70% है।

यह होंगे 175 हजार यूरो और 52.5 हजार यूरो - दोनों मिलाकर भी कुल खरीद राशि 250 हजार यूरो नहीं होगी।

यह तब होगा जब सज्जित कर्ज मूल्य लगभग 80% होगा, जो निश्चित ही सीमा पर होगा। अगर तब आपकी आय (मौजूदा अपार्टमेंट से किराये की आय सहित) संबंधित ऋण को मुश्किल से ही संभाल पा रही है, तो आपको संभवतः इंकार मिल सकता है।

हालांकि अगर आपकी आय इतनी अधिक है कि आप लगभग 75 हजार यूरो की बाकी राशि (5 हजार यूरो के बाउस्पारर को नज़रअंदाज़ करते हुए, जो अंत में मदद नहीं करेगा) उदाहरण के लिए केवल उपभोक्ता ऋण के माध्यम से भी कवर कर सकते हैं, तो स्थिति अलग होगी।

तो सवाल यह भी है कि आपकी काम से होने वाली आय कितनी है।

अगर यह किराये की आय सहित भी नई अपार्टमेंट की वित्तपोषण के लिए कम है, तो शायद (और चाहिए भी) आपको अपार्टमेंट को छोड़ना पड़ सकता है, जिससे आपको नई अपार्टमेंट के वित्तपोषण के लिए "मिसिंग" 70 हजार यूरो मिलेंगे और फिर बिना किराये की आय के 175 हजार यूरो के ऋण को संभालना पड़ेगा।

एक अन्य विकल्प है कि आप कुछ समय प्रतीक्षा करें और अधिक स्वयं का पूंजी संचित करें। यह इस बात पर निर्भर करता है कि आपका किराये का अपार्टमेंट किस क्षेत्र और हालत में है, यह पूरी तरह उचित हो सकता है।

अंत में, आपको तीन या चार बैंकों से मिलना चाहिए और अपनी स्थिति प्रस्तुत करनी चाहिए, तब आप जल्दी से समझ पाएंगे कि आप कहां खड़े हैं। इस दौरान यदि काम न बने तो घबराएं नहीं - कुछ बैंकें विशिष्ट जोखिमों को ठुकराती हैं, जबकि दूसरी बैंकों को ऐसे ही कॉन्फ़िगरेशन की जरूरत होती है।

सादर
डिर्क ग्राह्फे