रियल एस्टेट ऋण - बैंक का सहमति अधिकार

नमस्ते। हम एक तोड़फोड़ वाला घर खरीदने की योजना बना रहे हैं। एक सीधे नए निर्माण का हम वहन नहीं कर सकते।

अब हमारे पास एक नियमित बैंक ऋण के माध्यम से ज़मीन का शेष वित्तपोषण करने का विकल्प है। हम लगभग 50,000€ की बात कर रहे हैं।

हमारे पास एक अचल संपत्ति ऋण प्राप्त करने का भी विकल्प है, जो काफी बेहतर ब्याज दर पर है। यह यहां तक कि संपत्ति पंजीकरण और निकासी शुल्क सहित भी नियमित बैंक ऋण से सस्ता है।

तोड़फोड़ की लागत लगभग 30,000€ है। लेकिन अचल संपत्ति ऋण के मामले में, ऋणदाता बैंक की सहमति आवश्यक होती है।

1. क्या हमें घर तोड़ने की अनुमति होगी?
2. नोटरी - संपत्ति पंजीकरण और निकासी की लागत कितनी होती है?
3. मैं हर जगह 2% नोटरी शुल्क पढ़ता हूँ। क्या इसमें बैंक के क्रेडिटदाता के रूप में संपत्ति पंजीकरण और निकासी शामिल नहीं है?

लेकिन एक रियल एस्टेट क्रेडिट में, क्रेडिट देने वाली बैंक भी शामिल होती है।

नहीं।

1. क्या उसके बाद घर को तोड़ना भी अनुमति होगी?

अगर आप केवल संपत्ति को सुरक्षा के रूप में देते हैं और बैंक को इसके बारे में सूचित करते हैं, तो यह बैंक के लिए और उसके सुरक्षा आवश्यकताओं के लिए ठीक है।

2. नोटरी की कीमतें- जमीन के पंजीकरण और हटाने के लिए कितनी होती हैं?

इंटरहायप या जहाँ भी उपलब्ध हो, एक उपयुक्त कैलकुलेटर का उपयोग करें। वहाँ आपको लागत लगभग सटीक रूप से, ज़मीन पंजीकरण कार्यालय समेत, मिल जाएगी। बैंक से कोई शुल्क नहीं लगता, केवल नोटरी और जमीन पंजीकरण कार्यालय के लिए शुल्क होता है।

धन्यवाद। मैंने वहाँ एक कैलकुलेटर देखा। Grundschuldbestellung = यह तब किया जाता है जब 80,000 यूरो से अधिक का क्रेडिट लिया जाता है। तब क्रेडिट देने वाली बैंक को सह-स्वामी के रूप में दर्ज किया जाता है इस शर्त के साथ कि अगर मैं क्रेडिट चुका देता हूँ, तो वह फिर से हटाया जाएगा। इस बीच जमीन की कीमत बदलना कोई मायने नहीं रखता।

Grundschuldlöschung तब मुझसे बैंक में आवेदन किया जाता है। लेकिन बैंक को सहमति देनी होती है जब मैंने क्रेडिट चुका दिया हो। नोटरी को फिर Löschungsbewilligung मिलती है और वह Grundschuld को हटाता है।

Grundschuld की पंजीकरण और हटाने की लागत केवल Grundschuld की राशि (=क्रेडिट की राशि) पर निर्भर करती है।

इसलिए 80,000 यूरो की राशि पर एक रियल एस्टेट क्रेडिट फायदेमंद होगा, क्योंकि ब्याज दर काफी कम है और Grundbuch में दर्ज करने और हटाने का खर्च भी उसे खत्म नहीं कर देता। मुखयतः क्योंकि अन्यथा हमें दो बार क्रेडिट लेना होगा। 1. जमीन खरीद के लिए, 2. तोड़फोड़ के लिए। और तब अधिकतम एक ही Grundschuldeintragung संभव होगा, क्योंकि दूसरा बहुत कम होगा। और लगभग कोई बैंक ऐसा नहीं करता। और Ein- und Austragung के फ़िक्स खर्च भी कुछ मायने रखते हैं।

क्या कोई Grundschuld दर्ज करवा सकता है, अगर वह घर तोड़ना चाहता है, यानी सीधे संपत्ति खरीदते समय नहीं, बल्कि उदाहरण के लिए 1 साल बाद?

यदि आप केवल सुरक्षा के लिए जमीन देते हैं और बैंक को इसके बारे में सूचित करते हैं, तो यह बैंक के लिए और उनकी सुरक्षा की आवश्यकता के लिए ठीक है।

जमीन की खरीद कीमत तो घर सहित है। लेकिन घर का नवीनीकरण बहुत महंगा है। तो यह एक नकारात्मक पहलू है। यदि बैंक इसे ऐसे नहीं देखती, तो क्या सुरक्षा के रूप में जमीन की कीमत कम हो जाती है? या ऐसा कैसे होता है?

क्योंकि सॉल्ज़िन्स明显 कम है

... और अवधि लंबी है। अगर आपको ८४ महीनों में T€ ८० चुकाने हैं और फिर भी ५% ब्याज देना है, तो यह दर्दनाक होता है।

ग्रुन्डशुल्डबीस्टेल्लुंग = यह तब किया जाता है जब आप ८०,००० यूरो से ऊपर का ऋण लेते हैं।

ग्रुन्डशुल्ड का कोई लेना-देना ऋण की राशि से नहीं है। T€ २० का ऋण भी T€ २० ग्रुन्डशुल्ड से सुरक्षित किया जा सकता है (अगर बैंक इसे करना चाहे)।

ग्रुन्डशुल्ड रिकॉर्डिंग और रद्द करने की लागत केवल ग्रुन्डशुल्ड राशि(=ऋण राशि) पर निर्भर करती है।

ग्रुन्डशुल्ड राशि पर, जो जरूरी नहीं कि ऋण के बराबर हो।

फिर ऋण देने वाली बैंक सह-मालिक के रूप में दर्ज की जाती है

नहीं, आप १००% मालिक रहते हैं। बैंक को केवल ग्रुन्डशुल्ड मिलता है = सुरक्षा।

शर्त यह है कि जब मैं ऋण चुका दूं, तो इसे हटा दिया जाए।

चलिए ऐसे कहते हैं, आपके पास गैर-आवश्यक ग्रुन्डशुल्ड हिस्सों के लिए रद्द करने का अधिकार है, लेकिन आपको ग्रुन्डशुल्ड को जरूर हटवाना नहीं पड़ता।

और हम अन्यथा दो बार ऋण लेते हैं। १. जमीन खरीदारी के लिए, २. तोड़फोड़ के लिए। और फिर अधिकतम एक ही ग्रुन्डशुल्ड रिकॉर्डिंग संभव होगी, क्योंकि दूसरा बहुत छोटा होगा।

दो फाइनेंसिंग बेकार हैं। नया निर्माण कौन फाइनेंस करता है? क्या बैंक छोटी फाइनेंसिंग को भी ग्रुन्डबुक में सुरक्षा देता है, यह बैंक पर निर्भर करता है जिसे आप पूछते हैं।

क्या कोई ग्रुन्डशुल्ड दर्ज करवा सकता है यदि वह घर तोड़ना चाहता है, यानी सीधे संपत्ति खरीदने पर नहीं, बल्कि एक साल बाद, आदि?

आप कभी भी जब चाहे जो करना चाहें कर सकते हैं, जब तक बैंक सहमत हो। यह आपका जमीन है। और अगर आप चाहें, तो बैंक X के लिए € १० मिलियन की ग्रुन्डशुल्ड दर्ज करा सकते हैं - कोई समस्या नहीं (हालांकि यह तर्कसंगत नहीं है)।

जमीन की खरीद कीमत घर सहित है। हालांकि घर की मरम्मत बहुत महंगी है। तो एक नुकसान है। यदि बैंक ऐसा नहीं समझता, तो क्या जमीन की कीमत सुरक्षा के रूप में घट जाएगी? या ऐसा कैसे होता है?

घर की लागत क्या है? आपकी वर्णना के अनुसार मूल्य = खरीद कीमत - तोड़फोड़ की लागत। तोड़फोड़ के बाद आप क्या करने वाले हैं? मुझे वास्तव में समझ नहीं आ रहा कि आप क्या पूछ रहे हैं?

नमस्ते। हम एक तोड़फोड़ वाले घर को खरीदने की योजना बना रहे हैं। एक नया निर्माण हम वहन नहीं कर सकते।

आप नया निर्माण वहन नहीं कर सकते। फिर आप तोड़फोड़ वाले घर के साथ जमीन क्यों खरीद रहे हैं, जब आप वैसे भी निर्माण नहीं कर सकते? यह मूल प्रश्न होना चाहिए था कि आप बिना पैसा या फाइनेंसिंग के जमीन और घर (जिसे आप तोड़ना चाहते हैं) और ऋण लेकर क्या करना चाहते हैं? मुझे समझ नहीं आता कि इसका मतलब क्या है...

बहुत बहुत धन्यवाद!

दो फाइनेंसिंग करना बेतुका है। तो नया निर्माण कौन फाइनेंस करेगा? बैंक छोटी फाइनेंसिंग भी भूमि रजिस्टर द्वारा सुरक्षित कराती है या नहीं, यह उस बैंक पर निर्भर करता है जिसे आप पूछते हैं।

इसलिए दो फाइनेंसिंग एक विचार है, क्योंकि हमें वास्तव में पता नहीं है कि खरीद और ध्वस्त करने की लागत हमें कितनी आएगी। हमारे पास खरीद मूल्य और एजेंट की फीस निश्चित है। फिर इंटरनेट से लिए हुए आंकड़ों के आधार पर खरीद के लिए नोटरी फीस लगभग 2% अनुमानित है। फिर ग्रंटरवेरबसट्योर (भूमि अधिग्रहण कर) भी है। और ध्वस्त करना हम बिल्कुल भी योजना नहीं बना सकते। उसके लिए पहले हमें भूखंड का मालिकाना हक़ मिलना चाहिए और ध्वस्त करने वाला एक अनुमान लगाना चाहिए - और उस अनुमान पर भी पैसा खर्च होगा। और वह भी निश्चित नहीं होगा। इसलिए हम वैकल्पिक रूप से पहले खरीदने का योजना बना रहे हैं। एक छोटा क्रेडिट फफर लेकर, फिर अनुमान लगवाकर दूसरा क्रेडिट लेने का विचार है।

उस घर की कीमत क्या है? आपके बयान के अनुसार मूल्य = खरीद मूल्य घटाएँ ध्वस्त करने की लागत। ध्वस्त करने के बाद आप क्या करेंगे? मुझे वास्तव में स्पष्ट नहीं है कि आप क्या पूछ रहे हैं?

हम एक संपत्ति खरीद रहे हैं - यह जमीन और घर का कुल पैकेज है। विवरण में लिखा है कि आप घर वैकल्पिक रूप से ध्वस्त भी कर सकते हैं - या पुनर्निर्माण कर सकते हैं। इसलिए मूल्य निश्चित नहीं किया जा सकता। हमारे लिए मूल्य = ध्वस्त करने की लागत + कनेक्शन और समाप्ति लागतें (बिजली, पानी) हैं। सवाल यह है: जब हम घर ध्वस्त करते हैं तो बैंक भूमि का मूल्य कैसे निर्धारित करती है। तब वह भी संभवतः कम मूल्यवान होगी - ज्यादा नहीं।

आप नया निर्माण वहन नहीं कर सकते। तो फिर आप ध्वस्त घर के साथ जमीन क्यों खरीदते हैं, जबकि आप तो निर्माण भी नहीं कर सकते?

यह जमीन बहुत अच्छी है। यहाँ केवल थोड़ी ही जमीनें बची हैं और हमारे ऊपर निर्माण का कोई बाध्यता नहीं है। हम फिर कुछ वर्षों में ऋण चुकाएंगे। यह 4.5-5 साल लगेगा। फिर फिर से पूंजी जुटाएंगे। यह प्रक्रिया लंबी चलेगी। तब तक जमीन थोड़ी हरियाली के साथ आराम का स्थान बनेगी। वहाँ कुछ बड़ा निर्माण न होगा।

जमीन रखना शून्य ब्याज के समय में गलत नहीं है। वास्तव में मैं तुम्हें सलाह देना चाहता हूँ कि यह सब यहाँ पर चर्चा न करो, बल्कि अपनी बैंक पर करो। यह अपने आप ठीक हो जाएगा। बैंक को बस यह जानना चाहिए कि आप क्या चाहते हो। एक घर की तोड़फोड़ लगभग 10 हज़ार आएगी। सबसे अच्छे तोड़फोड़ कंपनी वे छोटी, दर्द रहित कंपनियाँ हैं जो गूटरबाहnhof के गंदे इलाके में हैं। कार्स्टन