रियल एस्टेट ऋण - बैंक का सहमति अधिकार

इसलिए हम वैकल्पिक रूप से पहले खरीदने की योजना बना रहे हैं। थोड़ा क्रेडिट बफर लेकर और फिर आंका जाएगा तथा दूसरा क्रेडिट लिया जाएगा।

यह वाकई बेकार है।

तो सवाल यह है: अगर हम घर गिरा देते हैं तो बैंक जमीन का मूल्य कैसे निर्धारित करती है?

यह केवल बैंक ही बता सकती है जो वित्तपोषण करती है। यदि वे जानती हैं कि आप गिरा रहे हैं, तो केवल जमीन का मूल्य ही रह जाता है। यदि वे नहीं जानतीं और आप फिर भी गिराते हैं, तो क्रेडिट रूलिंग (बैंक द्वारा कर्ज समाप्त करना) हो सकता है।

यह जमीन बहुत अच्छी है। यहाँ बहुत कम जमीन बची है और हमारे ऊपर निर्माण का कोई दबाव नहीं है। हम तब कुछ वर्षों में क्रेडिट कम कर देंगे। यह 4.5-5 साल ले सकता है। और फिर फिर से अपनी पूंजी बनाएंगे। ये थोड़ा लंबा समय ले सकता है। तब तक यह जमीन थोड़ा हरा-भरा होकर आराम के लिए काम आएगी। वहाँ कुछ भी बड़ा निर्माण नहीं होना चाहिए।

तो आप मज़े के लिए पहले जमीन खरीदते हैं और इसके लिए खुद को कर्ज़ में डाल लेते हैं। और कभी-कभार शायद उस पर कुछ बना भी देंगे या नहीं भी।
यह भी बेकार है। यह तब किया जाता है जब पैसे फालतू हों, कर्ज़ लेकर नहीं, और जब पैसों की तंगी न हो।

इस प्रक्रिया में बहुत ही असामंजस्य है। आप एक बैंक के साथ एक अनावश्यक तरीके से ऋण के द्वारा खुद को बांध रहे हैं, जो बाद में आपके खिलाफ हानिकारक शर्तें थोप सकता है।

ऐसा करें: केवल खरीदें, ध्वस्त न करें। एक नियंत्रित ऋण लें, जल्दी चुकाएं और उसके बाद कुछ वर्षों में आप मुक्त हो जाएंगे।

अगर आप फिर से निर्माण करना चाहते हैं, तो आप नए घर के लिए एक नया ऋण लेंगे जिसमें ध्वस्तीकरण भी शामिल होगा। फायदा यह है कि बिना किसी मौजूदा ऋण और ऋणपात्रता के आप बैंक को स्वतंत्र रूप से चुन सकते हैं और शायद कहीं बेहतर शर्तें प्राप्त कर सकते हैं।

एक बात और ध्यान में रखें: अगर आप कभी भी निर्माण नहीं करना चाहते या नहीं कर पाते तो आपने ध्वस्तीकरण का भुगतान किया होगा, ब्याज भी दिया होगा और मेहनत भी लगाई होगी, बिना किसी मूल्यवृद्धि के। आपके लिए यह घर नकारात्मक मूल्य वाला हो सकता है, लेकिन वस्तुनिष्ठ रूप से इसका शायद अभी भी कोई बिकाऊ अवशिष्ट मूल्य हो सकता है।

यह अब भी और आगे भी बेतुका रहेगा।

समस्या तो यह है कि हम सही-सही अंदाज़ा ही नहीं लगा सकते कि ध्वस्त करने की लागत क्या होगी। इसलिए यह विचार आया कि घर खरीद लिया जाए, तब ही ध्वस्त करने वाला बेहतर बता सकेगा कि इसकी क्या लागत होगी।

तो आप पहले मज़ाक में कोई ज़मीन खरीद लेते हैं और इसके लिए कर्ज़ ले लेते हैं। और कभी-कभी शायद, कभी नहीं, उस पर कुछ बनाया जाएगा। यह भी बेतुका है। इसे वे करते हैं जिनके पास पैसे बचत में होते हैं, लेकिन कर्ज़ पर नहीं और जब स्थिति तंग होती है।

कौन ज़मीन के लिए कर्ज़ नहीं करता? अगर हम पहले से बचाकर ही करने लगें, तो हम बूढ़े हो जाएंगे। इस तरह हम ज़मीन को पहले से बगीचे के रूप में इस्तेमाल कर सकते हैं। ज़ाहिर है यह फिर से मज़ाक है। लेकिन शायद कभी घर भी होगा। हमें तो पहले से ही आश्रय मिल चुका है।

यह तरीका बहुत बेइंतज़ाम है। आप ध्वस्त करने के कर्ज़ के लिए अनावश्यक रूप से एक बैंक से बंध जाते हैं, जो तब आपके लिए अनुचित शर्तें थोप सकती है।

आप किस अनुचित शर्त की बात कर रहे हो? वे यह तो नहीं तय कर सकते कि हमें वहां घर बनाना होगा।

किसी भी व्यक्ति ने जमीन के लिए कर्ज़ नहीं लिया?

यह ज्यादातर घर बनाने वाले करते हैं। एक छोटा लेकिन महत्वपूर्ण अंतर यह है कि वे इसे आपके जैसे मज़े के लिए नहीं करते, बल्कि इसलिए कि वे एक घर बनाना चाहते हैं। मैं अपने पैसे को अधिक समझदारी से निवेश कर सकता हूँ बजाय कि एक मैक्स के लिए बगीचे के रूप में उपयोग योग्य जमीन खरीदने और उसे वित्तीय रूप से बनाए रखने के। जमीन की लागत तो क़र्ज़ के अलावा चलने वाले रखरखाव की भी होती है। और मूल्यवृद्धि, अगर कोई हो भी, तो पहले खरीद की सहायक लागतें निकालनी पड़ेंगी, ताकि आप घाटा न करें।

इसलिए मैं यह कहता हूँ कि आपका योजना पूरी तरह से तर्कहीन है। और एक नष्ट हो चुके घर को शुरू में शौक के लिए खरीदना भी वास्तव में समझ में नहीं आता।

तुम किस तरह की नकारात्मक शर्तों की बात कर रहे हो? वे यह तय नहीं कर सकते कि हमें उस पर घर बनाना होगा।

इसका मतलब है कि आप एक ऐसी फाइनेंसिंग चुनते हैं जिसमें जमीन पर ऋण बंधक होता है। अगर आप बाद में घर बनाना चाहते हैं, तो कोई और बैंक आपको कर्ज नहीं देगा क्योंकि जमीन के दस्तावेज़ में पहला दर्जा पहले से ही कब्ज़ा हुआ होता है। यदि तब तक जमीन का कर्ज चुकाया नहीं गया है या पुनर्वित्त नहीं किया गया है (इसके लिए शेष ऋण कम से कम 50,000 यूरो से नीचे होना चाहिए), तो आप बैंक के बंधन में रहेंगे और वे आपको शर्तें मनमाने ढंग से थोप सकते हैं।

ऐसी जमीन की फाइनेंसिंग भी होती है जिसमें बंधक नहीं होता! 80,000 यूरो से ज्यादा के लिए भी और पारंपरिक निर्माण फाइनेंसिंग की तुलना में केवल थोड़ी खराब शर्तों पर।

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