अचल संपत्ति मूल्यांकन संभवतः पुराने न्यायालयी विशेषज्ञ रिपोर्टों के आधार पर?

नमस्ते,

मैं अपने लिए दो अचल संपत्तियों का मोटे तौर पर मूल्य निर्धारण करना चाहता हूँ।

अचल संपत्ति 1 (गोदाम, कार्यालय, खलिहान) मैंने 2009 में जबरन नीलामी के तहत खरीदी थी। इसके लिए 2007/08 में अदालत द्वारा एक विशेषज्ञ नियुक्त किया गया था, जिसने मूल्य निर्धारित किया था। वह सामग्री मूल्य के आधार पर गया था, क्योंकि उस समय इमारतें किराए पर नहीं थीं। अब वे आंशिक रूप से हैं। आय मूल्य के आधार पर मूल्यांकन अब बेहतर प्रतीत होता है। लेकिन आय मूल्य विधि के अनुसार इम्मो-व्यापार मूल्य कैसे गणना किया जाता है? क्या मैं कृपया एक सुझाव प्राप्त कर सकता हूँ कि सरल और सटीक रूप से यह कैसे बताया गया है कि किन कारकों को किस प्रकार ध्यान में रखना है?

अचल संपत्ति 2 में 1990 में बनी एक आवासीय इमारत, पुराना खलिहान और बहुत पुराना आवासीय घर शामिल है, जिसे मैंने 2003 में जबरन नीलामी के तहत खरीदा था। पुराना आवासीय घर अदालत के 2001 के मूल्यांकन में ध्वंस लागतों के साथ आंका गया था और तब से इसे भी नष्ट कर दिया गया है। तब से बेकार खलिहान अभी भी मूल्यहीन है, लेकिन उपयोगी है (गेराज, किराए पर दी गई पार्किंग जगह)। खलिहान में किसी महत्वपूर्ण निर्माण निवेश नहीं किया गया है। नया आवासीय घर 2001 से अब तक थोड़ा घिसा हुआ है, लेकिन फिर भी सुधार हुए हैं: नई हीटिंग, रहने की जगह का विस्तार, 2 बाथरूम का पुनर्निर्माण/आधुनिकीकरण और बाहरी क्षेत्र में व्यापक पक्की सड़क कार्य। सरलता के लिए मैं परिभाषित करता हूँ कि घिसावट और नवीनीकरण आपस में प्रतिस्पर्धा करते हैं। मेरा विचार अब यह है कि 2001 के मूल्य से एक गुणक x लेकर वर्तमान व्यावसायिक मूल्य का निर्धारण किया जाए। क्या इसके लिए निर्माण लागत सूचकांक का उपयोग करना सार्थक होगा? या कोई अन्य सूचकांक जो अचल संपत्तियों के व्यावसायिक मूल्य विकास को अच्छी तरह दर्शाता हो? संभवतः कौन सा? ये डेटा कहां से प्राप्त किए जा सकते हैं? खासकर मुझे 2001 के पुराने मूल्यों की भी आवश्यकता है।

पहले से ही जानकारी के लिए धन्यवाद।

शायद यह बताना उपयोगी होगा कि यह मूल्यांकन क्यों किया जाना चाहिए। [Verkaufsplanung], [Erbfall], [Kreditaufnahmeplanung].

लेकिन आय मूल्य विधि के अनुसार इमारत के व्यापार मूल्य की गणना कैसे की जाती है? क्या मुझे कृपया एक सुझाव मिल सकता है कि किस प्रकार से कौन-कौन से कारकों को ध्यान में रखना चाहिए, जो सरल और सटीक रूप से समझाए गए हों?

गूगल आपका दोस्त है।
- कुल संपत्ति के लिए किराया (ओवररेन्ट/अंडररेन्ट)
- प्रबंधन लागत
- गैर-स्थानांतरित CO2 शुल्क
- जमीन का मूल्य
- संपत्ति ब्याज दर
- कुल उपयोग अवधि / शेष उपयोग अवधि
...
संभवतः एनसम्बल के लिए सालाना शुद्ध ठंडा किराया का 7-8 गुना कारक?

सरलता के लिए मैं यह परिभाषित करूंगा कि मूल्य ह्रास और मरम्मत आपस में समेट लेते हैं।

मैं मरम्मत नहीं पढ़ रहा, सिर्फ रखरखाव और रहने के क्षेत्र का विस्तार (संलग्नन?)।

सरलता के लिए मैं यह परिभाषित करूंगा कि मूल्य ह्रास और मरम्मत आपस में समेट लेते हैं। मेरी सोच यह होगी कि 2001 की कीमत से एक कारक x के साथ वर्तमान व्यापार मूल्य प्राप्त किया जाए। क्या इसके लिए निर्माण लागत सूचकांक लेना उचित होगा? या कोई अन्य सूचकांक जो संपत्ति के व्यापार मूल्य विकास को अच्छी तरह दर्शाता हो? यदि हां, तो कौन सा? डेटा कहां से प्राप्त किया जा सकता है? खासकर मुझे 2001 के पुराने मान भी चाहिए।

इसका कोई मतलब नहीं बनता। इस तरह आप कोई वस्तु मूल्य निर्धारित नहीं कर सकते। म्यूनिख में शायद मानों में आठ गुना वृद्धि हो, जबकि रूहर क्षेत्र में कीमत केवल 1.5 गुना बढ़ी होगी (यह सब जमीन के मूल्य विकास में बहुत बड़े अंतर के कारण है)।
आपको वास्तव में एक सटीक वस्तु मूल्यांकन करना होगा।

संभवतः यह उल्लेख करना सार्थक होगा कि यह मूल्यांकन क्यों किया जा रहा है। बिक्री योजना, वारिस के मामले, ऋण योजना।

यह बाजार मूल्य को किस हद तक प्रभावित करता है? क्या इसका कोई और उपयोग है यदि मैं इसके बजाय आपको अपनी पसंदीदा डिश और अपने जूते का आकार बताऊं?

जीहाँ, गूगल मेरा दोस्त है, लेकिन फोरम भी हैं। कम से कम फोरम में असली इंसान होते हैं, जिनसे बातचीत की जा सकती है।

खैर, इस लिहाज से आपका पोस्ट शायद ज्यादा कारगर नहीं है ("शायद 7-8 साल की नेट नोएट किराए"?).

रिनोवेशन से मेरा मतलब था मरम्मत और निर्माणात्मक सुधारों से। रहने का क्षेत्र नहीं बढ़ा, बल्कि अटारी में विभाजन दीवारों को हटाकर बदला गया। यह बड़ा बढ़ोतरी नहीं थी। मैं सिर्फ उस कारक को हटाना चाहता था कि न ही सामग्री की कीमत पर ज्यादा रहना हुआ और न ही घर "आंशिक रूप से सोने से ढका" गया। संभवतः पुराने मकान को गिराने की लागत को एक इंडेक्स गणना के जरिए पहले अलग करना चाहिए। क्योंकि ये बिल्डिंग अब वास्तव में मौजूद नहीं है।

हम्म, 2001 में म्यूनिख में मकान पहले से ही महंगे थे, सवाल सिर्फ यह है कि क्या वहां की कीमतें अनुपात से ज्यादा बढ़ी हैं। और अगर हाँ, तो यह स्पष्ट होना चाहिए कि म्यूनिख एक एक्सेप्शन है और वहां उस फैक्टर पर कुछ अतिरिक्त जोड़ना होगा। संभवतः घर के दाम के इंडेक्स भी होंगे जो महानगर, क्षेत्रफल, पूर्व और पश्चिम आदि के अनुसार अलग होते हैं? मुझे पता नहीं, इसलिए मैंने इस फोरम में संभवतः सक्षम लोगों से सवाल किया है।

खैर, इस हद तक तो आपका लेखन सच में बहुत अर्थपूर्ण नहीं है ("शायद 7-8 सालाना शुद्ध किराये"?)।

यह ट्रैफिक वैल्यू (परिवहन मूल्य) के बारे में एक स्पष्ट मूल्यांकन था!

मैंने आपको बहुत सारे कारक बताए जो आपको आय मूल्यांकन के लिए चाहिए होते हैं। इसे इतनी आसानी से अनुमानित नहीं किया जा सकता।
संपत्ति के क्षेत्रफल और उम्र या किराये क्या हैं? गोदाम/खलिहान जैसी जगहों की उपयोग अवधि स्वाभाविक रूप से केवल 30 वर्ष होती है। अब वे निश्चित रूप से 20 वर्ष से अधिक पुराने होंगे? तो आप आय मूल्य के हिसाब से सामान्य रूप से मूल्यांकन भी नहीं कर सकते।
इसलिए मैंने आपकी संक्षिप्त वस्तु विवरण से कुछ कल्पना की और ट्रैफिक वैल्यू को सालाना किराये के 7-8 गुना के आसपास आंका।
सिर्फ अनुभव से।

मैंने नवीकरण से मुराद रूपांतरण और संरचनात्मक सुधारों को एक साथ ही माना था। रहने का क्षेत्र विस्तार से नहीं बढ़ा, बल्कि छत के कमरे में विभाजक दीवारों के रूपांतरण से हुआ। यह कोई बड़ा रहने वाला क्षेत्र का विस्तार नहीं था। मैं केवल उस कारक को निकालना चाहता था कि न तो प्रमुख रूप से संरचनात्मक हानि पर रहना हुआ, न ही मकान "आंशिक रूप से सुनहरा" बनाया गया। शायद पहले पुरानी आवासीय इमारत के ध्वंस लागत को एक सूचकांक गणना के साथ निकालना पड़े। क्योंकि वह भवन अब सचमुच मौजूद नहीं है।

हम्म, 2001 में म्यूनिख में घर पहले से ही महंगे थे, यहां केवल सवाल यह है कि वहां के दाम क्या असामान्य रूप से बढ़े हैं। और यदि हां, तो यह स्पष्ट होना चाहिए कि म्यूनिख एक अपवाद है और वहां उस कारक पर कुछ अतिरिक्त जोड़ना होगा। हो सकता है कि शहर, क्षेत्र, पूर्व और पश्चिम आदि के अनुसार अलग-अलग भवन मूल्य सूचकांक भी हो? मुझे नहीं पता, इसलिए मैं शायद इस फोरम में संभवतः सक्षम लोगों से पूछ रहा हूं। ;-)

नवीकरण और रखरखाव मूल्यांकन में पूरी तरह अलग-अलग होते हैं। नवीकरण शेष उपयोग अवधि बढ़ाता है, रखरखाव केवल सुनिश्चित करता है कि अतिरिक्त कटौती न करनी पड़े। इसलिए आपने मूल्य वृद्धि नहीं की, बल्कि केवल सामान्य उपाय (मूल रूप से) किए। इसलिए पिछले 20 वर्षों की मूल्यह्रास/क्षय को जरूर ध्यान में रखना होगा। आपका मकान आज उसी तरह से मूल्यांकित होगा जैसे 2001 में 1975 में बने और नियमित रखरखाव वाले मकान का होता। आपके समझ के लिए। कमजोर इलाकों में कुल मूल्य वृद्धि शायद केवल 20% हो सकती है - मेट्रो शहरों में केवल भूमि मूल्य वृद्धि के कारण इसका कई गुना हो सकता है। और हां, म्यूनिख जैसे मेट्रो शहरों में दाम न केवल असामान्य रूप से बढ़े हैं, बल्कि फटने वाले हैं। मैंने स्वयं रुहर क्षेत्र में लगभग 30 वर्ष पहले किरायेदारी वाले फ्लैट खरीदे। सामान्य रखरखाव के साथ 30 वर्षों में मूल्य वृद्धि लगभग 50% थी (हां, वाकई ऐसा है!)।
और आपकी विशिष्ट प्रश्न के लिए। नहीं, ऐसे विशिष्ट सूचकांक नहीं होते। डेस्टाटिस के पास पांच उदाहरण क्षेत्रों के लिए सूचकांक श्रृंखला है, इसके अलावा वित्तीय संस्थानों आदि के कुछ आंकड़े हैं। लेकिन आप इससे किसी एकल वस्तु स्तर का सटीक मूल्य नहीं निकाल सकते। माफ करें - तुलना के लिए इम्मोस्काउट आदि से तुलनात्मक मूल्य लें। फिर आपके पास संकेतक होंगे।