नया निर्माण, बिक्री, किराए पर देना? विचार उत्पन्न करना

नमस्ते सभी को,

हमारे पास अभी कई विकल्प हैं, जो हम सम्पत्तियों के मामले में सोच रहे हैं। हम वर्तमान में हमारे लिए सबसे उपयुक्त विकल्प खोजने की कोशिश कर रहे हैं, लेकिन इसमें हमें वास्तव में कठिनाई हो रही है। इसलिए मैं यहाँ सभी विकल्पों को चर्चा के लिए रखना चाहता हूँ और बाहर से कुछ सुझाव लेना चाहता हूँ।

सबसे पहले हमारी वर्तमान स्थिति:

हम एक 4 सदस्यीय परिवार हैं:
पत्नी 30 वर्ष, मैं 34 वर्ष, 2 बच्चे (2 और 4 वर्ष)
हमने लगभग 4.5 साल पहले एक सस्ते दाम पर सुधरने वाले 2-फैमिली हाउस को लगभग 1600 वर्ग मीटर ज़मीन पर खरीदा था।
हमने इसे स्वयं का श्रम लगाकर काफी नवीनीकरण किया और फिर एक अपार्टमेंट में रहते हैं। दूसरा अपार्टमेंट सस्ते दाम पर परिवार को किराए पर दिया है।
प्रत्येक अपार्टमेंट लगभग 95 वर्ग मीटर का है। तो हमारे 4 सदस्यीय परिवार के लिए यह थोड़ा तंग है, खासकर क्योंकि मेरी पत्नी स्व-रोज़गार है और उसका एक कार्य कक्ष है। फिलहाल दोनों लड़कों का एक साझा कमरा है। यह उम्र के लिए ठीक है, लेकिन स्थायी नहीं होगा।
घर में नई खिड़कियाँ लगाई गई हैं, लेकिन दीवारें बहुत मोटी नहीं हैं। इसलिए वेंटिलेशन का खास ध्यान रखना पड़ता है ताकि नमी न बढ़े और फफूंदी न हो। यानी अच्छी वेंटिलेशन करनी होगी!
वर्तमान कर्ज: 240,000,-

तो, हम इस वक्त यह सोच रहे हैं कि आगे क्या किया जाए।
हमारे सामने निम्न विकल्प हैं:

विकल्प 1:
हम उसी घर में रहते हैं। पुराने ऑयल टैंक को बेसमेंट से निकालकर उस जगह को मेरी पत्नी के कार्य कक्ष में बदल देते हैं। इस तरह दोनों बच्चों को अपना-अपना कमरा मिल जाएगा।

फायदे:
हम लगभग 7 साल में पूरी कर्ज चुकता कर देंगे और फिर कर्ज मुक्त हो जाएंगे।
हमारे पास फिर भी एक बड़ा बगीचा होगा।
कर्ज चुकाने के बाद भी हम दूसरे अपार्टमेंट का किराया प्राप्त करते रहेंगे।

नुकसान:
कार्य कक्ष बेसमेंट में होगा। इसे खासतौर पर गर्म करना होगा और संभवतः एक एयर डिह्यूमिडिफायर भी लगाना होगा, क्योंकि बेसमेंट पुराना है और इसका जलवायु नियंत्रण अच्छा नहीं है। यहाँ प्राकृतिक रोशनी लगभग नहीं है।
हम पुरानी इमारत में रहेंगे और नमी की समस्या बनी रहेगी। या तो महंगा इंसुलेशन करना होगा, या विकेन्द्रीकृत वेंटिलेशन सिस्टम लगाना होगा। वेंटिलेशन सिस्टम भी आदर्श नहीं है। कमरे के विभाजन के कारण लगभग 6 अलग-अलग डिवाइसेस के साथ काम करना होगा। दीवार खुरचनी पड़ेगी। घर के सामने की व्यस्त सड़क की आवाज़ भी ज्यादा सुनाई देगी।
हम गैस बचाने के लिए कभी-कभी लकड़ी से हीटिंग करते हैं। यह ज्यादा मेहनत और गंदगी करता है।
इंसुलेशन में समस्या: बालकनी हटानी पड़ेगी। घर के रास्ते के पास ड्राइववे लगभग संकरा हो जाएगा। अभी भी वह काफी संकरा है। और घर के पीछे बेसमेंट का रास्ता भी स्थानांतरित करना पड़ेगा क्योंकि वहां नीचे उतरना बहुत तंग हो जाएगा। और यह सब फिर से महंगा होगा।

विकल्प 2:
हम बगीचे के पीछे एक नया घर बनाते हैं और वर्तमान घर को पूरी तरह किराए पर देते हैं।

फायदे:
हम केवल अपने घर में रहेंगे और लगभग पूरा बगीचा हमारे लिए होगा।
हम घर को पूरी तरह अपनी आवश्यकताओं के अनुसार बना सकते हैं। चाहे वह ऊर्जा मानक हो, वेंटिलेशन सुविधा हो या कमरे का लेआउट।
हम दोनों अपार्टमेंट + गाराज के लिए किराया प्राप्त करेंगे। (शायद अच्छी पेंशन योजना)

नुकसान:
बगीचा थोड़ा छोटा हो जाएगा।
मौजूदा घर को किसी न किसी तरह इंसुलेशन या वेंटिलेशन सिस्टम से बेहतर करना पड़ेगा, क्योंकि किरायेदार इतने सावधानी से वेंटिलेशन नहीं करेंगे यह मानना ठीक नहीं होगा।
हमारे पास अभी भी पुराना घर रहेगा, जिसमें अगले 30 वर्षों में और मरम्मत लागत आ सकती है।
शायद लगभग 15 साल बाद ही कर्ज मुक्त होंगे।
मुझे घर और किरायेदारों की देखभाल करनी होगी।
इंसुलेशन में समस्या: बालकनी हटानी पड़ेगी। घर के रास्ते के पास ड्राइववे लगभग संकरा हो जाएगा। अभी भी वह काफी संकरा है। और घर के पीछे बेसमेंट का रास्ता भी स्थानांतरित करना पड़ेगा क्योंकि वहां नीचे उतरना बहुत तंग हो जाएगा। और यह सब फिर से महंगा होगा।

विकल्प 3:
हम बगीचे के पीछे नया घर बनाते हैं और सामने वाले 600 वर्ग मीटर ज़मीन वाले घर को बेच देते हैं।

फायदे:
हम केवल अपने घर में रहेंगे और पूरा बगीचा हमारे लिए होगा।
हम घर को पूरी तरह अपनी आवश्यकताओं के अनुसार बना सकते हैं। चाहे वह ऊर्जा मानक हो, वेंटिलेशन सुविधा हो या कमरे का लेआउट।
हमें संभवतः वर्तमान घर की बिक्री से इतना पैसा मिल जाएगा, जिससे हम वर्तमान कर्ज और नया घर दोनों कवर कर सकेंगे। तब हम तुरंत कर्ज मुक्त हो जाएंगे।
हमें "पुरानी इमारत" की देखभाल नहीं करनी होगी और किरायेदारों से जुड़ी कोई चिंता नहीं होगी।

नुकसान:
बगीचा थोड़ा छोटा हो जाएगा (फिर भी लगभग 900 वर्ग मीटर जमीन बचेगी)
किराए से कोई निष्क्रिय आय नहीं होगी।
हमारे वर्तमान किरायेदार (मेरी पत्नी के चाचा और उनका परिवार) को यह शायद अच्छा नहीं लगेगा, क्योंकि वे यहां बहुत सस्ते किराए पर रहते हैं। वे इस बिक्री के बाद केवल 5 साल तक रह सकते हैं (उनके पास नए सामान भी थे जैसे रसोई, लकड़ी का चूल्हा)। उन्हें इस आकार के घर इतनी सस्ती में दूसरी जगह शायद नहीं मिलेगी।

अतिरिक्त जानकारी:
मैंने मोटे तौर पर गणना की है कि यदि हम घर नहीं बेचते हैं, तो किराए की आय के जरिए लगभग 34 साल लगेंगे, उतनी आय जुटाने में जितना हमें आज घर बेचकर मिल सकता है। इस दौरान निश्चित तौर पर नवीनीकरण लागत भी आएगी। और हमें वर्तमान घर और संभवतः नए घर के लिए ब्याज भी देना होगा। इसलिए मेरा मानना है कि किराए से लाभ उठाना 40 वर्षों के बाद ही बेहतर होगा, न कि अभी तत्काल बिक्री से।

मैं आपकी राय और सुझावों का इंतजार करता हूँ।

शुभकामनाएं
पार्टीहेल्ड

हाय मेरी राय,
अगर बिक्री से वास्तव में इतना पैसा आये कि तुम अपने कर्ज चुका सको और नया घर भी बिना कर्ज के बना सको तो यह स्पष्ट रूप से मेरा पसंदीदा होगा।
लेकिन तुम्हारे विवरण के अनुसार मुझे यह hardly लग सकता है कि 600m² जमीन के साथ घर इतना अच्छा मूल्य लाएगा। यह बहुत हद तक स्थान पर निर्भर करता है।

स्थिति म्यूनिख के लगभग 50 किमी के दायरे में है, जिसमें 1a रेल कनेक्शन है। टॉप ऑटोहानबाइंडुंग। सभी डॉक्टर और स्कूल यहां मौजूद हैं। इसलिए यह जगह बहुत मांग वाली है। म्यूनिख में काम करने वाले कई लोग यहां आ जाते हैं।

मैंने ImmobilienScout पर देखा। तो अगर मैं प्रति वर्ग मीटर 350€ जमीन और प्रति वर्ग मीटर 2500€ रहने की जगह के हिसाब से गणना करता हूं, तो मैं आम तौर पर अन्य विज्ञापनों की तुलना में लगभग 50,000 - 80,000 यूरो कम कीमत पर हूं। और अगर मैं इसी के साथ गणना करता हूं, तो मैं 650,000€ पर आता हूं।

240,000€ के ऋण घटाने के बाद 410,000€ बचते हैं।

यह लगभग 145 वर्ग मीटर के एक छोटे नए निर्माण के लिए पर्याप्त होना चाहिए, क्योंकि इसमें बहुत अधिक स्व-श्रम योजना बनाई गई है। जमीन पूरी तरह से समतल है, इसलिए ज्यादा मृदा कार्य नहीं करना पड़ेगा। बिना तहखाने के।

फिर मैं शायद कुछ अलग करूँगा और पूरी तरह से कर्ज़मुक्ति की ओर नहीं जाऊंगा और अपने घर में ज्यादा निवेश करूँगा।
410t€ अपनी मेहनत के साथ भी ज्यादा नहीं हैं।
क्या तुमने यह साफ किया है कि अगर तुम ज़मीन को बाँटो तो क्या तुम पीछे के हिस्से में भी निर्माण कर सकते हो?

हाँ, इसके लिए Bebauungsplan है। निर्माण किया जा सकता है, यह स्पष्ट किया जा चुका है।

पहले से ही दो अलग-अलग Grundstück हैं, मैं बस शायद Grundstücksgrenze को थोड़ा स्थानांतरित करना चाहता हूँ ताकि हम अधिक रख सकें।

हमारे पास भी एक बहुत बड़ा Grundstück है और हम इसे पसंद करते हैं, लेकिन अगर मुझे चुनना होता तो 900 वर्ग मीटर आदर्श होते। यह पूरी तरह से बड़ा पर्याप्त है और तुम्हें विशाल बगीचे की इतनी तो ज्यादा मेहनत नहीं करनी पड़ती। इसके अलावा, तुम पुराने मकान से मुक्त हो जाते हो और कर्ज़ से भी मुक्त या लगभग मुक्त, यह इस बात पर निर्भर करता है कि तुम नए घर पर कितना खर्च करते हो। यह स्पष्ट रूप से मेरा पसंदीदा होता।