ब्याज दर निर्धारण - वित्तपोषण मूल्यांकन

हैलो,

मेरी पत्नी और मैंने एक Grundstück आरक्षित करवाया है और कुछ जनरल ठेकेदारों से बात की है तथा एक संबंधित वित्तपोषण प्रस्ताव मांगा है।

चूंकि यह (फील्ड) सबके लिए वित्तपोषित करना कोई समस्या नहीं लग रहा है, लेकिन शामिल लोग जरूरी नहीं कि निष्पक्ष हों, इसलिए मैं यहां पूछना चाहता था।

Grundstück
486 वर्ग मीटर के लिए ~90,000€ -> 7% (Grunderwerbsteuer और नोटरी): 96,300€

Haus
~145 वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्रफल
कोई तहखाना नहीं
Energy Saving Ordinance के अनुसार
गाराज
269,650€ (अनुमानित निर्माण सहायक खर्चों के साथ)

Gesamtvolumen
365,950€

Eigenkapital
55,000€, जिनमें से हम 45,000€ का उपयोग करना चाहते हैं

zu finanzieren
321,300€

मुझे पता है कि सौ के अंक बाद में "गायब" हो जाएंगे, मैंने प्रस्ताव से वैल्यूज कॉपी की हैं।

Zu uns
मैं (33 वर्ष): वेतन ~3050€
मेरी पत्नी (31 वर्ष): ~850€ (आधा समय काम)
बच्चे: 1 (~3 वर्ष) - एक और बच्चा योजना में है

किंडरगेल्ड को मैं बाहर रखता हूं, क्योंकि यह हमेशा अपने उद्देश्य के लिए उपयोग होता है।
मेरी पत्नी का वेतन हम असल में शामिल नहीं करना चाहते, क्योंकि यह दूसरे बच्चे के बाद खत्म हो सकता है। वह भी सीमित अवधि के लिए नौकर है, इसलिए ज्यादातर बैंक जहां हमने पूछा है, वे इसे नहीं गिनते। अगर वह दूसरे बच्चे के बाद फिर से कुछ समय काम कर पाए, शायद आधे दिन से भी कम, तो यह हमारे लिए एक तरह का बोनस होगा।

Angebot
270,950€ 2% Tilgung और 2.05% Sollzins के साथ - 20 साल ब्याज प्रतिबंध -> 914.46€ किस्त
KfW 124 50,000€ 2.4% Tilgung और 1.40% Sollzins के साथ - 10 साल ब्याज प्रतिबंध -> 158.33€ किस्त (पहले वर्ष के बाद)
1072.79€ कुल किस्त
सांख्यिकीय कुल अवधि लगभग 34 वर्ष

मैं सोचता हूं कि क्या यहां KfW 124 का कोई तर्क है? अगर मैंने सही समझा है, तो हम प्रति माह लगभग 15€ ज्यादा भुगतान करते हैं, लेकिन पूरी राशि पर 20 साल की ब्याज प्रतिबंध पाते हैं? फिर शेष राशि लगभग 160,000€ रह जाती है, जिसे अधिक ब्याज के साथ भी संभाला जा सकता है।

पहले से बहुत धन्यवाद।

इसे इतने सामान्य रूप में नहीं कहा जा सकता क्योंकि यह पता नहीं होता कि 10 साल बाद ब्याज दरें कैसी होंगी। अगर KFW124 प्रोग्राम से 50000€ (10 साल के लिए 1.4% ब्याज दर) लेते हैं, तो बिना किस्त चुकाए शुरू होने वाले पहले साल में:
10 साल के लिए 6300€ ब्याज देना होगा
बाकी बची राशि 38565€ होगी।

50000€ पर 20 साल के लिए 2.05% ब्याज दर के साथ बिना किस्त चुकाए शुरू होने वाले पहले साल में:
17950€ ब्याज
20 साल के बाद बाकी राशि: 29950€

अगर 10 साल बाद 38565€ की बाकी राशि पर ब्याज दर 3% होती है, तो आप लगभग 20 साल में समान राशि चुकाएंगे। अगर ब्याज दर कम होती है, तो आप KfW124 के साथ बचत करेंगे। अगर 10 साल बाद ब्याज दर ज्यादा होती है, तो 2.05% (20 साल की ब्याज लॉकिंग) सस्ता होगा।

KfW124 में 10 साल की ब्याज लॉकिंग के बाद, अगर पैसे उपलब्ध हैं तो आप कुछ हिस्सा सीधे चुका सकते हैं। और केवल कुछ ही हिस्सा फिर से ले सकते हैं। जबकि 20 साल की ब्याज लॉकिंग वाले ऋण को भी 10 साल बाद विशेष समाप्ति अधिकार के तहत समाप्त किया जा सकता है।

लेकिन अगर आप बैंक से अतिरिक्त 50000€ उठाते हैं तो बैंक का देय ब्याज दर भी बदल सकता है।

बैंक इसे सामान्यतः काफी आसानी से मेल खा सकती है। लेकिन World-e सही कहता है कि अक्सर KFW के बिना शर्तें खराब हो जाती हैं। हम KFW को भी छोड़ना चाहते थे, क्योंकि हमें हमारे आंशिक ऋण के लिए 1.55% ब्याज दर मिली थी। अगर हम KFW के 50,000 उसमें जोड़ देते, तो वे सीधे 1.75% मांगतीं। इसलिए सामान्य कथन करना मुश्किल होता है।

कुल वित्तपोषण के बारे में: मैं आपकी वित्तपोषण को बिल्कुल सहज नहीं देखता, क्योंकि:
- घर के लिए 270,000€ INKL. अतिरिक्त खर्च काफी सस्ता लगता है। अगर मैं बड़े तौर पर 1700€/m² मान लूं, तो यह लगभग 250,000€ होगा। 20,000€ अतिरिक्त खर्च के साथ शायद आप काम नहीं चल पाएंगे। मैं अनुमान लगाता हूं कि कम से कम 20-30 हजार यूरो और बढ़ेंगे। चूंकि मैंने खुद निर्माण नहीं किया है, इसलिए शायद अनुभवी लोग आपकी मदद कर सकते हैं।
- वित्तपोषण 2% चुकौती के साथ काफी लंबी अवधि के लिए है। पहले वर्षों में आप उतना ही ब्याज देंगे जितना मूल ऋण चुकाएंगे, जिससे काफी खर्चा इकट्ठा हो जाएगा, और 20 वर्षों के बाद भी आधी बची हुई ऋण राशि रहेगी। यदि ब्याज दरें बढ़ी, तो आपकी अवधि तेजी से रिटायरमेंट के उम्र तक पहुंचेगी।
- आप अपने रिटायरमेंट तक की योजना बना रहे हैं, लेकिन अगर आप 60 की शुरुआत में जल्दी से रिटायरमेंट के बारे में सोचते हैं या यह करना पड़ता है, तो यह बहुत मुश्किल हो जाएगा।
- निश्चित रूप से आपकी पत्नी कभी-कभार फिर से पूर्णकालिक काम कर सकती है (लगभग 15 वर्षों में), लेकिन अंततः आप घर रिटायरमेंट शुरुआत तक चुका देंगे और रिटायरमेंट के लिए बचत के पास कम मौके होंगे।
--> यह किया जा सकता है, लेकिन यह जानना जरूरी है कि 30 वर्षों में पहले बड़े मरम्मत कार्य आ जाएंगे (खिड़कियां, हीटिंग, बाहरी दीवार, बाथरूम, सबसे खराब स्थिति में छत, ...)

असल में बैंक की शर्तें खराब नहीं होती हैं, क्योंकि बैंक का जोखिम (चाहे 124 हो या 153) समान होता है, बैंक ही पूरा जोखिम उठाता है।

जमीन के अतिरिक्त खर्चों के लिए आपको लगभग 10% मानना चाहिए। एक तो कोर्ट शुल्क fehlen होते हैं और जमीन के मूल्य के मुकाबले Grundschuld (नोटरी + कोर्ट) के खर्च असामान्य रूप से अधिक होते हैं।

जब तक KFW का नामिक ब्याज बैंक के बाकी वित्तपोषण के ब्याज से deutlich कम होता है, मैं (यदि उच्च पुनर्भुगतान सहन किया जा सके) हमेशा इसे शामिल करने की सलाह दूंगा।

और मैं भी बैंक की पुनर्भुगतान दर कम से कम 2.5% या बेहतर 3.0% तक बढ़ाने की सलाह दूंगा, बशर्ते यह चिंता के बिना सहनीय हो।

और मैं भी बैंक चुकौती को कम से कम 2.5% पर बढ़ाना चाहूंगा, बेहतर होगा 3.0% पर, जब तक यह बिना चिंता के संभव हो।

जब दूसरा बच्चा होगा, तो शायद पहले थोड़ा कंगाल हो जाएगा।

या फिर क्या यह समझदारी होगी कि पहले 1-2 साल 2.5% से शुरू करें और फिर 2% पर जाएं (अधिकतर लोग "सिर्फ" दो बार ही बदलाव कर सकते हैं)?