अगले ऋण नवंबर 2026 से अब

"विशेषज्ञ" अनजान मकान मालिक से पूछता है। :D

खैर, ऐसा आंकलन करने के लिए वास्तव में एक कांच की गेंद चाहिए!

या क्या आप सोचते हैं कि मुझे पता है कि 6 महीने में ब्याज दरें कैसी होंगी? 12 महीने में कैसी होंगी?

अगर मुझे यह ठीक-ठीक पता होता, तो मैं यहाँ फोरम में नहीं होता, बल्कि कहीं साउथ सी में लेटा होता, और कभी-कभार कुछ ट्रेड करता (दिसम्बर में बंड फ्यूचर शॉर्ट करना.... 3 महीने की अवधि के साथ.... हम अच्छे लीवरेज के साथ पूँजी को कई गुना बढ़ा सकते हैं...)

या मैं क्या कहूं? तो साल की शुरुआत में मैंने एक बड़ी बैंक के एक अर्थशास्त्री से बात की थी, उसकी राय थी कि ब्याज दरें साल के अंत तक 3% पर होंगी.... लेकिन अब वे करीब आ चुकी हैं... और क्या 3% साल के अंत तक पहुँचेगी? या इससे पहले? और क्या तब हम 3.5% पर होंगे या 2.5% पर?

जैसा कहा गया, वर्तमान प्रवृत्ति ऊपर की ओर है

शायद यह आपको ज्यादा समझाएगा?



पीएस। इसलिए सवाल है, ग्राहक क्या उम्मीद करता है... अगर उसका मानना है कि ब्याज दरें 4 साल में केवल 0.75% बढ़ेंगी, तो वह इंतजार कर सकता है... अगर वह मानता है कि यह ज्यादा बढ़ेंगी, तो उसे अभी फॉरवर्ड करना चाहिए।
मैं अब भविष्यवाणियाँ नहीं करता... क्योंकि अगर कुछ और होता है तो मैं दोषी ठहराया जाऊंगा ;)

हम एक समान स्थिति में हैं।
असल में मैं फॉरवर्ड कॉन्ट्रैक्ट नहीं करना चाहता था, क्योंकि हम मुख्य ऋण को केवल 2026 में चुकता कर सकते हैं, लेकिन हमें करना भी जरूरी नहीं था, क्योंकि यह 15 साल चलता है और 2026 में केवल 10 साल पूरे होंगे।

हमारा वित्तीय सलाहकार फिर सक्रिय रूप से हमारे पास आया और मैंने एक प्रस्ताव की गणना करवाई: 1.9x% के लिए 10 साल।

यह आशा से इतना बुरा नहीं लगा, इसलिए हमने फैसला किया कि हम तुरंत ही अगली वित्तपोषण सुनिश्चित कर लें।
चूंकि हमारे पास इसे तत्काल संभालने का समय नहीं था, हमने इस पूरे विषय को तीन/चार हफ्ते पीछे धकेल दिया और इसे ईस्टर छुट्टी में संभाला।
परिणामस्वरूप, प्रस्ताव अब 2.6x% पर है।

यह निराशाजनक है, लेकिन इसे बदला नहीं जा सकता।
हमने अब आवेदन किया है और वर्तमान में ऋण स्वीकृति की प्रतीक्षा कर रहे हैं।

हम एक समान स्थिति में हैं। वास्तव में मैं कोई फॉरवर्ड कॉन्ट्रैक्ट करना नहीं चाहता था, क्योंकि हम मुख्य कर्ज को केवल 2026 में चुकता कर सकते हैं, लेकिन हमें जरूरी भी नहीं था, क्योंकि यह 15 साल चलता है और 2026 में केवल 10 साल पूरे होंगे। हमारा वित्तीय सलाहकार फिर सक्रिय रूप से हमसे संपर्क किया और मैंने एक प्रस्ताव निकाला: 1.9x% 10 साल के लिए। यह उम्मीद के मुताबिक इतना खराब नहीं लगा, इसलिए हमने तय किया कि हम पहले से ही पुनः वित्तपोषण सुनिश्चित कर लें। चूंकि हमारे पास इसे तुरंत संभालने का समय नहीं था, हमने इसे तीन/चार सप्ताह के लिए टाल दिया और ईस्टर की छुट्टियों में इस पर काम किया। नतीजे में प्रस्ताव अब 2.6x% पर है। नाराज़गी की बात है, लेकिन इसे बदला नहीं जा सकता। हमने अब आवेदन किया है और वर्तमान में कर्ज की अनुमति का इंतजार कर रहे हैं।

अंततः (10-15 सालों में) 3% ब्याज की उम्मीद है। मुझे नहीं लगता कि मैं सट्टेबाजी करूंगा।

बाजार में वर्तमान में भविष्य की ब्याज दरों के विकास को लेकर अत्यधिक अनिश्चितता बनी हुई है। रूसी ऊर्जा से हटकर वैकल्पिक (यूक्रेन युद्ध से पहले "महंगे" ऊर्जा स्रोतों की ओर) जाने के कारण ऊर्जा की कीमतों में उल्लेखनीय कमी की उम्मीद नहीं है। कोरोना के बाद से सप्लाई चेन की समस्या बनी हुई है और युद्ध एवं चीन की जीरो कोविड नीति द्वारा इसे और बिगाड़ा जा रहा है। ईसीबी ने लंबे समय तक उम्मीद की कि वह इस मुद्दे को "ठहराकर" समाप्त कर देगी और मुद्रास्फीति की दरों को अस्थायी प्रभावों पर आरोपित कर दिया (जैसे कि जर्मनी में कोरोना के दौरान बदला गया वैट दर और इस समय में बहुत कम ऊर्जा कीमतें)।

लेकिन अब यह स्पष्ट हो रहा है कि उच्च मुद्रास्फीति दरें केवल अस्थायी नहीं हैं, बल्कि लगातार नए समस्याओं के कारण बनी रहेंगी। अमेरिका ने इसे पहचाना है और इसका समाधान करने के लिए स्पष्ट संकेत दे रहा है (जैसे ब्याज दरों में वृद्धि, बॉन्ड खरीद में कमी आदि)। जबकि ईसीबी यहाँ काफी संयमित ढंग से काम कर रही है, जिससे EUR/USD विनिमय दर कमजोर हो रही है और हमारे लिए तेल के आयात मूल्य (जो आमतौर पर USD में निपटा होता है) बढ़ रहे हैं, जिससे मुद्रास्फीति और बढ़ रही है। लगातार बढ़ते मुद्रास्फीति दबाव के कारण कंपनियां कीमतें बढ़ा रही हैं और अंतत: हम "उपभोक्ता" इसके परिणाम महसूस करते हैं।

ऊपर के बिंदुओं के विपरीत, जो कि ब्याज दरों में महत्वपूर्ण वृद्धि को जन्म देना चाहिए थी, सरकार और कंपनियों के भारी कर्ज का मुद्दा भी है। बहुत अधिक बढ़ी हुई ब्याज दरें वहन कर पाना संभव नहीं है।

इसलिए ब्याज दर वक्र वर्तमान में अल्पकालिक रूप से तीव्र रूप से बढ़ रहा है और इसके बाद बहुत सपाट/घटता हुआ है। 10 वर्ष और 30 वर्ष के बैंक ऋणों में बड़ा अंतर नहीं है। मूल्य में अंतर मुख्यतः 10 साल के बाद लागू होने वाले निर्माण कानून की समाप्ति अधिकार की कीमत के कारण होता है।

बैंकिंग क्षेत्र से एक अन्य जानकारी: बाजार की अनिश्चितता के कारण बैंकों की फंडिंग लागत पहले ही काफी बढ़ चुकी है। रियल एस्टेट ऋणों के जोखिम मूल्यांकन में मॉडल बदलाव भी हो रहे हैं, जिससे बैंकों को अधिक मार्जिन की आवश्यकता पड़ेगी। इसके संबंध में तृतीय त्रैमासिक 22 में मासिक कारोबार में इस बदलाव को लागू करने की उम्मीद की जा रही है।

क्या यह अग्रिम निर्णय (Forward) के लिए मदद करेगा, हाँ या नहीं? मुझे नहीं पता क्योंकि यह हमेशा आय और जोखिम सहनशीलता पर आधारित व्यक्तिगत निर्णय होता है।

यह मौसम की तरह है, तीन विभिन्न मॉडल, तीन विभिन्न पूर्वानुमान। :D

हम एक समान स्थिति में हैं। मूल रूप से मैं कोई फॉरवर्ड कॉन्ट्रैक्ट नहीं करना चाहता था, क्योंकि हम मुख्य ऋण को केवल 2026 में ही चुकता कर सकते हैं, लेकिन हमें ज़रूरत नहीं थी क्योंकि यह 15 वर्षों के लिए चलता है और 2026 में केवल 10 वर्ष पूरे होंगे। हमारे वित्तीय सलाहकार ने फिर सक्रियता से हमसे संपर्क किया और मैंने एक प्रस्ताव की गणना कराई: 1.9x% के लिए 10 साल। यह अपेक्षा से इतना बुरा नहीं लगा, इसलिए हमने निर्णय लिया कि हम पहले ही फॉलो-अप फाइनेंसिंग को फिक्स कर लें। क्योंकि हमारे पास इसे तुरंत संभालने का समय नहीं था, हमने इस पूरे विषय को तीन/चार सप्ताह के लिए टाल दिया और हमने इसे ईस्टर छुट्टियों में संभाला। नतीजे में प्रस्ताव अब 2.6x% है। यह परेशान करने वाला है, लेकिन इसे बदला नहीं जा सकता। हमने अब आवेदन किया है और वर्तमान में ऋण मंजूरी का इंतजार कर रहे हैं।

क्या गणना सही है? 2016 में 15 वर्षों के लिए ब्याज निश्चित रूप से वर्तमान फॉरवर्ड से जो 2026 से 10 वर्षों के लिए है, काफी कम था। 15 साल को चलते रहने देना और 2031 में नया अनुबंध करना मेरी पसंद होती (रही)। आप अभी भी 9 साल तक उचित रूप से "निवेश" कर सकते हैं, ताकि 2031 में 3...4% ब्याज लगभग आपको प्रभावित न करे। (बेशक बिना पूरे ढांचे को जाने। ऋण/ब्याज/मूलधन वापस करना)