पड़ोस के आधार पर एक भूखंड पर मकान के निर्माण के लिए वित्तपोषण

नमस्ते सभी को,

मैं एक जमीन खरीदने और एक घर बनाने का इरादा रखता हूँ। मैं यहाँ मूल्यांकन और वित्तपोषण को लेकर थोड़ा भ्रमित हूँ।

यह जमीन Vaterstetten (बायर्न) में है और वहाँ एक पुराना घर खड़ा है। इसका कोई Bebauungsplan नहीं है, केवल पड़ोस के अनुसार है।

बैंक (और मैं) के कुछ संदेह हैं:
1- बैंक के मूल्यांकन के अनुसार उचित मूल्य केवल 1600 EUR/m2 है जबकि मांग 2200 EUR/m2 है। बैंक इस मूल्यांकन पर पूरी तरह भरोसा नहीं करती, फिर भी इस पर बनी हुई है। इस मूल्य से ऊपर की कीमत को उच्च जोखिम माना जाएगा और केवल उच्च ब्याज दर पर वित्तपोषित किया जाएगा।
2- बैंक के इस इनपुट के आधार पर मैंने कीमत पर थोड़ा सौदा करने की कोशिश की और 2000 EUR/m2 की पेशकश की। लेकिन रियल्टर ने मुझे बताया कि उसे लगभग 2400 EUR/m2 के ऑफर मिल चुके हैं।
3- बैंक कहती है कि यह भी जोखिम भरा है क्योंकि हमें अभी तक पता नहीं है कि यहाँ किस प्रकार का घर बनाया जा सकता है, जो जमीन के मूल्य को बदल सकता है। यह भी खतरा है कि पड़ोसी प्रस्तावित Bebauungsplan का विरोध कर सकता है, जिससे हमें अतिरिक्त बदलाव करने पड़ सकते हैं जो घर के मूल्य पर प्रभाव डाल सकते हैं (या कम से कम परियोजना को देरी कर सकते हैं)।
इस लगने वाले जोखिम के कारण, बैंक इस परियोजना को केवल उच्च ब्याज दर पर वित्तपोषित करेगी।

मैंने Bauamt से संपर्क किया, एक गैर-औपचारिक Bauvorbescheid प्राप्त करने के लिए और उन्होंने पुष्टि की कि:
1- हम बिना किसी अतिरिक्त अनुमति के पुराना घर गिरा सकते हैं।
2- हम KG, 2 Vollgeschosse और DG के साथ 2 DHHs बना सकते हैं, क्योंकि वे जरुरी baulichem Nutzungsgrad के अनुसार आसपास के वातावरण में फिट हो जाते हैं और दूरी तथा पार्किंग की व्यवस्था प्रमाणित है।
3- उन्होंने किसी निश्चित Gebäudgrenzen या निर्माण योग्य क्षेत्रों की पुष्टि नहीं की।

मैंने Bodenrichtwert प्राप्त करने की कोशिश की, लेकिन कुछ नहीं मिला।

तो मेरे सवाल हैं:
1- मैं ऐसे Grundstück के उचित मूल्य का अनुमान कैसे प्राप्त कर सकता हूँ? यदि यह संख्या वाकई सही है, तो मैं अधिक (2450-2500 EUR/m2) पेश कर सकता हूँ।
2- क्या वास्तव में यह जोखिम भरा है कि ऐसी जमीन खरीदें जो पड़ोस के अनुसार बनाई जाती है? क्या इसमें वास्तव में महत्वपूर्ण बदलाव हो सकते हैं? क्या यह सामान्य है कि बैंक ऐसी जमीन पर उच्च ब्याज दर लगाती हैं?
मुझे Bauamt से एक बाध्यकारी पुष्टि प्राप्त करना बहुत मुश्किल लग रहा है, क्योंकि यह बहुत पैसा और बहुत समय लेता है।

धन्यवाद,
सादर

2.500€/m2 केवल ज़मीन के लिए? मैं यकीन नहीं कर सकता।

फेयर वैल्यू वह है जो बाजार चुकाता है। जमीन बाजार में कितनी देर से है? 1,600-2,500 के बीच तो एक लंबी सीमा है। 2k के आसपास तो कहीं मध्य है।

यह Grundstück लगभग 8 दिन से वहाँ है। यह केवल वित्तीय अनुबंध को पूरा करने के लिए प्रतीक्षा कर रहा है। विभिन्न संख्याएँ विभिन्न स्रोतों से आई हैं। मैं व्यक्तिगत रूप से 1600 EUR/m2 को अन्य समान जिलों के मुकाबले बहुत कम मानता हूँ।

- इस बैंक के इनपुट के आधार पर मैंने कीमत पर थोड़ा मोलभाव करने की कोशिश की और 2000 EUR/m2 की पेशकश की। लेकिन दलाल ने मुझे बताया कि उसे लगभग 2400 EUR/m2 के प्रस्ताव मिल चुके हैं।

माफ़ कीजिए, अगर यह सही होता, तो दलाल जमीन पहले ही उच्च बोली लगाने वाले को दे चुका होता। ऐसी कहानियाँ मैं किसी दलाल या विक्रेता से नहीं खरीदता, क्यों कोई 200€/m² छोड़ देगा, वह भी बिना कोई परोपकार के..

सवाल यह है कि यह सब आपके लिए कितना मूल्यवान है? अगर ऐसे कोई तुलनात्मक भूखंड नहीं हैं जिनसे किसी तरह मूल्य निर्धारित किया जा सके, तो केवल दो ही विकल्प हैं। या तो खरीदना और संभवतः बहुत ही कठोर स्थिति में पड़ना (ऊंची प्रति मीटर² कीमत + उच्च ब्याज दरें) या छोड़ देना और आगे तलाशना।

2.500€/m2 केवल ज़मीन के लिए? मैं यकीन नहीं कर पा रहा हूँ।

वाटरस्टेटन म्यूनिख के आसपास के क्षेत्र में है, साथ ही सीधे S-Bahn कनेक्शन के साथ। इसके अलावा एक अच्छी आवासीय जगह है। इसलिए, अब इतना अधिक मूल्य अवास्तविक नहीं है।