वित्तपोषण - जटिल स्थिति के लिए प्रस्ताव

सभी को नमस्ते,

जहाँ तक मेरी जिज्ञासा थी मैं यहाँ कई बार देख चुका हूँ, अब एक ठोस समस्या है:

हमें बर्लिन में एक ज़मीन मिली है, जिसे हम खरीदना चाहते हैं, पुरानी इमारत को गिराकर नया निर्माण करना चाहते हैं। हमने निर्माण से संबंधित कानूनी सवाल पहले ही सुलझा लिए हैं, नवीनीकरण लागत के लिए एक मोटा हिसाब-kitab भी तैयार है। चूंकि हमें दोनों तरफ से माता-पिता से उदार अनुदान मिल रहे हैं, इसलिए कुल लागत अच्छी तरह से संभाली जा सकती है। हालांकि, ज़मीन बेचने वाला अब जल्द से जल्द अपना पैसा चाहता है, नहीं तो हम दौड़ से बाहर हो जाएंगे, उसने भी पहले ही दो बार दाम घटा दिए हैं।

लेकिन इसके सामने अभी दो समस्याएँ हैं:

1. हमें अनुदान का एक हिस्सा म्यूनिख में एक अपार्टमेंट बेचने के बाद मिलेगा, यह शायद कुछ हफ्ते/महीने लगेंगे। इसलिए हम शुरू में केवल अपने खाते और एक माता-पिता की तरफ से रकम के साथ योजना बना सकते हैं।

2. मैं फिलहाल बेरोजगार हूँ, लेकिन 01.03 को एक हस्ताक्षरित रोजगार अनुबंध मेरे पास है। इससे हमारा घरेलू आय लगभग 5800 यूरो होगी, फिलहाल यह लगभग 3000 यूरो ही है और हम अभी एक किराये के मकान में रहते हैं (लगभग 1450 यूरो मासिक गर्मी सहित)।

इसलिए हम कुल राशि के लिए कोई ऋण नहीं ले सकते, बल्कि अब जल्द से जल्द ज़मीन खरीदने के लिए (+थोड़ा सा गिराने के लिए) पैसे जुटाने की जरूरत है। 340,000 यूरो का ऋण चाहिये, स्वयं के पास 200,000 यूरो हैं। एक वित्त सलाहकार के अनुसार केवल एक आय पर यह "कठिन मामला" होगा जिसमें घरेलू बजट में 200 यूरो की थोड़ी बचत (या वर्तमान किराये को जोड़ने पर असंभव) रहेगी, उसने प्राथमिकतापूर्वक बैंकों से मौखिक रूप से बात करने की सलाह दी, इससे पहले कि कोई आवेदन करे। मेरी सलाह पर उसने मेरी गांव की बैंक से पूछताछ करने की भी सलाह दी जहाँ मेरा खाता है और मेरे माता-पिता अच्छी तरह से परिचित हैं।

"फोरम" से मेरे दो प्रश्न हैं:

1. ज़मीन खरीद के लिए ऋण लेने की हमारी योजना कितनी यथार्थवादी है? क्या यह तथ्य कि मेरे पास मार्च के लिए रोजगार अनुबंध है (परीक्षा अवधि है, यह स्पष्ट है) महत्वपूर्ण है या नहीं? क्या कोई बैंक खासतौर पर सुझाव देने योग्य है?

2. दो हिस्सों में ऋण लेने (पहला ऋण 340,000 यूरो, दूसरा ऋण लगभग 280,000 यूरो जिसमें घर बेचने से मिली खुद की राशि शामिल हो) में हमें क्या ध्यान रखना चाहिए? ये ऋण एक ही बैंक से होना चाहिए (जमीन सुरक्षा से सम्बंधित) और आमतौर पर ऐसी विभाजन की सलाह नहीं दी जाती है, यदि मैं सही हूँ। हालांकि समय के दबाव के कारण ऐसा करना ही उचित लग रहा है। मैंने यह भी सोचा कि दूसरी ऋण के लिए शायद केएफडब्ल्यू एक विकल्प हो सकता है (Effizienzhaus 40 कार्यक्रम से 2x120,000 यूरो - हम एक किराये की Wohnung की योजना बना रहे हैं - और बाकी 40,000 शायद अलग से या ऋण लेकर पूरी करें)। क्या निजी बैंक और केएफडब्ल्यू दोनों ऐसा मॉडल स्वीकार कर सकते हैं?

मैं ईमानदारी से कहूँ तो थोड़ा उलझन में हूँ। असल में मैं मानता हूँ कि हमारी योजना अच्छी तरह वित्तपोषित की जा सकती है, लेकिन यह विशिष्ट स्थिति सबकुछ असफल कर सकती है। और इस जमीन के बिना बहुत अफ़सोस होगा। फिलहाल मकान एजेंट हमारा समर्थन कर रहा है, पर अगर जल्दी से फाइनेंसिंग नहीं हुई तो यह शायद किसी और को मिलेगी।

सभ आपका अग्रिम धन्यवाद और पूछताछ पर मैं शीघ्र उत्तर देने की कोशिश करूंगा।

और एक समझ प्रश्न भी: 3. मेरे साले ने कहा कि कोई भी बिना विशेष चुकौती विकल्पों के ऋण ले सकता है और इस प्रकार कुछ कम ब्याज दर पर, क्योंकि विशेष समाप्ति अधिकार के कारण पैसे को बस अलग रख सकते हैं और 10 साल बाद जितना संभव हो "दाल" सकते हैं और आगे भी विशेष चुकौती कर सकते हैं, बिना इससे कि जो उदाहरण के लिए 20 साल के लिए सहमति ब्याज व्यवस्था है वह रद्द हो जाए। मैंने जो कुछ भी इसके बारे में इंटरनेट पर पाया है, वह ऋण लेने वाले के लिए यह बहुत सकारात्मक व्याख्या लगती है (यानी सरल विशेष चुकौती बिना कि बाकी अनुबंध को समायोजित किया जाए)। मैंने अब तक इसे ऐसे समझा था कि 10 साल बाद आप बस पूरी तरह अनुबंध से बाहर आ सकते हैं, लेकिन शेष ऋण के लिए नई वित्तपोषण ढूंढनी पड़ेगी (जो तब के उच्च ब्याज दरों को देखते हुए शायद कोई मतलब नहीं रखता)। कौन सी व्याख्या सही है?

एक बहुत ही कम अवधि की ज़रूरी वित्तीय सहायता (अपार्टमेंट के बिक्री तक) और अपार्टमेंट के मालिकों को गारंटर के रूप में लेना संभव होना चाहिए। या फिर सीधे (ससुराल वाले) माता-पिता को ज़रूरी वित्तीय सहायता उठाने दें (यदि वे तैयार हैं)। यदि फिर भी कोई बैंक चुनी जाए जो खुद अपार्टमेंट के दलाल का काम संभाले, तो उनके पास प्रोत्साहन के रूप में अतिरिक्त संभावित आय भी होगी।

म्यूनिख में एक सामान्य अपार्टमेंट बेचना वर्तमान बाजार में भी जल्दी संभव है, जैसे ही वह इंटरनेट पर आता है आप खरीदारों से बच नहीं पाएंगे।

मुझे थोड़ा आश्चर्य होता है एक ज़मीन बेचने वाला जो स्वेच्छा से कीमत घटाता है और साथ ही समय का दबाव बनाता है। अगर खरीदार लाइन में हैं, तो कीमत दो बार घटाने का कोई कारण नहीं है।

आपकी व्याख्या सही है। मेरा योगदान पाँच शब्दों का होना चाहिए...

क्या उस वस्तु के पड़ोस में जाकर यह पता लगाया जा सकता है कि मालिक कौन हो सकता है ताकि यदि संभव हो तो उसके साथ बिना दबाव डाले बातचीत की जा सके?

: यह मेरी बाद में पूछी गई प्रश्न के संदर्भ में था, सही? मुझे पहले ही लगा था कि यह सच होने के लिए बहुत अच्छा है। जवाब देने के लिए धन्यवाद।

: जल्दी जवाब देने के लिए भी आपको बहुत धन्यवाद। अब उस अपार्टमेंट के बारे में एक अतिरिक्त जानकारी है, जिसे मैंने गलती से छिपा दिया था: वर्तमान में मेरे ससुर के लगभग 100 साल की माँ के ऊपर उस पर एक निएसब्राउक (स्वामित्व उपयोग अधिकार) है। ऐसा नहीं है कि उन्हें पैसे की जरूरत है, उन्हें घर पर देखभाल मिल रही है, लेकिन यह कई साल पहले सेटअप किया गया था और इसे पहले खत्म करना होगा। इसके लिए मेरे ससुर ने पहले ही नोटरी से बैठक की है, जो फरवरी के मध्य में है, इसलिए शायद बहुत देर हो चुकी है, खासकर क्योंकि इससे एक लंबी प्रक्रिया शुरू होगी, यदि मैं संबंधित नियमों को सही समझता हूँ। यह निएसब्राउक शायद बताई गई व्यवस्था के लिए एक बाधा है, या मैं गलत हूँ?

मुझे थोड़ा आश्चर्य होता है कि एक ज़मीन विक्रेता स्वेच्छा से कीमत कम करता है और साथ ही समय का दबाव बनाता है। जब खरीदार कतार में हों, तो कीमत दो बार कम करने का कोई कारण नहीं होता।

खैर, वह दो बार 10% की कटौती कर चुका है। हम पहली कटौती के बाद शामिल हुए और सुनकर खुश हुए कि दूसरी कटौती भी होगी। पड़ोसी के अनुसार, ज़मीन पर वर्तमान में "बड़ा आयोजन" है और एजेंट ने भी कहा कि वह शीघ्र समाप्ति की उम्मीद करता है। यदि हमारे साथ नहीं, तो किसी और के साथ (कंपनियों से भी अनुरोध आए हैं)। मुझे इस पर विश्वास हो या ना हो, यह एक हद तक महत्वपूर्ण नहीं है, क्योंकि हम यह सौदा शायद उच्च मूल्य पर भी कर लेते और बिगड़ी हुई वित्तीय स्थिति के अलावा जल्द समाप्ति के खिलाफ कुछ भी नहीं है।