मौजूदा संपत्ति + नवीनीकरण के लिए वित्त पोषण

नमस्ते सभी को,

मैं कुछ समय से एक इच्छुक पाठक हूँ और अब खुद घर खरीदने/मालिक बनने की स्थिति में हूँ।

हम एक घर खरीदने की योजना बना रहे हैं, जिसकी खरीद कीमत 165,000€ है। इसके अलावा खरीद के अतिरिक्त खर्च (लगभग 10% राशि के हिसाब से, यानी 15,000€) और 55,000€ नवीनीकरण लागत (शामिल खेल की गुंजाइश के साथ) आएगी, तो कुल मिलाकर कुल राशि 235,000€ होगी।
हम ऐसी स्थिति में हैं कि परिवार के भीतर अच्छे ब्याज दर (लगभग 2.5%) पर 10 वर्षों के लिए 100,000€ तक की राशि वित्तपोषित कर सकें। हमारे लिए यह दिलचस्प होगा कि इस राशि को 15,000€ खरीद के अतिरिक्त खर्च के लिए, लगभग 20,000€ उन नवीनीकरण कार्यों के लिए जो बैंकों की दृष्टि में मूल्यवर्धक नहीं हैं (जैसे रसोई, फर्नीचर आदि), और बैंक के लिए अपनी ओर से पूंजी के रूप में उपयोग किया जाए, ताकि ऋण-बंधक सीमा 80% के नीचे आ सके और वहां "बड़े" ऋण के लिए एक अच्छा, दीर्घकालिक ब्याज दर मिल सके। कुल मिला कर 75,000€। बैंक से बाकी 160,000€ वित्तपोषित किए जाएंगे, जहां कुल राशि 200,000€ मानी जाएगी और 40,000€ निजी ऋण से अपनी पूंजी के रूप में उपयोग होंगे।
मेरी दृष्टि में वित्तपोषण ठोस रूप से इस प्रकार दिखता है:

वार्षिकी ऋण 1 (निजी):
राशि: 75,000€
ब्याज दर: 2.5%
ब्याज अवधि: 10 वर्ष
मूलधन वसूली: 1.5%
मासिक भुगतान: 250€
वार्षिक अतिरिक्त चुकौती: 800€
10 वर्षों के बाद शेष ऋण: 53,241€

वार्षिकी ऋण 1 के लिए अनुमानित पुनर्वित्तः
शेष राशि: 53,241€
अपने पैसे (Riester): 13,000€
ब्याज दर: 5%
ब्याज अवधि: 10 वर्ष
मूलधन वसूली: 4%
मासिक भुगतान: 300€
वार्षिक अतिरिक्त चुकौती: 800€
20 वर्षों के बाद शेष ऋण: 9,137€

वार्षिकी ऋण 2 (बैंक):
राशि: 200,000€
अपने पैसे: 40,000€
ब्याज दर: 3.3%
ब्याज अवधि: 20 वर्ष
मूलधन वसूली: 1.5%
मासिक भुगतान: 640€
वार्षिक अतिरिक्त चुकौती: 1000€
20 वर्षों के बाद शेष ऋण: 64,217€

20 वर्षों के बाद कुल शेष ऋण: 73,354€

यह सब एक जीवन बीमा के माध्यम से सुरक्षित भी है, जिसे मेरी प्रेमिका के माता-पिता द्वारा संभाला जा रहा है। वर्तमान में वहाँ लगभग 38,000€ जमा हैं, और यदि इसके अतिरिक्त योगदान और ब्याज को ध्यान में रखा जाए, तो 20 वर्षों के बाद यह संभवतः शेष राशि का अधिकांश हिस्सा चुका सकेगा, यदि इसका उपयोग पूर्व में न किया जाए।

शायद हमारे बारे में कुछ और: मैं 26 वर्ष का हूँ और 7 वर्षों से (जिसमें 3 वर्ष डुअल स्टडी/प्रशिक्षण शामिल हैं) स्थायी रूप से काम कर रहा हूँ (नेट मासिक लगभग 2600€), मेरी प्रेमिका 25 वर्ष की है, जो 01.08. से अपने काम में शुरू कर रही है (लगभग मासिक 1000€ नेट)। कुल मिलाकर लगभग 3500€ मासिक आय है। इसके अलावा मुझे साल में दो अतिरिक्त पूर्ण वेतन मिलते हैं, जिनसे विशेष चुकौतियाँ कर सकेंगे।

आप इस बारे में क्या सोचते हैं? क्या मैंने कुछ छोड़ा या ध्यान नहीं दिया? क्या यह योजना सही और जिम्मेदाराना है? विशेष रूप से, क्या यह योजना वास्तविक है? खासकर इस दृष्टिकोण से कि हम 3-4 वर्षों में बच्चे भी चाहते हैं, जिनकी परवरिश भी महंगी होती है। दूसरी ओर हमारी यह भी योजना है कि हम वर्षों के साथ अपने वेतन में वृद्धि करें।

प्रतिक्रिया/आलोचना/राय के लिए मैं उत्सुक हूँ।

शुभकामनाएँ
क्रिस्टोफ

नमस्ते डेर दा,

उत्तर के लिए धन्यवाद।
हाँ, तुम सही कह रहे हो, "कानूनी" सवाल अभी भी कई पहलुओं में खुले हैं। यह भी स्पष्ट नहीं है कि अगर हम अलग हो जाएं तो क्या होगा, खासकर इस मामले में कि स्वामित्व का दावा कैसे होगा, क्योंकि मेरी उच्च आय के कारण मैं अपनी प्रेमिका की तुलना में अधिक राशि का भुगतान करूंगा। संक्षेप में, यह विषय एक मित्र वकील/नोटरी के पास है और इसे चर्चा करके लिखित रूप में पुख्ता करना होगा।

हाँ, बच्चों का मुद्दा सही है, लेकिन मैं पूरी योजना बच्चों के हिसाब से बनाना कठिन पा रहा हूँ। हमें नहीं पता कि बच्चों के साथ सब कैसे चलेगा, 3.5 या 10 वर्षों में स्थिति कैसी होगी, वेतन कैसे बढ़ेगा आदि। इसके अलावा मेरी प्रेमिका एक नौसिखिया है जिसकी नौकरी 50% है, जो शायद आगे चलकर कम से कम 80% या 100% हो जाएगी, यानी मासिक कुल बजट बढ़ेगा। इसके अलावा मकान खरीद कुछ समय में अचानक आ गया है और हम अभी ऐसे खर्च कर रहे हैं जो बहुत जरूरी नहीं हैं। मुझे पता है कि जब कोई एक स्तर की आदत डाल लेता है तो उसे कम करना मुश्किल होता है, पर हमारे पास अभी भी स्वयं में सुधार की बहुत संभावना है बिना जीवन स्तर घटाए। मेरे सवाल मुख्यतः इस बात पर थे कि क्या वित्तपोषण अपने आप में ठीक है और हमारे "आंकड़ों" के आधार पर यथार्थवादी/जिम्मेदाराना है। एक बैंक इसे कैसे देखेगी, मेरी क्रेडिट योग्यता कैसे मापी जाएगी? मुझे लगता है कि 900€ से कम भार ज्यादा नहीं है क्योंकि उस शहर में उस आकार के आवास का किराया शायद इतना ही या ज्यादा होगा। इसके अलावा मुझे उम्मीद थी कि शायद कुछ सुझाव मिलेंगे, जैसे कि क्या KfW ऋण या भवन बचत अनुबंध जैसी अन्य विधियां इस दो एनीयसिटी ऋण की तुलना में अधिक उपयुक्त/बेहतर होंगी?

तुम्हारा आखिरी बिंदु मैंने भी सोचा है। खरीद मूल्य काफी सस्ता है, मैं मानता हूँ, लेकिन व्यक्तिगत परिस्थितियों के कारण यह सौभाग्यपूर्ण है। इसके अलावा कुछ नवीनीकरण की जरूरत है क्योंकि मकान (90 के दशक की शुरुआत में बना) मूलतः केवल रखरखाव में था और "ठीक रखा गया" था, लेकिन खासतौर पर भीतरी हिस्से में नवीनीकरण या सुधार नहीं हुआ। इसे हमारी इच्छानुसार बनाने के लिए कुछ आवश्यकताएं हैं। मैं एक मित्र इंटीरियर आर्किटेक्ट और भवन जांचकर्ता के साथ पहले सम्पत्ति का निरीक्षण भी करवाना चाहता हूँ - और यह निरीक्षण खरीद के निर्णय पर निर्भर करेगा। यदि पता चलता है कि छत के नीचे फफूंदी है या कोई अन्य समस्या, तो खरीद मूल्य उचित नहीं होगा - फिलहाल हम ऐसा नहीं मान रहे हैं। आम तौर पर कुछ सौ यूरो खर्च करके ऐसी स्वतंत्र जांच कराना उचित होगा, है ना?

हमारा स्वंय का पूंजी वही जीवन बीमा है (जैसा ऊपर बताया)। हम इसे सुरक्षित रखना चाहते हैं क्योंकि इस समय इसकी शर्तों के कारण इसे समाप्त करना और पूंजी का उपयोग करना व्यर्थ होगा। इसलिए यह मेरे प्रस्तावित मॉडल के अनुरूप है।

शुभकामनाएँ

हाँ, मैंने भी ऐसा ही सोचा था और यह हर हाल में किया जाएगा

यह सही है कि सर्दियों में शायद घर की कमियाँ गर्मियों की तुलना में बेहतर दिखाई देती हैं, लेकिन यह हमारा "सपनों का मकान" है और अब यह बिकने के लिए तैयार है - इसलिए भी यह कहावत ज्यादा लागू होती है "सोच-समझ कर ही संबंध जोड़ो"

सामान्य खर्चों के मामले में यह बात सही है, बिजली/गैस के बढ़े हुए खर्चों को छोड़ कर (130 वर्ग मीटर के घर में यह 70 वर्ग मीटर के फ्लैट से थोड़ा ज्यादा होते हैं) साथ ही कर, बीमा, अन्य खर्च आदि भी जोड़ने होते हैं। निश्चित रूप से इन सबका ध्यान रखना है, और नियमित रूप से बचत भी करनी है। चूँकि मैं वर्तमान में 500 यूरो से अधिक बचा सकता हूँ, जो मैं बैंक में रखने के बजाय अधिकतर हिस्से में संपत्ति में निवेश करना पसंद करता हूँ, मुझे लगता है कि यह हमारे लिए मुमकिन है।