हमारे विशेष मामले में निर्माण बाधा का नुकसान क्या है?

शुभ संध्या,

मुझे उम्मीद है कि आप मेरी मदद कर सकेंगे, क्योंकि हम - सचमुच शब्द के अर्थ में - अपनी सीमाओं पर पहुँच चुके हैं।

विशिष्ट मामला:
हमारे पास एक जमीन है जिस पर एक घर है। लेकिन वह घर पुराना है और हम उसे गिराकर नया बनाना चाहते हैं। हमारे आर्किटेक्ट ने एक सुंदर नया घर डिजाइन किया है। गैरेज (सीमा निर्माण) को उन्होंने 3 मीटर ऊँचा और लगभग 8 मीटर लंबा योजना बनाया है। अभी हम निर्माण प्रस्ताव तैयार कर रहे हैं और अब समस्या यह है: सर्वेक्षक ने 3 मीटर ऊँची गैरेज पर वीटो लगा दिया है। क्योंकि ज़मीन ढलान वाली है, गैरेज की ऊँचाई केवल 2.60 मीटर हो सकती है (मतलब उस तरफ जहाँ हम अंदर जाते हैं / दूसरी तरफ गैरेज 3.40 मीटर ऊँची होगी)। लेकिन चूंकि गैरेज वास्तुकला में बहुत सुंदर तरीके से घर और छत से जुड़ी है, हमें अंदर जाने वाली तरफ यह 3 मीटर ऊंचाई चाहिए।
सर्वेक्षक ने हमें सुझाव दिया कि हम अपने पड़ोसी से बात करें और उनके ज़मीन पर एक ‘BauLaste’ (निर्माणाधिकार) दर्ज कराएं। पड़ोसी को कोई दृश्य बाधा नहीं होगी अगर हमारी गैरेज थोड़ी ऊँची होगी, क्योंकि उनकी गैरेज (जो भी सीमा निर्माण है) हमारे गैरेज के समानांतर चलती है और वर्तमान में 2.80 मीटर ऊँची है। हमारी नई गैरेज पूरी लंबाई में उनसे 20 सेंटीमीटर ज़्यादा ऊँची होगी। फिलहाल यह उन्हें वास्तव में परेशान नहीं करता।

तो: मान लेते हैं पड़ोसी इस बात पर सहमत हो जाता है और हम इस *BauLaste* को 3 मीटर गुणा 8 मीटर के लिए उसके ज़मीन पर दर्ज कराते हैं, तो उस *BauLaste* से उसके ज़मीन के भविष्य के संभावित खरीदार को (अगर वह कभी बेचता है तो) क्या विशिष्ट कोई नुकसान होगा? मान लेते हैं नया खरीदार अपनी जमीन को पूरी तरह से फिर से योजना बनाता है, क्या तब भी उसके लिए पारंपरिक नियम लागू नहीं होंगे कि वह आवासीय भवन के लिए हमारी ज़मीन से 3 मीटर की दूरी बनाए रखे, लेकिन वह नई गैरेज सीधे हमारे पास बना सकता है? या उसे इस *BauLaste* के कारण और भी ज्यादा "दूर" करना होगा? वैसे, यह बिल्कुल हमारी मंशा नहीं है। हम नहीं चाहते कि कोई खरीदार कोई नुकसान उठाए। हम बस यही चाहते हैं कि हमारी नई गैरेज अनुमति से 40 सेंटीमीटर ऊँची हो ताकि घर लगातार "सुंदर" बना रहे।

अतिरिक्त प्रश्न: क्या *BauLaste* के बजाए कोई विकल्प हो सकता है जिससे हम ऊँची गैरेज बना सकें? क्या शायद केवल पड़ोसी का शहर के सामने सहमति देना काफी होगा? जैसे: ठीक है, थोड़ी ऊँची होने से कोई समस्या नहीं, मैं पड़ोसी के रूप में इससे बिलकुल परेशान नहीं हूँ।

और एक विचार खेल: अगर हम ज़मीन को ऊपर से भराई करवा दें ताकि ज़मीन ढलान वाली न रहे और सर्वेक्षक फिर से मापे, क्या तब गैरेज की ऊँचाई 3 मीटर हो सकती है?

आपकी मदद और स्पष्टीकरण के लिए बहुत-बहुत धन्यवाद।

मेइके

नमस्ते मायके,
ऊंचाई बढ़ाने और भविष्य की दूरी नियमों के लिए तुम्हें यहाँ के अन्य लोग जरूर कुछ बता पाएंगे। मैं तुम्हें केवल वर्तमान अपने अनुभव के आधार पर निर्माण भार (Baulast) के बारे में कुछ सुझाव दे सकता हूँ। मेरा मानना है कि बिना निर्माण भार के पंजीकरण के तुम ऊंचाई बढ़ाने की अनुमति नहीं पाओगे। केवल पड़ोसी भूखंड पर लादे गए निर्माण भार से भवन प्राधिकरण को यह पर्याप्त होगा। केवल पड़ोसी की व्यक्तिगत घोषणा से केवल एक व्यक्ति-बंधित दायित्व होगा। वह, जैसे कि मालिक बदलने पर बेकार हो जाएगा। यह न तो प्राधिकरण के लिए पर्याप्त होगा और न ही तुम्हारे लिए।
असल में, तुम केवल निर्माण भार के साथ खुद को सुरक्षित मत समझो। यह केवल एक सार्वजनिक-वैधानिक उपकरण है और इसलिए केवल वह दायित्व है जो भारित भूखंड के मालिक का भवन प्राधिकरण के प्रति होता है। यह तभी पूरा होगा जब तुम पड़ोसी के निजी-वैधानिक दायित्व को भी प्राप्त कर लो, यानी पड़ोसी के भूखंड के मूलभूत पुस्तक (Grundbuch) में सेवाधिकार (Dienstbarkeit) का पंजीकरण कराओ। इसके लिए तुम्हारे पड़ोसी को आमतौर पर क्षतिपूर्ति (पैसे, रेंट आदि) का अधिकार होगा।
यदि तुम सेवाधिकार से मुक्त हो जाते हो और सोचते हो कि निर्माण भार पर्याप्त है (और तुम्हारा वर्तमान पड़ोसी केवल निर्माण भार स्वीकार करता है), तो निजी-वैधानिक समझौते की कमी के कारण एक संभावित भविष्य का मालिक तुम्हारे खिलाफ क्षतिपूर्ति का दावा कर सकता है। बिना पंजीकृत सेवाधिकार के तुम्हें भविष्य में अपने मकान की बिक्री के समय भी समस्या होगी क्योंकि तुम्हारे संभावित खरीदार या उनकी वित्तीय बैंक सेवाधिकार की मांग कर सकते हैं।

हमारी हालिया स्थिति बिल्कुल यही थी: हम एक भूखंड के बिक्री सौदे में थे, जो 17 साल पहले दो भूखंडों के विभाजन से निकला था। रास्ता और आपूर्ति एवं निस्तारण की लाइनें पड़ोसी भूखंड से गुजरती हैं (जो उस समय विभाजन का दूसरा बड़ा हिस्सा था)। निरीक्षण के दौरान कहा गया कि सब कुछ पंजीकृत है। जब वित्तपोषण की बात आई और हमें दलाल से आवश्यक दस्तावेज मिले, तो हमें केवल निर्माण भार का निकाला हुआ प्रमाण मिला। तब यह निर्माण भार भवन अनुमति की शर्त था। परंतु, वित्तपोषण बैंक के लिए निर्माण भार कारण बताए गए कारणों से पर्याप्त नहीं था। बाद में यह पता चला कि अधिकार वास्तव में पहले से ही पड़ोसियों के मूलभूत किताब में सेवाधिकार के रूप में दर्ज थे (जो 17 वर्षों में बेचने वाले मालिक भूल गए थे)। नहीं तो यह बड़ी बाधा होती अगर पड़ोसी सेवाधिकार के बाद में पंजीकरण के लिए तैयार नहीं होते।

क्या टिप देने वाला आकलनकर्ता जानता है कि पड़ोसी निर्माण कैसा दिखता है?

मैं सोचता हूँ कि अगर पड़ोसी की गेराज पहले से वहीं मौजूद है तो दूरी क्षेत्र को पड़ोसी की जमीन पर कैसे बढ़ाया जा सकता है। क्या यह संभव है?

समस्या यह है कि गेराज बहुत ऊँचा है इसलिए इसे सीमा के साथ बनाया जाना मुश्किल है। 3 मीटर या 3.4 मीटर के साथ यह भी एक काफी बड़ा निर्माण है ...

हैलो Schubbiano

भले ही पड़ोसी एक Baulast के साथ सहमत हो, फिर भी तुम ऐसी गेराज नहीं बना सकते। गेराज के रूप में केवल 3 मीटर की "मध्यम ऊंचाई" के साथ सीमा निर्माण की अनुमति है। यानी: सामने 3.40 मीटर, पीछे 2.60 मीटर Grundstücksgrenze पर। अन्यथा गेराज "Genehmigungsfähig" नहीं होगी। इसमें तुम्हारे पड़ोसी कुछ नहीं बदल सकते। भले ही तुम्हारी योजना की गेराज "Genehmigungsfrei" हो, फिर भी उसे इस सिद्धांत के अनुरूप होना चाहिए।
दिखावट के लिए तुम्हें कुछ और सोचना पड़ेगा। इस तरह तुम्हारे पास (कानूनी रूप से) कोई मौका नहीं है।

Steven

फिर निजी कानूनी समझौते के अभाव में संभवतः कोई भविष्य का मालिक आप लोगों के खिलाफ मुआवजे का दावा करने का विचार कर सकता है।

क्या यह सच में ऐसा है? मैंने तो सोचा था कि यह कभी न कभी समय सीमा समाप्त हो जाती है... तो क्या मैं नए मालिक के रूप में पड़ोसी से उसकी 20 साल पुरानी गैराज को गिराने की मांग कर सकता हूँ, क्योंकि वह कुछ सेंटीमीटर ज्यादा ऊँची है?

: मुझे नहीं पता कि वहां मुदत खत्म होने आदि का क्या मामला है। और क्या वहाँ एक ध्वंस अनुपातिक होगा, मुझे लगता है कि नहीं। लेकिन क्या लोग वहां वास्तव में किसी कानूनी विवाद को चुनना चाहते हैं?