निर्माणकर्ता द्वारा निर्माण अनुबंध में संशोधन

ओह, मुझे जर्मन व्याख्या का कानून बहुत पसंद है ... मैं सच में सोचता हूँ कि मैं आज की समाज और उसकी विसंगतियों पर क्यों आश्चर्यचकित हूँ ...

Bauexperte, जितना मैं अक्सर तुम्हारे पोस्ट की कद्र करता हूँ, लेकिन इस मामले में मुझे डर है कि तुम्हें जरूरी वस्तुनिष्ठता की कमी है। मुझे लगता है कि तुम पूरे मामले को बहुत अधिक उस नजरिए से देखते हो जो पहले से ही घबराकर दावों से बचने वाले GU का होता है।
पर "व्याख्या" के साथ तुमने सही पकड़ा है। आखिर में यही मायने रखता है। कौन कानून को बेहतर व्याख्यायित करता है और कौन से शामिल वकील न्यायाधीश को अपनी व्याख्या सबसे अच्छी तरह बेच पाते हैं।

आगे के वाक्य तुम्हारे लिए नहीं हैं, फिर भी मैं इस संदर्भ में उन्हें कहना चाहता हूँ:

जो मुझे बार-बार हैरान करता है, वह कुछ GU की बेरुखी और निडरता है, जिससे वे निर्माणकर्ता के सामने पेश आते हैं, यह जानते हुए (या यह सोचते हुए) कि उनका किला मजबूत है। सौभाग्य से, ऐसे भी कुछ निर्माणकर्ता होते हैं जो अपनी रक्षा करना जानते हैं और बिल्कुल वैसी ही सख्त कानूनी हथियारबंद हो सकते हैं जैसे GU।
मैं दो दशकों से अपने पेशे की वजह से कई तरह के नागरीक कानूनी अनुबंधों से परिचित हूँ, लेकिन मैंने शायद ही कभी ऐसे अनुबंध देखे हैं जो किसी पक्ष को, वह भी कमजोर माना जाए, इतने ज्यादा नुकसान में डालते हैं जितना कि निर्माण अनुबंध करते हैं।

तुम Toni0911 को बाध्यकारी कानूनी सलाह देते हो - जो कि btw. जर्मनी में अनुमति नहीं है, क्योंकि यह केवल सलाहकार पेशों तक सीमित है। चूंकि तुम इस बात को मानते हो कि तुम्हारी राय सही है, क्या तुम किसी संभावित कोर्ट हार की लागत जरूर वहन करोगे?

गलत! मैंने तुम्हारे बयान का संदर्भ लिया था कि यदि कोई ऐसा प्रयास करता है जिससे पड़ोसी को "हित" हो तो कोर्ट में निश्चित ही हार होगी (पोस्ट #15)- वैसे तुम्हारा यहाँ स्पष्ट कानूनी तर्क था! मैं मानता हूँ कि प्रत्येक मामला व्यक्तिगत रूप से देखा जाना चाहिए और यहाँ कोई स्पष्ट कानूनी सलाह नहीं दी जा सकती। इसलिए मैंने Toni को सलाह दी कि वह कानूनी सलाह ले। तुम्हारी राय कि 10,000 यूरो को स्थापना की अतिरिक्त लागत के रूप में स्वीकार करना चाहिए बिना कानूनी स्थिति की सटीक जानकारी के (जो मुझे भी नहीं है!) मुझे अच्छी नहीं लगती।

मैं तुम्हारी बात से सहमत हूँ कि हर मामला व्यक्तिगत रूप से देखा जाना चाहिए और यहाँ कानूनी सलाह नहीं दी जा सकती।

नमस्ते,

मुझे लगता है कि आप पूरी स्थिति को पहले से घबड़ाए हुए GU के नज़रिए से ज्यादा देख रहे हैं।

मैं इसे मुख्य रूप से लगातार अधिभारित अदालतों के दृष्टिकोण से देखता हूँ और इस तथ्य से कि इस मामले में पैसा भी अच्छी तरह से निवेश नहीं किया गया है; न ज्यादा और न कम। मैं कोई लॉबिस्ट नहीं हूँ।

यहाँ बात किस बारे में है? टोनी ने एक Grundstück पर एक कार्य अनुबंध किया है; एक Doppelhaushälfte बनाना है। पड़ोसी भी एक Doppelhaushälfte बना रहा है (जरूरत के कारण) और उसने निर्णय लिया है कि वह टोनी की योजना से भिन्न, अपने घर में एक तहखाना बनाएगा। तो कड़ाई से कहा जाए तो दो समकक्ष इच्छापत्र हैं। अदालत को कोई फर्क नहीं पड़ता - क्योंकि दोनों BV को अनुमति के लिए जल्द ही प्रस्तुत किया गया था - कि एक DH-पार्टनर ने अनुबंध पर एक दिन पहले हस्ताक्षर किए या दूसरे ने एक दिन बाद। कोई भी भरोसेमंद विशेषज्ञ वकील आपको यह कन्फर्म करेगा कि यदि DH-पार्टनर का कोई मौद्रिक दावा भी है, जिसे मैं अपने कार्य के आधार पर संदेहास्पद मानता हूँ, तो दोनों पक्षों को सहमति बनानी होगी। चूंकि आजकल बिल्डिंग परमिट की वैधता 3 साल की होती है, तो दोनों पक्षों के पास बहुत समय है...

मैं आपको यह मानने दूंगा कि टोनी के विक्रेता की तरफ से स्पष्टीकरण का काम अनुचित था और संभवतः यही "मुश्किल का मूल" है। लेकिन टोनी के भविष्य के पड़ोसी की कोई गलती नहीं है कि टोनी को सही ढंग से जानकारी नहीं दी गई। इस भवन निर्माणकर्ता ने भी एक Grundstück खरीदा है, ताकि वह अपने भवन की इच्छा को वास्तविकता में बदल सके; न ज्यादा और न कम। कल्पना करो कि आप तहखाने वाले पड़ोसी हो और दूसरा DH-पार्टनर आपसे मांग करता है कि आप उसके अतिरिक्त खर्च का भुगतान करें क्योंकि वह अपनी Doppelhaushälfte के लिए एक अलग योजना रखना चाहता है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि दोनों Grundstücks पर अभी कुछ भी नहीं हुआ है, दोनों ने अभी-अभी अपने-अपने भवन आवेदन दायर किए हैं। अगर पहले से आधा घर बना होता तो स्थिति पूरी तरह से अलग होती और टोनी के समर्थक सभी उपयोगकर्ता सही होते। लेकिन जैसे स्थिति अभी है, यह स्पष्ट नहीं है कि टोनी अपने अतिरिक्त खर्च पड़ोसी या उसके प्रदाता पर थोप सकता है। अगर आप Tante Google से जानकारी लें, तो आपको इस प्रकार की स्थिति में कई फैसले मिलेंगे, जो दुर्लभ ही शिकायतकर्ता की उम्मीद के अनुसार दिए गए हैं।

लेकिन "interpretation" शब्द आपने सही चुना। यही आख़िर में मायने रखता है। कौन कानूनी नियम को बेहतर समझाता है और कौन से वकील न्यायाधीश को अपनी व्याख्या बेहतर बेचते हैं।

पहले से जाना हुआ और आज भी लागू – अदालत में कानून नहीं, बल्कि निर्णय सुनाया जाता है।

मुझे हमेशा हैरानी होती है उन GU की बेरहम और दुस्साहस भरी हरकतों से जो बिल्डर के सामने अपने को शक्तिशाली समझते हैं, यहाँ तक कि उन्हें लगता है कि वे स्थिति पर नियंत्रण रखते हैं। सौभाग्य से, ऐसे कुछ बिल्डर भी होते हैं जो अपने अधिकारों का बचाव कर सकते हैं और GU की तरह कठोर कानूनी हथियार इस्तेमाल कर सकते हैं।

आप एक ऐसी प्रथा का वर्णन कर रहे हैं जो देशभर में अधिकांश भरोसेमंद बिल्डरों की तुलना में केवल एक छोटे प्रदाता समूह द्वारा प्रदान की जाती है। ये प्रदाता मुख्य रूप से एक बेहद असाधारण मूल्य नीति के लिए जाने जाते हैं। लेकिन – सभी स्पष्टीकरणों के बावजूद – हमेशा ऐसे अनेक बिल्डर होते हैं जो इस जोखिम को लेते हैं और ऐसे अनुबंधों पर हस्ताक्षर कर देते हैं।

इंटरनेट, सूचना अधिभार और विभिन्न विशेषज्ञताओं के संपर्क बिंदुओं के दौर में आप शायद ही किसी बिल्डर की शिकायत पाएंगे, जिसने हस्ताक्षर करने से पहले इस तरह से खुफिया जानकारी प्राप्त की हो। इसका मतलब यह भी है कि हस्ताक्षर करने से पहले अतिरिक्त पैसा खर्च करना पड़ता है; जोकि अच्छी तरह से निवेश किया गया धन माना जाना चाहिए। ऐसा फोरम, जैसे यह, अकुशल बिल्डरों की शिकायतों के कारण स्थिति को गलत तरीके से पेश करता है; क्योंकि अधिकतर असंतुष्ट बिल्डर ही अपनी राय व्यक्त करते हैं; इसलिए इसे एक विश्वसनीय संदर्भ के रूप में लेना मुश्किल है।

सौभाग्य से, कुछ बिल्डर ऐसे भी होते हैं जो अपने अधिकारों के लिए लड़ना जानते हैं और GU के समान कठोर कानूनी हथियार उपयोग कर सकते हैं।

जहाँ तक आपका फोरम पर आचरण है, यह हमेशा एक जैसा ही होता है: संभवत: बुरा BU कार्रवाई करता है और संभवत: गरीब उपयोगकर्ता अपनी पोस्ट वापस ले लेता है। इसमें सच्ची जानकारी या सही मार्गदर्शन नहीं होता; कोई भी अच्छा समझाना काम नहीं आता। डर कभी भी एक अच्छा सलाहकार नहीं रहा है!

मैं पिछले दो दशकों से कार्य कारणों से विभिन्न नागरी कानूनी अनुबंधों से जुड़ा हूँ, लेकिन मैंने शायद ही कभी ऐसे अनुबंध देखे हैं जो एक पक्ष, खासकर कमजोर पक्ष को, बिल्डिंग अनुबंध की तुलना में इतनी अधिक हानि पहुँचाते हों।

उदाहरण के लिए: मैं कुछ महीनों से भवन दस्तावेज़ों का मूल्यांकन करता हूँ। आप मान सकते हैं कि मैं लगभग हर एक कमज़ोरी को उजागर करता हूँ, जानता हूँ कि कार्य अनुबंध के विषय में मुझे कहां गंभीरता से कानूनी सलाह लेने की सलाह देनी है। अगर मैं आपको अब कहता हूँ कि इस तरह मूल्यांकित दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर हो जाते हैं क्योंकि अंतिम राशि दाईं तरफ इतनी आकर्षक होती है – तो आप क्या कहेंगे?

मैं समझ सकता हूँ कि आप मुझे अपने दृष्टिकोण से PRO BU मानते हैं – लेकिन आप मुझ पर विश्वास कर सकते हैं कि आपकी बताई “बेरहमी और दुस्साहस” अधिकतर सही लोगों को नहीं, बल्कि दोनों पक्षों को प्रभावित करती है! लेकिन यहाँ अधिकांश उपयोगकर्ताओं की दृष्टि में बुरा BU हमेशा दोषी होता है, तो मैं अपनी मध्यस्थता के जरिए कुछ बयानों को अप्रिय सत्य के साथ संतुलित करने की कोशिश करता हूँ; न ज्यादा, न कम।

सादर शुभकामनाएँ

@ Bauexperte:

अगर दोनों Grundstück अभी भी Bauträger के हैं, तो मैं इसका मूल्यांकन नहीं कर सकता। अगर नहीं:
मैं अभी भी यह समझ नहीं पा रहा हूं कि कानूनी अधिकार कहां से आ सकता है कि किसी अन्य के Grundstück की Tragfähigkeit छीन ली जाए और इसके बदले में कोई Ersatzleistung न दी जाए। जो Keller वाला Grundstück है, वही पड़ोसी Grundstück की जरूरत वाला है। बिना Keller वाला प्रायः अपने घर को पड़ोसी की सहमति के बिना बना सकता है – इसके विपरीत बिना सहमति के यह मुश्किल हो जाता है। हम खुश हैं कि हमने उस समय कानूनी सलाह ली थी – 10,000€ जो हमारी अतिरिक्त स्थापना में लगभग खर्च हो सकते थे, हमने उससे कहीं कम खर्च किया। हमारे Grundstück को भी खोदना था – पहले कोई भुगतान नहीं चाहता था और बाद में दिए गए उपाय हमारे और हमारे विशेषज्ञों के लिए पर्याप्त नहीं थे। हमने अदालत में नहीं हारा। निश्चित रूप से इससे कोई सामान्य कानूनी स्थिति तय नहीं की जा सकती, लेकिन मैं वाकई जानना चाहता हूं कि आपकी राय में किसी पड़ोसी Grundstück को कहां कानूनी आधार पर खोदा जा सकता है (बिना हुई क्षति की भरपाई किए) या Keller के लिए अधिकार कहां स्थापित होना चाहिए?

नमस्ते,

क्या दोनों जमीनें अभी भी बिल्डर की हैं, मैं इसे आ्यंका नहीं कर सकता।

तो स्थिति भी कुछ अलग नहीं होगी; केवल पहले से तय होगा - क्योंकि बीटी आमतौर पर घर और जमीन दोनों बेचता है - कि संभावित नींव की अतिरिक्त लागत बीटी को वहन करनी होगी। व्यवहार में यह सवाल सामने ही नहीं आता, क्योंकि एक समझदार बीटी या तो केवल के साथ या केवल बिना के साथ Keller (भूमिगत तल) ऑफर करता; मिश्रण नहीं होता - और अगर वह इस अवांछनीय खेल में शामिल होता भी, तो केवल खरीदार के लिए वर्णित अतिरिक्त लागत के साथ ही।

मैं अभी भी यह समझ नहीं पा रहा हूं कि गैर जमीन से वहन क्षमता कैसे छीनी जा सकती है और इसके लिए कोई प्रतिस्थापन दायित्व क्यों नहीं होना चाहिए।

अगर तुम वह पढ़ते जो मैं लिखता हूं - और विशेष रूप से इस थ्रेड में मैं काफी समय लगा चुका हूं - तो तुम्हारा सवाल अनुपयुक्त हो जाएगा।

मैंने कहीं भी यह नहीं लिखा या संकेत दिया कि जमीन को "खोदा" जा सकता है बिना पुनः उस प्रभावित जमीन को निर्माण योग्य स्थिति में वापस लाए। मेरी 27.07.12 को मुस्केतेयर को लिखी गई प्रतिक्रिया में: "… Keller वाला पड़ोसी अपने Keller को मिट्टी के अध्ययन के अनुसार पूरी तरह भरता है - यह उसका कर्तव्य है..।"

जिसके Keller है, वही पड़ोसी की जमीन चाहता है। जिसके Keller नहीं है, वह अक्सर बिना पड़ोसी की सहमति के अपना घर बना सकता है - उलटा सहमति के बिना मुश्किल होता है।

मुझे जानना है कि तुम यह ज्ञान कहां से ला रहे हो? टोनी भी पड़ोसी की जमीन "चाहता" है या तुम समझते हो कि नींव के लिए कार्यक्षेत्र दीवार तक ही सीमित है?

पड़ोसी, यानी Keller वाला, टोनी की सहमति के बिना Keller बना सकता है। लेकिन उसे - जैसा वर्णित है - टोनी की जमीन पर कार्यक्षेत्र फिर से मिटा कर भरना होगा। अगर टोनी जमीन पर कायम रहना चाहता है और भविष्य के पड़ोसी के साथ समझदारी से बातचीत करता है, तो पड़ोसी के Keller के चारों ओर आवश्यक कार्यक्षेत्र (टोनी की जमीन पर) इतना विस्तृत किया जा सकता है कि टोनी का BU (बॉडी यूनिट) Abtreppung सेट कर सके। इस प्रकार दोनों मालिक, कम से कम दीवार की ओर, मिट्टी खोदने का भार साझा करते हैं; जो आवश्यक खुदाई के काम में एक अच्छी बचत होती है। यदि दोनों ठेकेदार के निर्माण प्रबंधक अच्छे रिश्ते में हों, तो वे आमतौर पर अपने ग्राहकों (निर्माता) की हित में इसे संभवतः कम लागत वाला बनाते हैं।

यहाँ दोनों अनुमोदन के लिए अभी भी आवेदन प्राधिकरण के पास हैं, तो दोनों को सहमत होना होगा; कुछ भी उन्हें निर्माण विभाग या विशेषज्ञ वकील इससे अलग सलाह नहीं देगा। किसी भी को यह नहीं रोचता कि "मैंने अनुबंध पहले साइन किया था" - दोनों पक्ष एक अभी तक न बनाए गए जमीन के आधे-आधे हिस्से पर निर्माण करना चाहते हैं। फिर उन्हें यह भी समझौता करना होगा कि यह - क्षेत्रीय भवन नियमों के अनुसार - कैसे संभव हो सकता है; सर्वोत्तम स्थिति में वे सुरक्षा (Abfangung) की लागत साझा कर लेते हैं, सबसे खराब स्थिति में दोनों एक लंबी कानूनी लड़ाई का सामना कर सकते हैं। मामला पूरी तरह अलग होगा यदि टोनी का घर पहले से निर्माणाधीन होता; तब पड़ोसी को पूरी Abtreppung की लागत 100% वहन करनी होती।

हम खुश हैं कि हमने पहले कानूनी सलाह ली—10,000 यूरो जो हमारी अतिरिक्त नींव पर भी लगभग ही खर्च होते, हमने उससे कहीं कम खर्च किया। हमारी जमीन भी खोदी जाने वाली थी—पहले कोई भुगतान नहीं करना चाहता था, और बाद में प्रस्तावित उपाय हमारे या हमारे विशेषज्ञों के अनुसार पर्याप्त नहीं थे। हमने कोर्ट नहीं हारा।

यह सब वैसा ही हुआ होगा जैसा तुमने बताया। बस - इससे कोई सार्वभौमिक न्यायिक निर्णय नहीं निकाला जा सकता। कारण कि तुम्हारे पड़ोसी - जैसा मैं तुम्हारे कथन से समझता हूं - Abtreppung की लागत चुकानी पड़ी, संभवतः इसलिए कि उन्होंने निर्माण शुरू कर दिया था जबकि तुम अपनी नींव पहले ही कर चुके थे।

लेकिन यह भी संभव है कि तुम्हें गलत तरीके से "सही" मिला हो और तुम्हारे पड़ोसी को अगली अदालत में सही पाया जाता। केवल इतना कहा जा सकता है कि अदालत का निर्णय होता है।

इससे कोई सार्वभौमिक कानूनी स्थिति नहीं निकाली जानी चाहिए ...

इस संदर्भ में मैं जानना चाहता हूं कि तुम्हें "सही" होने के लिए कितना पैसा खर्च हुआ, अर्थात वकील और संभवतः अदालत की फीस सहित कुल वास्तविक बचत कितनी हुई?

शुभकामनाएँ