निर्माण वित्तपोषण मध्यस्थ या बैंक: लाभ/हानि आदि

नमस्ते सभी को,

हम अभी एक परिसंपत्ति खरीदार रहे हैं। यह भी काफी स्पष्ट है!
हम वित्तीय रूप से भी बहुत अच्छे स्थिति में हैं, हम इस संपत्ति को खरीदने में सक्षम हैं।

अब मैंने 2 बैंकों और 2 गृह वित्तीय सलाहकारों से संपर्क किया है। अब मेरे साथ एक बैंक और एक सलाहकार के साथ बहुत अजीब स्थिति है। सरलीकरण के लिए हम उन्हें बस C-बैंक और रियल एस्टेट सलाहकार कहेंगे...
अब यह है कि रियल एस्टेट सलाहकार ने हमें C-बैंक का एक प्रस्ताव दिया है। अब मेरे पास समान बैंक के दो प्रस्ताव हैं... हालांकि डेटा बिल्कुल समान हैं (भुगतान आदि), ब्याज दर 0.1% से भिन्न है (रियल एस्टेट सलाहकार के पक्ष में)।
1. सवाल: मेरे लिए यह समझ में नहीं आता कि रियल एस्टेट सलाहकार क्यों बेहतर है?

रियल एस्टेट सलाहकार ने मुझे तुरंत फोन किया और हमने और विवरण स्पष्ट किए।
अब C-बैंक ने भी फोन किया और मैंने तुरंत कहा कि मैं पहले ही रियल एस्टेट सलाहकार से बात कर चुका हूँ। मैंने अभी तक ब्याज दरों के बारे में कुछ नहीं कहा... कर्मचारी ने तुरंत अपनी आवाज़ बदली और मुझे डराने की कोशिश की और कहा कि मुझे रियल एस्टेट सलाहकार छोड़ देना चाहिए। उनके तर्क थे:
- अगर रियल एस्टेट सलाहकार के साथ वित्तपोषण नहीं होता है तो क्या मैं सीधे C-बैंक से फिर से संपर्क नहीं कर सकता? (दूसरी बार सीधे बैंक से क्यों काम होगा?)
- C-बैंक में देखभाल बेहतर है और मैं सलाहकार के कर्मचारियों को व्यक्तिगत रूप से नहीं जानता? (मैं भी C-बैंक के कर्मचारियों को व्यक्तिगत रूप से नहीं जानता हूँ?)

मैं डरना पसंद नहीं करता, इसलिए मैंने C-बैंक से अपनी मांग वापस ले ली और रियल एस्टेट सलाहकार के साथ आगे बढ़ने का फैसला किया...

किसी न किसी तरह यह स्थिति मुझे असमंजस में डाल रही है, फिर भी यह तो वही बैंक है? लेकिन शायद अलग विभाग/लोग? आपकी क्या अनुभव हैं? क्या मुझे कुछ ध्यान में रखना चाहिए अगर मैं अब रियल एस्टेट सलाहकार के साथ ही काम करूँ?

धन्यवाद!

मध्यस्थ वास्तव में केवल मध्यस्थ होता है और जब अनुबंध पर हस्ताक्षर हो जाते हैं तो वह आपका संपर्क व्यक्ति नहीं रहता। वह केवल आवेदन आगे बढ़ाता है और अगर वह अस्वीकार कर दिया जाता है तो यह महत्वपूर्ण नहीं है कि वह किस मार्ग से प्रस्तुत किया गया था। मुझे लगता है कि वे समय जब कोई बैंक कर्मचारी, जिसे आप जानते हैं, कुछ प्रभावित कर सकता था, बहुत पहले बीत चुके हैं। ब्याज दरों के अंतर के कई कारण होते हैं। काम करने का रवैया, कमीशन, किकबैक, स्थानीय शाखा या मुख्यालय की पेशकश आदि।

मध्यस्थ वास्तव में सिर्फ मध्यस्थ होता है और अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद वह आपका संपर्क व्यक्ति नहीं रहता। वह केवल आवेदन को आगे भेजता है और अगर यह अस्वीकृत हो जाता है तो यह महत्वपूर्ण नहीं होता कि इसे किस माध्यम से जमा किया गया था।
मुझे लगता है कि वे समय जब किसी बैंक कर्मचारी से परिचित होना कुछ प्रभावित कर सकता था, काफी पहले खत्म हो चुके हैं।
व्याज दरों के अंतर के कई कारण हो सकते हैं। काम के प्रति दृष्टिकोण, कमीशन, किकबैक्स, स्थानीय शाखा या मुख्यालय की पेशकश आदि।

हमारे मध्यस्थ ने हमें समझाया कि कम ब्याज दरें इस बात से समझाई जा सकती हैं कि बैंक को दस्तावेजों की कम मेहनत करनी पड़ती है। उन्हें लगभग सब कुछ तैयार स्थिति में मिलता है (यदि मध्यस्थ अच्छा काम करता है तो)।

हालांकि, खुद संभावित बैंक से पूछताछ करने से बचना चाहिए, क्योंकि फिर मध्यस्थ उसी बैंक से संपर्क नहीं कर सकता (हमें दो अलग-अलग मध्यस्थों ने यह बताया)। संभवतः इस कारण आपका आवेदन अस्वीकृत भी हो सकता है। शायद यह निर्भर करता है कि कौन पहले था।

ओह हाँ... हमारा मध्यस्थ बहुत समर्पित है और भुगतान के बाद भी हमारे लिए उपलब्ध रहता है। इसलिए सामान्य रूप से यह कहना कि वे फिर उससे बाहर हो जाते हैं, मैं ऐसा नहीं कहूंगा।

हमारे Vermittler ने हमें समझाया कि सस्ते Zinssätze इसलिए होते हैं क्योंकि बैंक के पास Unterlagen के साथ कम काम होता है। वे लगभग सब कुछ तैयार करके पेश किया जाता है (जब Vermittler अच्छा काम करता है तो)।

हालांकि, खुद संभावित बैंक से पूछताछ करने से बचना चाहिए, क्योंकि फिर Vermittler उसी बैंक से संपर्क नहीं कर सकता (हमें दो अलग-अलग Vermittler ने ऐसा बताया)। संभव है कि आपके Antrag को इसी कारण से अस्वीकार किया जा सकता है। शायद इस पर निर्भर करता है कि कौन तेज था।

ओह... हमारा Vermittler बहुत प्रतिबद्ध है और Auszahlung के बाद भी हमारे लिए उपलब्ध रहता है। इसलिए यह सामान्य तौर पर कहना कि वे फिर रिलेशनशिप खत्म कर देते हैं, मैं नहीं कहूंगा।

ऐसा ही है...

इसके अलावा अब अक्सर बैंक दो तरह के Preise देते हैं
एक बार Filiale में
एक बार Externe (Vermittler आदि) के जरिए और यहाँ क्योंकि यह अक्सर "umkämpften Markt" होता है (Vermittler सीधे अन्य बैंकों से तुलना कर सकता है), इसलिए यहाँ की Konditionen अक्सर स्थानिक से बेहतर होती हैं।

और जैसा कि पहले कहा गया:
अगर आप Filiale में करते हैं:
तो आपको निम्नलिखित खर्चों को Konditionen में शामिल करना होगा
- Filiale का रखरखाव
- Mitarbeiter का रखरखाव (जो तब भी खर्च करता है जब वह कोई Umsatz नहीं करता)
- आदि।

अगर Vermittler लगभग सब कुछ तैयार करता है और बैंक को भेजता है, तो इसे अक्सर अन्य Mitarbeiter जांचते हैं, जो केवल Bonität/Objektbewertung करते हैं, फिर वे इसे मंजूरी देते हैं, और Verträge बनते हैं।

इसलिए बैंक का Arbeitsaufwand बहुत कम होता है = वे कम खर्च में हिसाब लगा सकते हैं = बेहतर Zins!
(हमेशा नहीं, पर अक्सर)

हालांकि संभव बैंक से खुद पूछताछ करने से बचना चाहिए, क्योंकि Vermittler फिर उसी बैंक से फिर से पूछताछ नहीं कर सकता (हमें दो अलग-अलग Vermittler ने यह कहा है)। संभव है कि इसी कारण आपका आवेदन अस्वीकार कर दिया जाए। शायद यह इस बात पर निर्भर करता है कि कौन पहले तेजी से पहुँचता है।

यह हमारे साथ भी ऐसा ही था। C-बैंक सीधे प्रस्ताव में वित्त Vermittler की तुलना में काफी महंगी थी। इसने हमें यह भी चेतावनी दी कि हमें संभवतः C-बैंक के प्रति एक लिखित घोषणा देनी होगी कि हम आगे का वित्तपोषण Vermittler के माध्यम से ही लेना चाहते हैं। हमने पहले सीधे C-बैंक से पूछताछ की थी और बाद में Vermittler के जरिए फिर से संपर्क किया। यह घोषणा मैंने बिना किसी फॉर्मलिटी के एक दो-पंक्तियों वाली मेल के रूप में Vermittler को भेजी और उन्होंने बाकी सभी काम संभाल लिए।
उसके बाद हमें मुख्यालय भेज दिया गया - मुझे लगता है फ्रैंकफर्ट? - और वहाँ भुगतान के लिए सहायता मिली। वहाँ तो अंततः सभी को भेजा ही जाता है, चाहे Vermittler कोई भी हो।
यदि Vermittler की शर्तें अच्छी हों तो बस सहमति दे देना चाहिए। केवल कड़े तथ्य मायने रखते हैं, अनुबंध जांचें और कार्रवाई करें।

हमने बैंक के साथ सीधे कुछ नहीं किया। निकासी निर्देश भी Vermittler के माध्यम से गए हैं।