कोलोन - निर्माण की उम्मीद वाले जमीन का मूल्य निर्धारण

हाय!

मैं एक भूखंड के प्रस्ताव में रुचि रखता हूँ, जिसे Bauerwartungsland के रूप में मार्केट किया जा रहा है।

1206m² के लिए 310,000 € = € 257 / m²

निकटवर्ती पहले से विकासाधीन इलाके का Bodenrichtwert € 580 / m² है।

चूँकि कोलोन में निर्माण भूमि की गंभीर कमी है, शहर पर इस लिहाज से दबाव है और इस क्षेत्र की स्थापना पर स्पष्ट चर्चा हो रही है, मुझे जोखिम कम लगता है कि यहाँ कुछ नहीं होगा। लेकिन दुर्भाग्य से, यह 10 साल भी लग सकता है।

मेरे लिए सवाल यह है कि क्या आसानी से कहा जा सकता है कि यहाँ क्लासिक निर्माण भूमि की तुलना में कितनी छूट सामान्य है। मैं इस प्रस्ताव की मूल्य योग्यता का आकलन करना चाहता हूँ।

शुभकामनाएँ
ओलिवर

हेलो ओलिवर,

Bauerwartungslnad का मूल्यांकन अपेक्षाकृत कठिन है, इस मूल्य की सीमा लगभग 10-60% तक होती है baureifes Land के मूल्य की, संभवतः 70% तक के आकलन भी मिल सकते हैं।

यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि यह आकलन कितना अनुमानित है कि यह भू-भाग Bauland बन जाएगा और इसके मूल्य को प्रभावित करने वाले विभिन्न कारकों पर, जैसे कि संभावित पूर्व योजनाएं कितनी प्रगति कर चुकी हैं। जैसा कि तुमने बताया है, यह कम से कम 30% होना चाहिए।

शायद इस क्षेत्र के लिए BORIS.NRW में पहले से ही एक Bodenrichtwert हो या फिर तुम कोलोन शहर के Gutachterausschuss से जानकारी प्राप्त कर सकते हो या उसे नियुक्त करा सकते हो।

स्वयं अध्ययन के लिए तुम निम्नलिखित को गूगल कर सकते हो:

[*]WertR (Wertermittlungsrichtlinie)

[*]WertV (WE-Verordnung)
[*]BORIS.NRW (Bodenrichtwertkarte NRW)
[*]Gutachterausschuss Stadt Köln

सादर
डिर्क ग्रैफे

हैलो डिर्क,

तुम्हारे बयान के लिए धन्यवाद।

तो लगता है कि कीमत ठीक है; जमीन का मानक मूल्य बिल्कुल पास में है (संपत्ति से 5 मीटर भी दूर नहीं) जो कि ज्ञात है। मैं कल्पना नहीं कर सकता कि यह बहुत अधिक भिन्न होगा और अगर होगा भी तो शायद थोड़ा ऊपर की ओर, ऐसा मैं सोच सकता हूँ।

आज मुझे सौभाग्य मिला, दोनों संपत्तियों और कोलोन शहर की योजना विभाग से बात करने का। नया निर्माण क्षेत्र वर्तमान में एक ही निवेशक द्वारा जोरशोर से推进 किया जा रहा है। बेशक हमेशा कुछ अज्ञात होते हैं लेकिन मुझे यह बताया गया कि 10 साल की प्रतीक्षा अवधि असंभव रूप से लंबी है। हालांकि आज या कल निर्माण शुरू नहीं हो सकेगा क्योंकि अभी तक कोई क्षेत्र नियोजन योजना तैयार नहीं है। मैंने संबंधित अधिकारी से यह समझा कि लगभग तीन साल में शुरू होने की संभावना सबसे अधिक है। यह माना जाता है कि पांच वर्षों में मकान तैयार हो जाएंगे, इसे यथार्थवादी माना गया है।

सब मिलाकर यह एक सीमित लेकिन अभी भी समझ में आने वाला समय है। देखना होगा। वहां कभी भी निर्माण न हो सके या केवल 10-20 वर्षों में हो, यह बहुत असंभव लगता है। स्पष्ट है कि जोखिम बना रहता है लेकिन मैं इसे एक जोखिमपूर्ण खेल नहीं मानता। देखना होगा....

फिर भी तुम्हें सावधान रहना होगा या सही तरीके से हिसाब लगाना होगा।

बाउरवटुंग्सलैंड की कीमत में कोई भी ढांचागत विकास शामिल नहीं है - इस टुकड़े को 3-5 वर्षों में सट्टा सामग्री के रूप में फिर से बेचने के लिए, इसे:

[*]जैसे यह है, योजना के अनुसार इसे सबसे अच्छा विकसित किया जाना चाहिए या संभवतः छोटे भूखंडों में अच्छी तरह विभाजित किया जाना चाहिए, ताकि इसे तुरंत बनाया जा सके। इसके लिए ...

[*]... तुम्हें नालीकरण के लिए संबंधित विकास लागतों का भुगतान/समावेश करना होगा और एक समझौता निवेशक के साथ करना होगा, क्योंकि मेरा मानना है कि वहां सिर्फ 1206 m² को नया पुन: योजना नहीं बनाया जा रहा है - निवेशक बी- योजना के निर्माण के लिए अग्रिम भुगतान करेगा या कोलोन शहर ऐसा करेगा। पर यह कोई भी मुफ्त में नहीं करता।
[*]साथ ही, प्रत्यारोपण के दौरान तुम्हारे भूखंड से आंशिक रूप से सड़क क्षेत्र "कटौती" की जाएगी या तुम्हें सड़क के विकास क्षेत्र के लिए मूल्य समायोजन करना होगा।

यदि तुम इसे खुद बनाना चाहते हो, तो तुम्हारा व्यक्तिगत लाभ खरीद से इसलिए महत्वपूर्ण रूप से छोटा होगा बनाम खरीद मूल्य और निर्माण योग्य भूमि के अनुमानित भूमि मूल्य के बीच के अंतर से।

या अलग तरीके से: केवल तब जब बाउरवटुंग्सलैंड "रौहबालैंड" के स्तर से सड़क वाले भूमि के रूप में विकसित हो जाता है, तब यह बाजार में अनुमानित मूल्य प्राप्त कर सकता है। यह विकास हालांकि पैसे खर्च करता है - सवाल यह है कि यह संबंधित टुकड़े के लिए तुम्हारे लिए कितना खर्च होगा। और सबसे महत्वपूर्ण - तुम्हारा टुकड़ा योजना में कहां स्थित है।

यह पहली नज़र में आकर्षक लगता है, लेकिन पेशेवरों के लिए भी दुष्परिणामों को समझना मुश्किल होता है; इसके अलावा तुम सीधे निवेशक के साथ संघर्ष में पड़ जाओगे। यदि वह 20000m² खरीदता है और अपनी योजना स्वयं बनाता है, तो तुम कितना अनुमान लगाते हो कि तुम्हारे हितों को पूरी तरह से माना जाएगा?

सादर
डिर्क ग्राफे

यह पहली नज़र में आकर्षक लगता है, लेकिन आम लोगों के लिए बाद के खर्चों का अंदाजा लगाना मुश्किल होता है; इसके अलावा आप सीधे तौर पर निवेशक के साथ लड़ाई में पड़ जाते हैं। यदि वह 20000 वर्ग मीटर खरीदता है और खुद ज़मीनी योजना बनाता है, तो आप अपने हितों के पूरी तरह से ध्यान में रखने की संभावनाएं कितनी बड़ी मानते हैं?

आप बिलकुल सही हैं। यह पूरी बात शायद बिल्कुल भी विचार के योग्य नहीं है। फिर भी मुझे यह जानने में रुचि है कि आपकी बताई हुई स्थिति के आधार पर क्या होगा, यदि कोई इस ज़मीन को खरीदता है और निवेशक बाकी के लगभग 20,000 वर्ग मीटर का। निवेशक ज़मीनी योजना तैयार करता है, यानी वह वहां आसानी से एक खेल का मैदान या कोई ऐसी जगह निर्धारित कर सकता है जो मकानों के लिए उपयोगी न हो। फिर इसके बाद क्या होगा? "मेरी" ज़मीन पर तो मैं कोई मकान नहीं बना पाऊंगा, लेकिन मुझे वहां खेल का मैदान बनाने के लिए कोई मजबूर भी नहीं कर सकता। क्या होगा?

धन्यवाद कि आपने यह साफ़-साफ़ बता दिया कि यह मामला आगे बढ़ाने के लायक नहीं है।

यह प्रश्न सरलता से उत्तर दिया जा सकता है:

आपकी ज़मीन एक मूल्य x के साथ समग्र संपत्ति में शामिल हो जाती है, जिसे पुनर्विकसित किया जाता है। आपको फिर अन्य स्थान पर सड़क के हिस्से और सार्वजनिक क्षेत्रों को घटाकर भूमि के बदले या पैसे के रूप में मूल्य समायोजन प्राप्त होता है (जो भूमि के बराबर मूल्य का होता है, अर्थात् मूल्यवर्धन सहित), यदि आप इसे पसंद करते हैं।

खरीदारी संभवतः बिल्कुल भी बेकार नहीं है, लेकिन सवाल यह उठता है कि आप इसके साथ क्या करना चाहते हैं और क्या आपको सभी परिस्थितियाँ स्पष्ट हैं। बिना योजनाओं आदि के इसका बहुत कम मतलब है और अंततः मूल्यवर्धन प्राप्त करने के लिए आपको ऐसी जमीन की देखभाल भी करनी होगी (सक्षम होना होगा)।

सादर
डर्क ग्राफे