पहले ज़मीन खरीदें और फिर वित्तपोषण करें?

हमारे यहाँ सामुदायिक इलाके में पुराने जमीन के टुकड़ों (निजी) पर भी, जो 80 के दशक से अविकसित हैं, जब ये जमीन के मालिक बदलते हैं तो सामुदायिक अधिकारी निर्माण अनिवार्यता लगाते हैं। इसके बारे में मैं फिर से जानकारी प्राप्त करने की सलाह दूंगा।

क्या आप कृपया इसे और विस्तार से समझा सकते हैं: क्या समुदाय अपना प्रीमेंसी खरीद अधिकार (Vorkaufsrecht) लागू करता है और फिर उन जमीनों को बाजार में पुनः बेचता है?

आप इसे कृपया विस्तार से समझाएँ: क्या समुदाय अपने पूर्व-कृतीय अधिकार का उपयोग करता है और फिर जमीनों को फिर से बाजार में डाल देता है?

चूंकि मैं संपत्ति का नवीनीकरण करता हूँ, इसलिए मैं पूरी तरह से इसकी गहराई में नहीं हूँ। लेकिन बताई गई ज़मीनें निजी हैं और आगे की बिक्री के साथ एक नोटरी रूप से निर्माण बाध्यता दर्ज की जाती है। दो साल पहले ऐसा मामला हुआ था कि एक मकान मालिक ने पाया कि उसके नीचे 30 वर्षों से खाली ज़मीन बिकने वाली है और वह इसे स्वयं खरीदना चाहता था ताकि वहाँ कोई भी निर्माण न कर सके। तब निर्माण बाध्यता की बात फिर से सामने आई और कहा गया कि उसे फिर निर्माण करना होगा।

नए निर्माण क्षेत्रों की ज़मीनों में ऐसी स्थिति नहीं है। वहाँ समुदाय ने स्वयं सभी ज़मीनें खरीदीं और सभी ज़मीनों का एकमात्र मालिक है। 80 के दशक में हर किसी ने, जिसने निर्माण क्षेत्र में ज़मीन दी, उसके बदले में ज़मीन(ें) पाई। कई ज़मीनों पर निर्माण हुआ, लेकिन कुछ खाली जगहें हमेशा से ही बनी रहती हैं।

लेकिन उल्लेखित भूखंड निजी हैं और पुनर्विक्रय के साथ नोटरीकृत रूप से एक निर्माण बाध्यता दर्ज की जाती है। दो साल पहले ऐसा मामला था जिसमें एक मकान मालिक ने जाना कि उसके नीचे से 30 वर्षों से खाली भूखंड बेचा जाना है और वह इसे खुद खरीदना चाहता था ताकि वहां कोई निर्माण न कर सके। तब निर्माण बाध्यता की बात फिर से आई और कहा गया कि उसे फिर निर्माण करना होगा।

निर्माण बाध्यता केवल नोटरीकृत रूप से ही सहमति से लागू की जा सकती है - या तो समुदाय से खरीद के समय, क्योंकि समुदाय ऐसा चाहता है, या निजी से खरीद पर, क्योंकि निजी ऐसा चाहता है। समुदाय के पास कोई कानूनी आधार नहीं है कि निजी भूखंड की बिक्री में नोटरीकृत निर्माण बाध्यता को अनुबंध में शामिल कराए।
समुदाय के पास केवल निम्न विकल्प हैं:
- निर्माण आदेश, जो मालिक पर लगाया जाता है (निर्माण विधि पुस्तक में कानूनी आधार देखें)
- प्राथमिकता अधिकार का उपयोग और निर्माण बाध्यता के साथ पुनर्विक्रय।

इसलिए, , आपके द्वारा बताए गए मामले में कुछ और कमी होगी। क्योंकि जैसा बताया गया है, यह वास्तव में असंभव है।

एक निर्माण बाध्यता केवल नोटरीकृत रूप में ही निर्धारित की जा सकती है - या तो नगरपालिका से खरीदने पर, क्योंकि नगरपालिका ऐसा चाहती है, या निजी से खरीदने पर, क्योंकि निजी ऐसा चाहता है। नगरपालिका के पास कोई भी कानूनी आधार नहीं है कि वह निजी जमीन की बिक्री में नोटरीकृत निर्माण बाध्यता को अनुबंध में शामिल कर सके।
नगर पालिका के पास केवल निम्नलिखित विकल्प हैं:
- निर्माण आदेश, जो एक मालिक पर लगाया जाता है (निर्माण कानून में कानूनी आधार देखें)
- पूर्व खरीद अधिकार का उपयोग करना और निर्माण बाध्यता के साथ पुनर्विक्रय करना।

इसलिए, , आपके द्वारा बताए गए मामले में कुछ कमी हो सकती है। क्योंकि जैसा बताया गया है, वह वास्तव में असंभव है।

वास्तव में, यह शायद पूर्व खरीद अधिकार के माध्यम से होता है। लेकिन कोई गारंटी नहीं है, क्योंकि मैं अब तक इस विषय में बहुत गहराई से नहीं जानता। निश्चित रूप से ऐसे मौके हो सकते हैं जहाँ ऐसा हो, लेकिन यह हमेशा ऐसा नहीं होता और मानक भी नहीं है।

मेरा सुझाव भी केवल इस लिए था ताकि थ्रेड बनाने वाले की ज़मीन में संभवतः कुछ विशेष परिस्थितियाँ न हों, जो विकल्पों को प्रभावित कर सकती हैं। हमारे यहाँ कम से कम इसे रोकने के लिए व्यवस्था है कि ज़मीन का मालिक बदले और फिर भी दशकों तक खाली न पड़े।

चूंकि मैं परिसंपत्तियों का पुनर्निर्माण करता हूँ, इसलिए मैं पूरी तरह से गहराई में नहीं हूँ। लेकिन बताए गए भूखंड निजी हैं और पुनर्विक्रय के समय नोटरी द्वारा एक निर्माण बाध्यता दर्ज की जाती है।

शायद आप संबंधित नगरपालिका का नाम बता सकते हैं, ताकि उनके विधिक कार्यालय से पूछा जा सके कि वे इसे कैसे संभालते हैं। यह अन्य नगरपालिकाओं के लिए "सर्वश्रेष्ठ अभ्यास" के रूप में हो सकता है।

दो साल पहले ऐसा मामला था कि एक मकान मालिक ने जान लिया कि उसके नीचे 30 वर्ष से अधिक समय से खाली पड़ा भूखंड बेचा जाना है और वह इसे खुद सीधे खरीदना चाहता था ताकि वहाँ कोई निर्माण न कर सके। तब फिर से निर्माण बाध्यता की बात आई और कि उसे फिर निर्माण करना होगा।

ठीक ऐसे स्वार्थी और संकुचनशील लोगों की वजह से "मेरी सबसे बड़ी खुशी है कि दूसरों को कोई खुशी न मिले" वाली सोच से बार-बार निर्माण बाध्यता का मुद्दा उठता रहता है। यह सामुदायिक सार्वजनिक हित के लिए एक बोझ है। आवास की शुरुआत तो निर्माण योग्य भूमि से होती है, और दूसरों को भी इसकी आवश्यकता होती है।

1980 के दशक में प्रत्येक जिसने किसी निर्माण क्षेत्र में भूमि दी, उसे उसके बदले में भूखंड(भूमि) भी मिला।

इस प्रकार की भूमि पुनर्वितरण की प्रक्रियाएँ आज भी चल रही हैं। ऐसे किसी प्रक्रिया के प्रत्येक सहभागी को उसका पुनः प्राप्त भूखंड हमेशा के लिए बेकार छोड़ने की अनुमति होती है - इसे रोका नहीं जा सकता।

मेरी टिप्पणी बस इसीलिए थी ताकि यह रोका जा सके कि थ्रेड बनाने वाले के भूखंड में भी ऐसे विशिष्ट परिस्थितियाँ हो सकती हैं जो उपलब्ध विकल्पों को प्रभावित कर सकती हैं। हमारे यहाँ कम से कम यह सुनिश्चित किया जाता है कि भूखंड के मालिक बदले न और फिर भी दशकों तक बिना निर्माण के न रह सकें।

आपकी टिप्पणी मुझे भी मूल्यवान लगी (और लगती है)। मेरी पूछताछ का उद्देश्य बस यह था कि यह "ट्रिक" अन्य नगरपालिकाओं को सुझाया जा सके, क्योंकि निर्माण बाध्यता (ऐसे स्थानों पर जहां समझदार लोग हों, वहाँ शायद अनुपयोगी हो सकती है, लेकिन) सामाजिक हित के लिए होती है।

वास्तव में यह शायद प्राथमिक खरीद अधिकार के तहत होता है। लेकिन मैं इस मामले में इतना गहराई से नहीं जानता, इसलिए कोई गारंटी नहीं है। निश्चित रूप से ऐसे मामलों के होने के आसार हैं,

हाँ, केवल वे दोनों मामले जो मैंने वर्णित किए हैं (या केवल एक मामला जो निर्माण बाध्यता से संबंधित है)।
गांव के लिए यह ही बेकार है, अगर वह महंगे दाम पर प्राथमिक खरीद अधिकार का प्रयोग करता है और साथ ही संभावित खरीदार खरीद नहीं करता है। तब संयोगवश जमीन का मूल्य घट जाता है (जैसे 2024 में जर्मनी के अधिकांश महानगरों में) और गांव को केवल नुकसान में बेचने के लिए मजबूर होना पड़ता है...