Acheter d'abord le terrain puis financer ?

Chez nous, dans la commune, une obligation de construire est également imposée aux terrains existants (privés) qui n'ont pas été bâtis depuis les années 80, lorsque ces terrains changent de propriétaire. Je vous conseillerais de vous renseigner à ce sujet.

Vous pouvez expliquer cela plus en détail : la commune exerce-t-elle son droit de préemption et remet-elle ensuite les terrains sur le marché ?

Tu peux expliquer cela plus en détail : la commune exerce-t-elle son droit de préemption et remet-elle ensuite les terrains sur le marché ?

Comme je rénove dans l’existant, je ne suis pas très impliqué. Mais les terrains en question sont privés et lors de la revente, une obligation de construire est notariée. Il y a deux ans, un propriétaire a appris que le terrain libre depuis plus de 30 ans en dessous de chez lui allait être vendu et il voulait l’acheter lui-même directement pour qu’on ne puisse pas y construire. Là, l’obligation de construire est revenue sur le tapis, avec l’idée qu’il devrait alors construire.

Les terrains dans les nouveaux lotissements n’ont pas cette configuration. La commune a elle-même d’abord acheté tous les terrains et est le propriétaire unique de tous les terrains. Dans les années 80, chacun qui a donné un terrain pour le lotissement a aussi reçu(s) terrain(s) en échange. Beaucoup a été bâti, mais quelques trous sont toujours restés libres.

Mais les terrains en question sont privés et lors de la revente, une obligation de construire est notariée. Il y a deux ans, un propriétaire a appris que le terrain libre situé sous chez lui, libre depuis plus de 30 ans, allait être vendu et il a voulu l’acheter lui-même immédiatement, pour qu’on ne puisse pas y construire. Là, l’obligation de construire a été mise en avant, disant qu’il devrait forcément construire.

Une obligation de construire ne peut être convenue que par acte notarié – soit lors de l’achat à la commune, parce que la commune le souhaite, soit lors de l’achat à un privé, parce que le privé le souhaite. La commune n’a absolument aucune base légale pour faire inscrire une obligation de construire notariée dans le contrat lors d’une vente de terrain privé.
La commune n’a que les possibilités suivantes :
- obligation de construction imposée à un propriétaire (voir base légale dans le code de la construction)
- exercice du droit de préemption et revente avec obligation de construire.

En ce sens, , il manquera encore quelque chose dans la situation que tu décris. Car telle que décrite, c’est en fait impossible.

Une obligation de construire ne peut être convenue que par acte notarié - soit lors de l'achat auprès de la commune, parce que la commune le souhaite, soit lors de l'achat auprès d'un particulier, parce que le particulier le souhaite. La commune n'a aucune base légale pour faire insérer une obligation de construire notariée dans un contrat de vente d'un terrain privé.
La commune dispose seulement des possibilités suivantes :
- obligation de construire imposée à un propriétaire (voir base légale dans le Code de la construction)
- exercice du droit de préemption et revente avec obligation de construire.

En ce sens, , il manque encore quelque chose dans le cas que tu décris. Car tel que décrit, c'est en fait impossible.

En fait, cela passe probablement par le droit de préemption. Mais sans garantie, car je ne suis pas tellement dedans. Il existe en tout cas des possibilités que cela puisse arriver, mais ce n’est évidemment pas toujours le cas et ce n’est pas non plus la norme.

Mon indication visait aussi seulement à empêcher qu'il puisse y avoir, pour le terrain de l’auteur du fil, des situations particulières qui influenceraient les options disponibles. Chez nous, cela vise au moins à empêcher que les terrains changent de propriétaire tout en restant non bâtis pendant des décennies.

Comme je fais des rénovations dans des bâtiments existants, je ne suis pas aussi profondément impliqué. Mais les terrains en question sont privés et, lors de la revente, une obligation de construire est notariée.

Peut-être aimerais-tu nommer la commune concernée, ainsi on pourrait demander à leur service juridique comment ils procèdent. Cela pourrait servir de « best practice » pour d’autres communes.

Il y a deux ans, il y a eu un cas où un propriétaire a appris que le terrain libre sous sa maison, libre depuis plus de 30 ans, allait être vendu, et il voulait l’acheter lui-même directement pour que personne ne puisse construire dessus. C’est là que l’obligation de construire est revenue, ainsi que le fait qu’il devrait alors construire.

À cause de ce genre d’idiots égoïstes avec l’état d’esprit « mon plus grand bonheur est que les autres n’en aient pas », le sujet de l’obligation de construire revient sans cesse. C’est un fardeau pour la communauté municipale. Le logement commence avec un terrain constructible, et les autres en ont aussi besoin.

Dans les années 80, toute personne qui apportait un terrain dans une zone constructible recevait aussi un ou des terrains en échange.

Les remembrements cadastraux fonctionnent encore ainsi aujourd’hui. Chaque participant d’une telle procédure peut laisser son terrain récupéré en friche jusqu’au Jugement Dernier – cela ne peut pas être empêché.

Mon commentaire visait seulement à empêcher qu’il y ait peut-être des configurations particulières pour le terrain du créateur du fil, qui pourraient influencer les options disponibles. Chez nous, on veut au moins empêcher que les terrains changent de propriétaire et restent non bâtis pendant des décennies.

J’ai trouvé (et trouve encore) ton commentaire précieux. Ma question visait juste à conseiller le « truc » à d’autres communes, car une obligation de construire (même si dans des endroits avec des gens raisonnables elle pourrait être évitable) sert au bien commun.

En fait, cela se fait probablement par le droit de préemption. Mais sans garantie, car je ne suis pas expert dans ce domaine. Il y a en tout cas des possibilités que ce genre de chose arrive,

Oui, seulement les deux cas que j'ai décrits (ou seulement un cas concernant l’obligation de construire).
C’est dommage pour la commune si elle exerce coûteusement le droit de préemption et que l’acheteur potentiel ne finit pas par acheter. Ensuite, par hasard, la valeur foncière baisse (comme pour 2024 dans la plupart des grandes villes d’Allemagne) et la commune ne peut vendre qu’avec une perte...