मूल्यांकन खरीद मूल्य / बाजार मूल्य 1900 की एक एकल परिवार का घर

नमस्ते सभी को,

मेरा नाम जैक है। यह यहाँ लंबे समय तक निष्क्रिय पढ़ने के बाद मेरा पहला योगदान है [Hausbau-Forum] में। मुझे उम्मीद है कि आप मेरी मदद कर सकते हैं ताकि मुझे एक घर के वास्तविक बाजार मूल्य का एहसास हो सके, क्योंकि मुझे इसका आकलन करने में कठिनाई हो रही है। बाजार पिछले कुछ महीनों में बहुत गतिशील दिखाई दे रहा है, इस मामले में संभवतः मुख्य रूप से बढ़े हुए ब्याज दरों और उच्च गैस कीमतों के कारण।

मैं वर्तमान में अपनी पत्नी और दो बच्चों (7 और 5) के साथ किराये पर रहता हूँ। हम अपने परिवार के करीब रहने के लिए अपना निवास स्थान पुनः स्थानांतरित करना चाहते हैं और इसलिए हम हेस्सेन में एक फ्लैट या घर खोज रहे हैं। मूल रूप से मैं किराये पर रहना पसंद करता हूँ और मुझे संपत्ति के साथ कम कार्य और चिंता करना अच्छा लगता है। दुर्भाग्य से, खोज क्षेत्र में लंबे समय से कोई ऐसी चीज़ नहीं मिली जो हमारी आवश्यकताओं (5 कमरे, बगीचा, अधिकतम 2 मंजिल, 150+ वर्ग मीटर, आकर्षक, अच्छी पैदल दूरी वाली अवसंरचना) के अनुरूप हो। जब हमने अपना नजरिया थोड़ा व्यापक किया और खरीद के लिए फ्लैट और घर भी खोजने लगे, तो हाल ही में हमें कोई संभावित उपयुक्त विकल्प मिला। इस बारे में मैं आपकी राय जानना चाहता हूँ, मैं एक पूर्ण नौसिखिया हूँ और यह मेरी पहली संपत्ति होगी।

यह एक घर है, जिसका निर्माण वर्ष 1900 में हुआ था, और यह एक स्मारक-समूह का हिस्सा है, जो लगभग 1000 वर्ग मीटर के भूखंड पर स्थित है। वर्ष 2022 में भूमि मूल्य निर्धारण 750 यूरो प्रति वर्ग मीटर था। यह घर और भूखंड एक कंपनी द्वारा खरीदा गया है, जो पुराने भवनों की मरम्मत में ऊर्जा संरक्षण पर केंद्रित है। भूखंड के पीछे के हिस्से का उपयोग दो विलंबित और अब पूर्ण रूप से कब्जे वाले डुप्लेक्स के निर्माण के लिए किया गया है, जो मुख्य भवन के साथ ड्राइववे और यार्ड साझा करते हैं। यह घर स्मारक संरक्षण कार्यालय के साथ समन्वय में व्यापक रूप से नवीनीकृत किया गया है, जिसमें छत की संरचना/ऊर्जा संरक्षण, डॉर्बल, छत की खिड़कियाँ, बाहरी दीवारों की इन्सुलेशन, आधार घुसपैठ, आंशिक नई खिड़कियाँ, नई मुख्य द्वार, पानी/हीटिंग के लिए सौर पैनल और गैस-कन्डेनसिंग हीटिंग शामिल हैं। ऊर्जा प्रमाण पत्र के अनुसार नया ऊर्जा उपभोग 100 kWh/m2a है।

इस घर में दो मंजिलों पर 4.5 कमरे हैं, 160 वर्ग मीटर क्षेत्र में, 20 वर्ग मीटर का बालकनी, 20 वर्ग मीटर की छतरी, एक व्यवस्थित आकार का बगीचा और एक 40 वर्ग मीटर का पुराना, बिना गर्म किए गए, सूखा गुंबददार तहखाना है जिसमें नया फर्श है। इसके अलावा एक गैराज और यार्ड में एक पार्किंग स्थान भी है। संगठन के माध्यम से घर को लगभग 1/3 भूखंड आवंटित किए गए हैं, यानि लगभग 330 वर्ग मीटर। कुल मिलाकर यह घर बहुत अच्छी और उच्च गुणवत्ता के साथ नवीनीकृत लगता है, बाथरूम और परकेट बहुत अच्छा प्रभाव छोड़ते हैं। चूंकि मुझे घरों का तुलनात्मक रूप से कम ज्ञान है, मैंने यहाँ एक निर्माण विशेषज्ञ को भी नियुक्त किया ताकि हालत, संभावित कमियों और मूल्य के बारे में विशेषज्ञ राय प्राप्त हो सके।

मेरे प्रश्न हैं: मैं इस संपत्ति का उचित बाजार मूल्य कैसे निर्धारित कर सकता हूँ? क्या मेरे विवरण में कोई महत्वपूर्ण विवरण छूट गया है? विक्रेता लगभग 850,000 यूरो मांग रहा है, लेकिन अनजान रूप से पहले ही 20,000 यूरो तक कम कर चुका है। सौभाग्य से कोई ब्रोकर (Makler) नहीं है। मुझे उचित कीमत निर्धारित करने में कठिनाई हो रही है। आधार के लिए मेरे पास भूमि मूल्य एक संकेत है, लेकिन घर, प्रति वर्ग मीटर की कीमत, गैराज, तहखाना और कंपनी के लाभ के लिए मैं असमर्थ हूँ। क्या आपकी कोई राय है?

आपका अग्रिम धन्यवाद
जैक

परिशिष्ट, क्योंकि मुझे नहीं दिख रहा कि मैं अपनी पोस्ट को कैसे संपादित कर सकता हूँ।

मुझे संदेह है कि इस वस्तु की वर्तमान में कम मांग है। 160 वर्ग मीटर और चार कमरों के साथ इसकी तुलना में यह उसके प्रस्तावित मूल्य के हिसाब से अपेक्षाकृत छोटी है, नए वस्तुओं की तुलना में इसकी ऊर्जा खपत अधिक है, इसे गैस से गर्म किया जाता है और इसका एक छोटा भूखंड है जो WEG में दो अन्य दलों के साथ है। साझा आंगन सीधे बगीचे और टैरेस से जुड़ा हुआ है। मुझे यह भी संदेह है कि 800,000 यूरो की खरीद कीमत प्लस अतिरिक्त खर्च कई लोगों के लिए वित्तपोषित करना कठिन है, और प्रस्तावित मूल्य में बिना पूछे की गई कमी भी मेरे लिए मांग की कमी का संकेत है।

स्मारक संरक्षण महंगा है, स्मारक संरक्षित संपत्तियाँ यहाँ पोर्टलों में हमेशा के लिए पड़ी रहती हैं।
किराए पर देने के लिए इसे किया जा सकता है, (विशेष) मूल्यह्रास के कारण।
स्वयं उपयोग के लिए मैं खुद को कोई स्मारक संरक्षित संपत्ति नहीं बांधूंगा। मैं वहाँ अपनी इच्छा अनुसार स्वतंत्र रूप से काम नहीं कर सकता और इसके लिए हर छोटी-मोटी बात पर दुगना/तिगुना भुगतान करता हूँ।
मेरी पसंद नहीं...

मनोरक्षण महंगा है, मनोरोहित संपत्तियाँ यहां पोर्टल्स में हमेशा के लिए पड़ी रहती हैं।
किराए पर देने के लिए इसे किया जा सकता है, (विशेष) मूल्यह्रास के कारण।
स्वयं उपयोग के लिए मैं अपनी जान पर मनोरोहित संपत्ति नहीं लटकाऊंगा। वहां मैं उतनी आज़ादी से काम नहीं कर सकता जितना चाहता हूँ और हर छोटी बात के लिए दोगुना/तिगुना भुगतान करना पड़ता है।
मेरे लिए नहीं...

नमस्ते SoL, तेज प्रतिक्रिया के लिए बहुत धन्यवाद। यह घर एक समूह का हिस्सा है, जिसका मतलब है कि मुख्य रूप से बाहरी रूपरेखा में प्रतिबंध है। क्या इससे तुम्हारा विचार बदलेगा?

मैं सामान्य तौर पर 15% घटा दूंगा। विक्रेता वर्तमान में अभी भी 2020-2021 के दाम थोपने की कोशिश कर रहा है। अपने इलाके के आर्काइव में Mapio.net पर देखो, वहां आप पुराने मकान भी देख सकते हो। लेकिन वहां भी पिछले दोनों वर्षों में दाम काफी बढ़े हैं। इसलिए मैं ब्याज दरों के आधार पर दांव लगाऊंगा कि तुम अच्छी बातचीत कर सकते हो। क्योंकि ऊर्जा खपत भी अधिकतर 2000 के दशक के मकान जैसी है। इसलिए यह बिल्कुल भी आधुनिक नए निर्माण के मानक के अनुरूप नहीं है। इसके साथ तुम अच्छी तर्क कर सकते हो। क्योंकि हीटिंग के खर्चे आगे भी अधिक रहेंगे। यदि विक्रेता स्वेच्छा से कीमत कम करता है तो मैं ऐसे ही आगे बढ़ता, अगर मैं इस मकान को उसकी सभी खूबियों और कमियों के साथ सच में लेना चाहता। तुम 695,000 यूरो का प्रस्ताव रखो और देखो क्या होता है। मैं दांव लगा सकता हूं कि तुम्हारा विक्रेता फिर भी उस कीमत पर मकान बेच देगा, यदि कोई और खरीदार नहीं आता। क्योंकि थोड़ा मुनाफा बिल्डर के लिए ना होने से बेहतर होता है। बाजार हाल के महीनों में 180 डिग्री घूम चुका है। अब यह खरीदार का बाजार है, विक्रेता का नहीं। यहां तुम अच्छी कीमत पर सौदा कर सकते हो। ब्याज दरों के साथ मकान उस अधिक कीमत पर नहीं बिकेगा। एक यथार्थवादी कीमत (2019 की, जब कोरोना से पहले रियल एस्टेट महंगाई शुरू हुई) मेरी राय में प्रस्तावित कीमत से 15% से 20% कम है।

नमस्ते SoL, तेज प्रतिक्रिया के लिए धन्यवाद। यह घर एक समूह का हिस्सा है, यानी बाहरी रूप में मौलिक रूप से सीमित है। क्या यह तुम्हारी राय बदलेगा?

मेरा मानना है कि इससे मूल्यांकन और मजबूत होगा? मैं निश्चित रूप से पहले अच्छे से जानकारी लेता कि घर, फासाद या बाहरी क्षेत्र में बदलाव करते समय क्या-क्या ध्यान रखना है और किनके साथ समन्वय करना है। यहाँ एक निर्भरता बनती है, और सरकारी विभागों पर निर्भर होना सच में परेशान कर सकता है।

अन्यथा, तुमने 330 वर्ग मीटर के लिए 750€ BRW दिया है, जिससे मैं लगभग 250k पर पहुंचता हूँ। अगर मैं इसे 800k से घटाऊं तो भवन के लिए 550k बचते हैं। यह 160 वर्ग मीटर के लिए 100 kwh/m2a के साथ एक कड़ाई से बड़ी राशि है। 550k को 160 वर्ग मीटर से भाग देने पर 3437€/म² निकलता है, जो वास्तव में एक नई इमारत के लिए मांगी जाने वाली कीमत जैसी है।