घर की मरम्मत में आर्किटेक्ट के काम का आकलन/मूल्यांकन

नमस्ते समुदाय,

मेरे घर की मरम्मत 1/2022 से चल रही है, और तब से एक आर्किटेक्ट भी साथ है। यह एक कठिन रास्ता था, लेकिन अब हम लगभग 4 हफ्तों में वहां प्रवेश करेंगे।

आर्किटेक्ट ने कुछ मामलों को सही दिशा में ले जाने में मदद की, लेकिन कुछ स्थिति ऐसी भी थीं जो मेरी उम्मीदों के अनुरूप नहीं थीं। यहां मुझे संदेह है कि क्या यह एक ऐसी पुरानी बिल्डिंग की मरम्मत में, जिसमें सब कुछ ठीक से योजना नहीं बनाई जा सकती, "सामान्य बात" है और इसे स्वीकार करना चाहिए, या यह वास्तव में बेहतर हो सकता था। विशेष रूप से मैं निम्नलिखित सवालों पर आपकी राय जानना चाहता हूँ: (नीचे मरम्मत का कालक्रम विवरण दिया गया है)

1. क्या विभिन्न कारीगरों का समन्वय बेहतर होना चाहिए था?
* उदाहरण के लिए, जल्दी पहचानना कि लापता विद्युत कार्य अन्य कारीगरों को रोक रहे हैं
* जल्दी रंगरंगाई कार्यों के लिए प्रस्ताव माँगना
* कारीगरों का कोई समय सारणी नहीं बनाई गई। कोई निर्माण डायरी नहीं रखी गई
* मरम्मत कुल मिलाकर अब 18 महीने चली है। क्या आपकी राय में यह थोड़ी जल्दी भी हो सकती थी?

2. ड्राईवल्डर ने बिना ऑफर के, आर्किटेक्ट के कहने पर, घंटा दर और सामग्री उपभोग के अनुसार, आमतौर पर 1-2 लोगों के साथ कई बार रुक-रुक कर काम किया (बिल पर, बिना काला काम किए)। यहाँ अंतिम लागत कभी ठीक से अनुमानित नहीं हो पाई, और अंत में लगभग 55,000 यूरो हुई।
ड्राईवल्ड कंपनी को कार्य बहुत लंबे समय तक लगे। इससे बार-बार अन्य कारीगर बाधित हुए, जैसे रंगरंगाई कार्य, क्योंकि पाइपलाइन की बॉक्सिंग रिगिप्स के साथ पूरी नहीं हुई थी। रंगरंगाई मास्टर ने मेरे सामने आर्किटेक्ट की कड़ी शिकायत की।

क्या ड्राईवल्ड कार्यों के लिए एक लिखित निविदा नहीं होनी चाहिए थी, और (शायद बड़ी) कंपनी को कार्य सौंपना चाहिए था?

3. मैं लागत के बारे में बेहतर सलाह चाहता था। जब हमें वेंटर गार्डन को स्टील बीम लगाकर पुनर्निर्माण करने का विकल्प मिला, तो उन्होंने लागत 14,000 यूरो अनुमानित की। लेकिन यह केवल स्टील बीम लगाने की लागत थी। कि वहाँ और भी कई लागतें होंगी, जैसे रिगिप्स से आवरण और छत का नया निलंबन, यह निर्माण पेशेवर के लिए शायद स्वाभाविक था, लेकिन गृहस्वामी के लिए, जो पहली बार मरम्मत कर रहा है, यह तुरंत स्पष्ट नहीं था।

4. बैठक कक्ष के पार्केट फ्लोर को 1/2022 में काम शुरू होने पर पत्तियों से सुरक्षित किया गया था। महीनों/सालों में पत्तियाँ टूट-फूट गईं, और फ़र्श को खरोंच, रंग के दाग आदि से पर्याप्त सुरक्षा नहीं मिली। यहां भी शायद जल्दी पता चल जाना चाहिए था कि बेहतर सुरक्षा, जैसे HDF प्लेट्स, बेहतर होगी।

5. कारीगरों के लिए कोई निविदा नहीं हुई। अधिकांश कारीगर मेरे द्वारा लिए गए प्रस्तावों पर काम कर रहे थे।

5. विद्युत मिस्त्री के छोड़ने की वजह से मैंने एक वकील से परामर्श किया, जिसने मुझसे कहा:
कारीगर और आर्किटेक्ट संयुक्त रूप से जिम्मेदार हैं। क्या आपकी राय में आर्किटेक्ट ने अपनी जिम्मेदारी ठीक से निभाई?

यह एक मध्य-लाइन Reihenhaus है, निर्माण वर्ष 1927, Ruhr क्षेत्र का शहर। अधिकांश महत्वपूर्ण मरम्मत लगभग 1975 में हुईं।

10/2021 में आर्किटेक्ट के साथ निम्नलिखित मरम्मत कार्य तय हुए थे:
- नए खिड़कियाँ
- नई विद्युत व्यवस्था
- नए हीटिंग और जल पाइप
- रसोई और खाने के कमरे के बीच गैर-संरचनात्मक भित्ति हटाना
- वेंटर गार्डन का पुनर्निर्माण जिसमें 3 स्टील बीम लगाना शामिल हैं। इसके लिए संरचनात्मक गणना और निर्माण अनुमति लेनी पड़ी।
- रसोई के पीछे छत के विस्तार (स्टील फ्रेम)
- गैराज के द्वार की पुन:स्थापना (1980 में गैराज की निकासी बंद कर दी गई थी)
- मरम्मत:
* बाथरूम में नए टाइल्स और इंस्टॉलेशन
* पेंटिंग
* फ़र्श

HOAI के तहत एक प्रस्ताव बनाया गया था: फीस ज़ोन III, मध्य दर, पुनर्निर्माण चार्ज 10% के साथ चरण 1-8 तक। लागत लगभग 280,000 यूरो आंकी गई थी, लेकिन तब भी स्पष्ट था कि यह बजट पूरी तरह सटीक नहीं होगा। जब पूछा गया, तो उन्होंने कहा कि उनकी फीस बढ़ेगी नहीं, भले कुल लागत अधिक हो।

दीवार के आवरण गिराने के बाद, पुरानी बिल्डिंग की विस्तार से जाँच करने पर, और गैस की कीमत बढ़ने की वजह से, योजना में निम्नलिखित जोड़े गए:
- ऊर्जा सुधार:
* छत के अंदर स्पार डैमिंग, अंतिम मंजिल की छत की डैमिंग
* बाहरी दीवारों में 6 सेमी की आंतरिक डैमिंग
- कमरे के बीच 6 रिगिप्स की zusätzlicher परतें ध्वनि सुरक्षा के लिए

मरम्मत प्रक्रिया:
पहले आदेश एक परिचित "पर्सनल Vermittler/जनरल ठेकेदार" को दिए गए, जिसके साथ वे पहले कुछ मरम्मत कर चुके थे। 12/2021 में गिरी हुई मरिकी, ड्राईवल्डर, विद्युत और हीटिंग मिस्त्री को (पर्सनल Vermittler के जरिए) नियुक्त किया गया।
2/2022 में कार्य शुरू हुए। गिरी हुई मरिकी के अलावा अन्य कार्य धीमी गति से आगे बढ़े। विद्युत मिस्त्री ने 5/2022 कुछ खांचे और केबल लगाए (कार्य का लगभग 15%), आर्किटेक्ट को बार-बार टालता रहा, फिर 12/2022 में आर्किटेक्ट को बताया कि उसके पास काम पूरा करने की और क्षमता नहीं है। इसके बाद मैंने नई इलेक्ट्रिक कंपनी की तलाश की, और 12/2022 के अंत में किसी को काम सौंपा, जिसने 3/2023 की शुरुआत में कार्य शुरू किया। इससे अन्य कारीगरों को विलंब हुआ, जैसे बाथरूम में ड्राईवल्डर पाइपलाइन की बॉक्सिंग नहीं कर सके।

छत की ढलान में भाप अवरोधक सही तरीके से नहीं लगाया गया था (जैसे नुकीले कीलों के ऊपर डाला गया था, जिससे ध्वनि जल्दी से रिसाव हो गया; उचित, हवा-रोधी दीवार जुड़ाव नहीं था)। आर्किटेक्ट ने स्वीकार किया कि यह अस्वीकृत है। 10/2022 से यह काम एक अन्य कंपनी (ड्राईवल्ड/ईंट का काम करने वाली) को सौंपा गया, जिसे आर्किटेक्ट ने सुझाया था। 4/2023 के अंत तक छत की ढलान और छज्जे स्टोन वूल और रिगिप्स से तैयार किए गए। अन्य कार्य जैसे केबल खांचे बंद करना, पाइपलाइन की बॉक्सिंग, छत निलंबन, बाथरूम में ड्राईवल्ड लगातार बीच-बीच में किए गए।

9/2022-1/2023 में वेंटर गार्डन क्षेत्र में स्टील बीम लगाए गए।

20.3.-27.3.2023 को नई खिड़कियाँ लगाई गईं। 4/2023 के अंत में अंदर की डैमिंग लगाई गई। 5/2023 के अंत से रसोई और बाथरूम में टाइलिंग शुरू हुई। 13.4.2023 को रंगरंगाई के आदेश दिए गए, जो 7/2023 के अंत से किए गए।

2. टरोक्सबाउर ने बिना किसी ऑफ़र के, आर्किटेक्ट की ज़रूरत पर, घंटे के हिसाब से और सामग्री की खपत के अनुसार, ज़्यादातर 1-2 लोगों के साथ और कई बार रुक-रुक कर काम किया (बिल पर, कोई काला काम नहीं)। यहाँ अंतिम लागत कभी स्पष्ट नहीं थी, और अंत में लगभग 55,000 यूरो हुई।

क्या यहाँ आपने इनडेमिंग के सामने टरोक्सबाउ वॉल बनाए हैं या यह राशि कहाँ से आई? 55,000 यूरो बहुत ज़्यादा है। हमने अब कुछ छोटी-छोटी चीजें भी ज़रूरत के अनुसार करवाई हैं, लेकिन इस पैमाने पर मैं निश्चित रूप से एक ऑफ़र मांगता।

3. मैं चाहूंगा कि बनने वाली लागत के बारे में बेहतर सलाह मिलती। उदाहरण के लिए जब हमें स्टील बीम डालकर विंटरगार्डन को बदलने का सवाल था, तो उसने लागत लगभग 14,000 यूरो अनुमानित की।

सिर्फ स्टील बीम के लिए 14,000 यूरो भी मुझे बहुत लगते हैं। यह हमारे कुल खर्च का लगभग आधा है और हम लगभग 15 नए स्टील बीम भी प्राप्त कर चुके हैं, जिसमें 5 मीटर लंबाई वाले भी शामिल हैं।

यह कि कुछ और खर्चे जैसे रिगिप्स से कवरिंग और छत की नई बिछावट भी जुड़े हैं, यह शायद निर्माण पेशेवर के लिए स्वाभाविक है, लेकिन घर के मालिक के लिए, जो पहली बार जीवन में नवीनीकरण करवा रहा है, यह पहली नजर में स्पष्ट नहीं होता।

यह हमारे मामले में अतिरिक्त बिंदु के रूप में आर्किटेक्ट द्वारा लागत अनुमान में शामिल था, लेकिन बहुत कम आंका गया (2000 यूरो का बजट था, लेकिन यह पांच अंकों में पहुँचेगा)।

4. जनवरी 2022 में काम शुरू होने पर लिविंग रूम की पार्केट फर्श को संरक्षण के लिए गत्ते से ढक दिया गया था। महीनों/सालों में गत्ता धीरे-धीरे टूटता गया, और फर्श को खरोंच, रंग के छींटे आदि से पर्याप्त संरक्षण नहीं मिला। यहाँ भी शायद जल्दी समझा जा सकता था कि बेहतर सुरक्षा, जैसे HDF प्लेट्स का उपयोग बेहतर होता।

मैं भी यही सोचता हूँ।

5. Gewerke के लिए कोई निविदा प्रक्रिया नहीं हुई। लगभग सभी Gewerke उन ऑफ़र के अनुसार काम कर रहे थे जो मैंने लिए थे।

यह बिल्कुल सही नहीं है यदि आपने Leistungsphase 1-8 के लिए भुगतान किया है।

लगभग समय में सबसे बड़ा विलंब मुझे पहले इलेक्ट्रीशियन के कारण लगता है?

कुल मिलाकर, हमारे नवीनीकरण में भी कई चीजें उतनी ही अचानक हो रही हैं, जितनी मैंने सोचा था। उदाहरण के लिए, जहाँ तारें ले जानी हैं, यह स्टील बीम लगाने के बाद तय किया जाता है, कि छत की कुछ हिस्सों को कब हटाया जाए वह पेंटर के शुरू करने के ठीक पहले तय होता है (क्योंकि इलेक्ट्रिकल और पानी के कामों से पहले घर में काफी कंपन होते हैं...)। कई चीजें भी सहज रूप से आगे बढ़ रही हैं (इलेक्ट्रीशियन कभी 3 हफ्ते नहीं आता, फिर 2 दिन आता है, फिर फिर 2 हफ्ते नहीं आता), लगता है यह सामान्य है।

तो यह "पूरी मोहब्बत के बावजूद" शायद एक खराब मजाक है। तो, आर्किटेक्ट ने निश्चित रूप से Leistungsphase 1 से 8 तक पूरा नहीं किया है: Leistungsphase 1 में बुनियादों का पता लगाना होता है, यह इसके उलट है कि "दीवार की मोमबत्तियों को गिराने के बाद पुराने मकान से निपटना"। एक मात्रा और समय के अनुसार बिलिंग के साथ जोड़-तोड़ भी नहीं हो सकता यदि Leistungsphase 5 (विस्तृत योजना) किया गया हो। और एक तैयारी (6) और एक निविदा की क्रियान्विति (7) में - भले ही कुछ या सभी भाग एक GU को दिए गए हों - Leistungsbeschreibung के आधार पर सभी Gewerke के प्रस्ताव और मात्रा और आकार का पता लगाना शामिल होता है। और निश्चित रूप से आर्किटेक्ट को Leistungsphase 5 में एक Bauzeitenplan भी बनाना चाहिए था। एक Arbeitnehmerüberlasser - विशेष रूप से जो केवल कुछ कार्यों के लिए सबकॉन्ट्रैक्टर को "हाथ में" रखता है और आवश्यक (मास्टर ड्यूटी वाले) Gewerke को पूरी तरह से प्रदान नहीं कर सकता - को जनरल कंट्रैक्टर के रूप में स्वीकार करना अपने आप में संदिग्ध है। मैं भाषा न होने के कारण इस विषय पर और अधिक कुछ नहीं कह सकता। Mainz क्षेत्र में (और मेरी जानकारी के अनुसार आंशिक रूप से दूर से परामर्श देने के लिए सक्षम और तैयार) एक अनुभवी Rechtsanwältin है, "Bauglück" / Reibold-Rolinger खोजें। मैं एक "घर के चिकित्सक" Rechtsanwalt के साथ इस पर काम करना शुरू भी नहीं करता। विशेषज्ञ के साथ सीधे विषय को स्वरूप और समयबद्ध तरीके से शिकायत करने के लिए देखें। P.S.: हाँ, और जब आप कहते हैं "चार हफ्तों में प्रवेश करेंगे": यह भी "परोक्ष स्वीकृति" का विषय है।

HOAI के बारे में यहां दूसरों को मुझसे ज्यादा जानकारी है।
पर मुझे आश्चर्य होता है कि 1 1/2 साल या शुरू होने के एक साल बाद कभी-कभी गुस्से में कोई फोरम में जाकर बड़े स्तर पर प्रतिक्रिया क्यों देता है और "यहां होता" और "वहां होता" जैसी बातें करता है।
एक घर बनाना कोई सैर-सपाटा नहीं है। हमेशा कुछ न कुछ ऐसा होता है जो ठीक से नहीं चलता। और नवीनीकरण में कुछ समस्याओं की उम्मीद की जा सकती है। उन्हें मिलकर दूर किया जाता है। इसका मतलब यह नहीं है कि झुकाव बिल्कुल 50% बांटा जाए। एक को इसके लिए भुगतान किया जाता है, दूसरे के पास मालिक होने के नाते हित होता है।
पर गुस्सा समय रहते ज़ाहिर करना चाहिए न कि बाद में "होता होता" की बातें करनी चाहिए। साथ ही यह सोच छोड़नी चाहिए कि आर्किटेक्ट ही सभी कारीगरों का मालिक है।
वे ऑफर जो आपने आर्किटेक्ट की जगह लिए थे, उनका क्या हुआ? उसने क्यों नहीं लिया? आपने यह सहन किया क्योंकि आपने उससे एक बड़ा काम संभाला था।

हाँ, शायद आर्किटेक्ट ने बहुत कुछ नहीं किया।
पर मैं अपनी नंगी पार्केट फर्श पर पप्पे के टुकड़ों के ऊपर खड़ा होने से पहले यह सुनिश्चित करूंगा कि फर्श (और) खराब न हो। चाहे मैं खुद पप्पा बिछाऊं या इसे आर्किटेक्ट या कारीगर को बताऊं... मैं इस मुद्दे की बाद में गंभीर आलोचना शायद कभी नहीं करूंगा।
अगर शुरुआत में काम धीमा हो रहा हो तो पूछताछ की जा सकती है। कई मकान मालिक यहां तो निर्माण शुरू करने _से पहले_ भी पूछताछ करते हैं क्योंकि वे अवधि को लेकर सतर्क रहते हैं... जितना मुझे याद है, वर्ष 2022 भी कारीगरों की कमी के कारण चिन्हित था... इसलिए मैं अब ऐसा कोई पोस्ट बचा सकता था।
मुझे पता है कि ऐसा कुछ सुनना पसंद नहीं आता। पर जीवन में ऐसा होता है कि बाद में गंदगी को साफ करने की कोशिश करने से बेहतर है जब वह होती है तभी उसे संभालना।

द्वारा लिखे गए अतिरिक्त, तुम्हें यह भी ध्यान में रखना चाहिए कि तुम्हारे कुछ दावे संकेतात्मक व्यवहार और समय पर शिकायत न करने के कारण शायद पहले ही समाप्त हो गए हैं।

सामान्यतः यह कभी सुझाया नहीं जाता कि चीज़ों को पहले ऐसे ही चलने दिया जाए और बाद में ही उन्हें उठाया जाए। अगर चीज़ें परेशान करती हैं या अस्वीकार्य लगती हैं, तो इसे जल्दी और सहयोगी तथा समाधान-केंद्रित तरीके से उठाना चाहिए।