वास्तुकार, HOAI 2013 के अनुसार अनुबंध - सेवा प्रदान करने से मना करता है

नमस्ते! मैं इस फोरम में नया हूँ और मुझे कुछ मदद की जरूरत है। मैंने एक आर्किटेक्ट के साथ HOAI 2013 के तहत चरण 1 - 8 के लिए एक अनुबंध किया है। उसकी फीस बहुत ज्यादा है, कुल लागत का 18.5% है। वह निर्माण प्रबंधक भी है। आर्किटेक्ट की नियुक्ति के समय उसकी उम्र 72 साल थी, उसने पड़ोसी की परियोजना की सफलता के आधार पर खुद को सिफारिश की।

आर्किटेक्ट ने कुल फीस का पहले ही 75% अग्रिम भुगतान के रूप में बिल किया है, लेकिन घर (तहखाना, भूतल, सोने का फ्लोर) का अभी तक केवल तहखाना भी पूरा नहीं हुआ है (निर्माण कंपनी के लिए कुल लागत का 24% हिस्सा अभी तक खर्च हुआ है), अन्य कार्य लगभग नहीं (दस्तावेजीकरण) हुए हैं, कार्यक्रम की योजना नहीं है, ऊपर के मंजर के लिए तैयार कार्य योजना नहीं है। निर्माण स्थल पर वह प्रति माह अधिकतम एक बार एक घंटे के लिए आता है, जिससे पर्यवेक्षण की कमी के कारण निर्माण प्रक्रिया में गलतफहमियां हुईं।

अब आर्किटेक्ट ने एक और बिल प्रस्तुत किया है, जिससे कुल फीस का 86% भुगतान हो चुका होगा। मैंने उसे ऊपर बताई गई स्थिति समझाई और निर्माण की प्रगति के अनुरूप उपयुक्त अग्रिम भुगतान का सुझाव दिया, तथा बिल को बाद में प्रस्तुत करने को कहा।

इसके बाद आर्किटेक्ट ने निर्माण कंपनी के साथ विवाद करना शुरू कर दिया और कहा कि निर्माण कंपनी की गुणवत्ता अपर्याप्त होने के कारण वह काम जारी नहीं रख सकता और तब तक नहीं रखेगा जब तक उसकी पूरी उचित मांग का भुगतान नहीं हो जाता। निर्माण रुका हुआ है क्योंकि भूतल के लिए योजनाएं नहीं हैं।

मेरा सवाल है: क्या आर्किटेक्ट बिना संबंधित प्रगति और सेवा प्रदान किए HOAI के तहत मनमाने रूप से उच्च अग्रिम भुगतान मांग सकता है?

धन्यवाद, यदि किसी के पास इसका अनुभव है।

पूरी तरह से अधिक भुगतान किया गया। उसे वह पैसे किसके लिए मिले जब अभी तक योजना भी पूरी नहीं हुई है?
एक भवन विधि विशेषज्ञ खोजो। संभवतः तुम उसे जारी रखने के लिए "राजी" कर सको या वापसी की मांग कर सको।
यह पहले से ही जटिल लगता है। अच्छे पैसे बर्बाद न करो खराब काम के लिए।
शायद यह वह नहीं था जो तुम सुनना चाहते थे।
मुझे लगता है यह एक वास्तुकार बदलाव और कानूनी विवाद निकलेगा।

नहीं!

एडवांस भुगतान के लिए (भी) एक जांच योग्य बिल आवश्यक होता है। लेकिन बिना समानांतर सेवा प्रगति के यह संभव नहीं होगा। वास्तुकार से (लिखित में) अनुरोध करें कि वह अपना कार्य फिर से शुरू करे और पहले ही उसकी प्रोफेशनल लाइबिलिटी के बारे में पूछें।

एकल परिवार वाले घर की Leistungsphasen इस प्रकार हैं:

Leistungsphase 1 (Grundlagermittlung)	2 %
Leistungsphase 2 (Vorplanung)	7 %
Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung)	15 %
Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung)	für Gebäude 3 % für Innenräume 2 %
Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung)	für Gebäude 25 % für Innenräume 30 %
Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe)	für Gebäude 10 % für Innenräume 7 %
Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe)	für Gebäude 4% für Innenräume 3 %
Leistungsphase 8 (Objektüberwachung)	32 %

इस प्रकार की गणना वास्तविक निर्माण प्रगति पर आधारित नहीं होती है, बल्कि प्रत्येक Leistungsphasen (LP) की पूर्ति की डिग्री पर आधारित होती है। यह अतिरंजित हो सकता है, लेकिन जरूरी नहीं है।
Leistungsphase 1, 2, 3 और 4 संभवतः पूरी तरह से पूरी हो चुकी हैं। इसलिए वह अपने सम्मान का 27% बिल कर सकता है।
Leistungsphase 5-8 के लिए तुम्हें अनुमान लगाना होगा कि कितना कार्य सम्पन्न हुआ है।

पड़ोसी के साथ यह कैसे चला? क्या उनकी "पूर्व भुगतान" भी इतने अधिक थे?

एकल परिवार वाले मकान के लिए कार्य चरण निम्नलिखित हैं:

कार्य चरण 1 (मूलभूत निर्धारण)	2 %
कार्य चरण 2 (प्रारंभिक योजना)	7 %
कार्य चरण 3 (डिज़ाइन योजना)	15 %
कार्य चरण 4 (अनुमोदन योजना)	इमारत के लिए 3 % अंदरूनी हिस्सों के लिए 2 %
कार्य चरण 5 (निर्माण योजना)	इमारत के लिए 25 % अंदरूनी हिस्सों के लिए 30 %
कार्य चरण 6 (अनुबंध की तैयारी)	इमारत के लिए 10 % अंदरूनी हिस्सों के लिए 7 %
कार्य चरण 7 (अनुबंध में सहयोग)	इमारत के लिए 4% अंदरूनी हिस्सों के लिए 3 %
कार्य चरण 8 (परियोजना निगरानी)	32 %

तो, बिल वास्तविक निर्माण प्रगति को नहीं बल्कि प्रत्येक कार्य चरण (LP) के पूर्ति स्तर को दर्शाता है। यह ओवरलैप हो सकता है, लेकिन आवश्यक नहीं है।
कार्य चरण 1, 2, 3 और 4 संभवतः पूरी तरह से पूर्ण हो चुके हैं। इसलिए वह अपने शुल्क का 27% बिल कर सकता है।
कार्य चरण 5-8 के लिए आपको आकलन करना होगा कि कितना काम पूरा हुआ है।

पड़ोसी के साथ कैसा रहा? क्या उनकी "पूर्व भुगतान" भी इतनी ज्यादा थी?

मैं भी ऐसा ही सोचता हूँ, लेकिन महीने में एक बार आकर दिखाना, मैं असल में परियोजना निगरानी नहीं मानता। यह भी स्पष्ट होना चाहिए। लेकिन अभावपूर्ण निरीक्षण का क्या मतलब है? आप असल में कहाँ हैं? कच्चा निर्माण करने वाला भी "भ्रम" ही बना सकता है अगर उसे ठीक से नहीं पता कि क्या करना है, लेकिन निर्माण करने की क्षमता तो सभी में है!

हमेशा यह "मैं आर्किटेक्ट को भुगतान करता हूँ इसलिए मुझे कुछ नहीं करना" वाली सोच। आपको क्या फायदा अगर आप पीछे हटकर आर्किटेक्ट की तरफ उंगली दिखाते रहें। यह आपका निर्माण कार्य है, आर्किटेक्ट का नहीं। अंत में समस्या आपके पास ही आती है।

बहुत धन्यवाद! मैंने पहले ही एक विशेषज्ञ वकील खोज लिया है जो बिल की जांच करेगा। महत्वपूर्ण कारण से रद्द करना एक बहुत ही खतरनाक चीज है, जिसे मैं केवल अनिच्छा से ही करना चाहूंगा।

मैंने पहले ही HOAI के संलग्नक 10 के अनुसार सेवा चरणों की विस्तार से तुलना की है। मुझे लगभग 27% से अधिक मिलता है, लेकिन 75% बिल्कुल नहीं और न ही 86%। पड़ोसी ने मुझे सलाह दी कि कच्चे ढांचे के बाद उसे आगे काम पर न रखा जाए। लेकिन तब भी स्थिति बेहतर थी। यह 15 साल पहले की बात है...

Zaba12, तुम इस बात पर कैसे आते हो कि "मैं आर्किटेक्ट को भुगतान करता हूं इसलिए मुझे कुछ नहीं करना है"? मुझे प्रत्येक बैठक में आर्किटेक्ट के साथ विस्तृत प्रोटोकॉल रखना पड़ता है, क्योंकि अन्यथा कभी स्पष्ट नहीं होता कि क्या चर्चा हुई और कैसे निर्णय लिया गया। वह ऐसा नहीं करता। लेकिन एक शौकिया के रूप में मैं निर्माण स्थल पर यह पहचान नहीं सकता कि सुदृढीकरण स्टील की लंबाई कितनी होनी चाहिए। अगर वह बहुत छोटी होती है, तो इसका जिम्मेदार मैं निश्चित रूप से नहीं हूं। मैं केवल फोटो प्रदान कर सकता हूं।

मुझे यह भी बहुत संदिग्ध लगता है कि HOAI 2013 के अनुबंध टेम्पलेट में लिखा है कि मैं संरचनात्मक योजनाकार को नियुक्त करता हूं और भुगतान करता हूं। लेकिन आर्किटेक्ट ने यह बिना पूछे ही "मुझसे ले लिया" और चुपचाप अपने दोस्त को नियुक्त कर दिया। इसके लिए आर्किटेक्ट ने संरचनात्मक योजना के लिए अपनी फीस सीधे मुझसे वसूल ली। इससे मैं अब आर्किटेक्ट और अभियांत्रिकी जोड़ी दोनों पर निर्भर हो गया हूं। यह मुझे बहुत देर से पता चला।