पिछली संपत्ति तक पहुंच: निर्माण अनुमति के लिए कानूनी स्थिति

नमस्ते,

मुझे आपकी सामूहिक बुद्धिमत्ता की जरूरत है।

हम NRW में एक निर्माण आवेदन देना चाहते हैं, वहाँ जनवरी 2022 की एक वैध नियोजन योजना है (एक बड़े पुराने आवासीय क्षेत्र में अतिरिक्त घनत्व की अनुमति)।
हमने अब निजी से दो भूखंड खरीदे हैं।

प्लॉट b: 612 वर्ग मीटर, इसे एकल परिवार के घर के लिए विकसित किया जाएगा
प्लॉट a: 85 वर्ग मीटर, इसे मार्ग के रूप में उपयोग किया जाएगा।

ये दो कानूनी रूप से स्वतंत्र भूखंड हैं, जिनके हम दोनों मालिक हैं। अब हमारा आर्किटेक्ट निर्माण कार्यालय के संबंधित कर्मचारी के साथ आवेदन जमा करने से पहले चर्चा कर रहा है और यह बातें सामने आईं:

3 सप्ताह पहले की बैठक:
- निर्माण कार्यालय के कर्मचारी ने आर्किटेक्ट से कहा: "भूमि रजिस्टर में प्लॉट a पर मार्ग / लाइन अधिकार दर्ज होने चाहिए, अन्यथा अनुमति नहीं मिलेगी"
- नोटरी से पूछने पर: "यह गलत है, क्योंकि भूमि रजिस्टर निजी कानूनी है, इसे निर्माण प्रतिबंध रजिस्टर के माध्यम से नियंत्रित किया जाना चाहिए"
- हमने निर्माण प्रतिबंधों के संबंध में कर्मचारी से चर्चा की ... -> यदि भूखंड a के लिए निर्माण प्रतिबंध दर्ज किए जाते हैं, तो उसकी राय में यह आवश्यक पहुंच क्षमता को स्थायी रूप से सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त है

कल BA और आर्किटेक्ट के बीच बैठक:
- दोनों भूखंडों को एक भूखंड में मिलाना होगा, अन्यथा कोई निर्माण अनुमति नहीं मिलेगी। इस स्थिति में भूखंड a को घास जाल पत्थरों से सील करने की अनुमति दी जाएगी, जो केवल 50% गणना में शामिल होंगे

आखिर में मामला संभवतः 0.3 के भूमि उपयोग अनुपात का है, जिसे हमने भूखंड b के निर्माण के साथ अच्छी तरह से उपयोग कर लिया है। यदि दोनों भूखंड जुड़े होते हैं, तो पथ के हर वर्ग मीटर पर विशेष ध्यान देना होगा।

मेरा प्रश्न है:
- क्या कहीं (राज्य निर्माण नियमावली या अन्यत्र) कोई नियम है कि दोनों भूखंडों को जोड़ा जाना चाहिए? अंततः, प्लॉट किसी अन्य व्यक्ति का भी हो सकता है और फिर भूमि रजिस्टर और निर्माण प्रतिबंध रजिस्टर में दर्ज अधिकारों के साथ कानूनी रूप से निर्माण संभव होगा।
- क्या कहीं कोई निर्देश है कि केवल मार्ग के लिए भूमि उपयोग अनुपात के साथ कैसे व्यवहार किया जाए? चूंकि प्लॉट a सामान्यतः किसी घर या अन्य निर्माण के लिए उपयुक्त नहीं है, तो यहाँ क्या लागू होता है? मान लेते हैं कि प्लॉट a व्यक्ति C का है और वह सड़क को ईंट-पत्थर से पक्का करता है, तो क्या यह अनुमति के अधीन होगा, क्योंकि वहां कोई निर्माण नहीं होगा?

सूचना:
- निश्चित रूप से, हमेशा यह ध्यान रखना चाहिए कि संबंधित निर्माण प्राधिकरण के साथ संघर्ष न हो, लेकिन यह मनमानी (जो हमें दूसरों से भी सुनने को मिली है) हमें थोड़ी परेशान करती है और यह हमारे लिए एक सिद्धांत का सवाल भी है।

मेरे प्रश्नों के सुझावों के लिए मैं आभारी हूँ।

तुमने तो प्रश्न पहले ही खुद जवाब दे दिया है। पहुंच के लिए Baulast काफी होगी। Grundflächenzahl की वजह से तुम्हें Grundstücks को जोड़ना होगा।

- क्या कहीं (Landesbauordnung या कहीं और) ऐसा कोई प्रावधान है कि दोनों फ्लुरश्ट्यूके को जोड़ा जाना चाहिए? आखिरकार फ्लुरश्ट्यूक सैद्धांतिक रूप से किसी भी अन्य व्यक्ति के भी हो सकते हैं और तब भी जो अधिकार भूलेख और निर्माण बाधा पत्रक में दर्ज हैं, उनके साथ निर्माण कानूनी रूप से संभव होगा।

कोई जानकारी नहीं। ये शायद बारीकियां हैं। मैं प्रैक्टिस से देखता हूं कि ऐसे मामलों के लिए लगभग हमेशा भूलेख में स्थायी सेवा अधिकार भी होते हैं। बिना इसके, मेरा मानना है कि ऐसा निर्माण संभव नहीं है। क्या तुम वास्तव में निर्माण बाधा (Baulast) और स्थायी सेवा अधिकार (Grunddienstbarkeit) के बीच अंतर जानते हो? एक सार्वजनिक-वैधानिक (Baulast) समझौता है, जिससे तुम्हें निर्माण अनुमति मिलती है। इससे कोई अधिकार नहीं उत्पन्न होता कि उस रास्ते का वास्तव में उपयोग किया जाए। मतलब "कोई भी अन्य व्यक्ति" सैद्धांतिक और व्यावहारिक रूप से वहां एक बाड़ लगा सकता है और तुम्हें स्पष्ट रूप से अपने Grundstück पर आने से मना कर सकता है। बढ़िया, है ना? वास्तविक अधिकार प्राप्त करने के लिए, तुम्हें ज़रूरी रूप से स्थायी सेवा अधिकार, यानी मार्ग अधिकार चाहिए। बायर्न में ये बेहतर है, वहां Baulasten जैसी चीज़ें नहीं होतीं।

मान लेते हैं कि Grundstück a व्यक्ति C का है और उसने सड़क को पत्थर लगाकर बंद कर दिया, तो क्या इसे अनुमति की आवश्यकता होगी, क्योंकि उस पर कोई निर्माण नहीं है?

हाँ, अनुमति आवश्यक होगी।

नोट: - निश्चित ही हमेशा यह देखें कि संबंधित निर्माण प्राधिकारी के साथ संबंध खराब न करें, लेकिन यह मनमर्जी (जो हमें दूसरों से पता चली है) हमें थोड़ा परेशान करती है और यह हमारे लिए सिद्धांत की बात भी है।

कोई मनमर्जी नहीं। निर्माण कानून अक्सर ऐसा ही महसूस होता है।

तुमने तो पहले ही सवाल का जवाब दे दिया है। पहुंच के लिए बस निर्माण बाध्यता काफी होगी। भू-क्षेत्र संख्या इस बात का कारण है कि तुम्हें जमीनों को मिलाना होगा।

दूसरे हिस्से को मैं समझ नहीं पा रहा हूँ। भू-क्षेत्र संख्या तो हमेशा उस भूखंड पर लागू होती है जहाँ निर्माण होता है, है ना?

मुझे पता नहीं। शायद ये सूक्ष्म बातें हैं। मेरे अनुभव में ऐसे मामलों के लिए मैं हमेशा जमीनी सेवा अधिकार भी जमीन रिकॉर्ड में देखता हूँ। बिना इसके ऐसा कोई ठोस प्रबंध मेरे विचार से संभव नहीं है।
क्या तुम निर्माण बाध्यता और जमीनी सेवा अधिकार के बीच अंतर जानते हो? एक तो सार्वजनिक-विद्यात्मक (निर्माण बाध्यता) समझौता है, जिससे तुम्हें निर्माण अनुमति मिलती है। इससे ऐसा कोई अधिकार नहीं बनता कि रास्ता वास्तव में इस्तेमाल किया जाए। अर्थात "कोई भी अन्य व्यक्ति" वहाँ व्यावहारिक और सैद्धांतिक रूप से एक बाड़ा लगा सकता है और तुम्हें स्पष्ट रूप से अपनी जमीन पर आने से रोक सकता है। जबरदस्त, है ना?
वास्तविक अधिकार पाने के लिए तुम्हें ज़रूर जमीनी सेवा अधिकार चाहिए, अर्थात रास्ते का अधिकार।
बैयरन में यह बेहतर है, वहाँ निर्माण बाध्यता जैसी बकवास नहीं होती।

मैं जमीनी सेवा अधिकार (जो निजी कानूनी रूप से जमीन रिकॉर्ड में दर्ज होते हैं) और निर्माण बाध्यता के बीच अंतर जानता हूँ। मैं समझना चाहता हूँ कि निर्माण विभाग का अधिकारी निर्माण अनुमति के लिए जमीनों को मिलाने की मांग क्यों करता है, जबकि ऐसा भी हो सकता है कि जमीन 'ए' किसी तीसरे व्यक्ति के नाम हो (और हमारे पास सभी जमीनी सेवा अधिकार दर्ज हों)।

निम्नलिखित अनुमान: चूंकि उसके दोनों भूखंड उसके हैं, सार्वजनिक विधिक निर्माण बाध्यता पर्याप्त है। क्योंकि वह अपने आप को निहित रूप से नागरिक अधिकार देता है कि वह रास्ते के टुकड़े का भी उपयोग कर सके। यह केवल तब प्रासंगिक होगा जब किसी एक या दूसरे भूखंड की बिक्री हो।

संयुक्तता बीए की मांग करती है या तो इसलिए कि रास्ते के भूखंड (प्लास्टर) पर योजना बनाई गई निर्माण बहुत अधिक सीलन उत्पन्न करता है, जिससे एक संयुक्त भूखंड पर अधिक खुला स्थान आवश्यक होता है। या इसके विपरीत। मैं फिर भी अधिकतर मामला 1 मानता हूँ।

बुनियादी क्षेत्र संख्या हमेशा उस भूखंड से संबंधित होती है जिस पर निर्माण किया जाता है, है ना?

हाँ बिल्कुल सही। संभवतः योजना बनाई गई रास्ता लगभग भूखंड के बराबर ही है और इसलिए 0.5 के अंकित घास ग्रिड स्टोन के साथ भी बुनियादी क्षेत्र संख्या की सीमा पार कर जाती है। इसलिए संयुक्त करना आवश्यक है।
फिर से पूछो, शायद केवल कंकड़ बिछाने पर तुम्हें कुछ भी संयुक्त करने की आवश्यकता न हो।

पोस्टस्क्रिप्टम। वैसे भी, [Vereinigungsbaulasten] भी होती हैं ;-)
पोस्टस्क्रिप्टम 2: एक बैंक के रूप में, मैं सेवा अधिकार के लिए बाध्य करता हूँ। यह हमारे लिए वित्तपोषण में एक निकालने वाला मानदंड है। क्योंकि जबरन नीलामी में सैद्धांतिक रूप से यह संभावना होती है कि केवल रास्ता बिके, लेकिन मकान नहीं। फिर ऐसी स्थितियाँ बनती हैं जो किसी को भी चाहिए नहीं।