Avec ou sans contrat d'épargne logement (modèle intéressant)

Bonjour à tous ! Je vous lis depuis longtemps et j’écris aussi de temps en temps.
Nous avons enfin réussi et trouvé notre maison. Elle date des années 60 mais est en excellent état. Les constructeurs (un vieux couple) vivent toujours dans la maison et l’ont entretenue avec soin, mais il y a encore beaucoup à faire bien sûr. Le tableau des coûts est le suivant et fait de nous des clients malheureusement un peu plus compliqués aux yeux des banques (mot-clé estimation de la valeur hypothécaire) :

Prix d’achat 208.000
Frais annexes incluant agent immobilier, notaire, registre foncier... : environ 27.000
Modernisation, rénovation et remise à neuf : environ 100.000
Coût total donc environ 335.000

Nous avons visité la maison avec un expert qui nous a calculé les coûts. Dans ces 100.000 environ, il y a 15.000 pour une cuisine, les sols et les murs inclus.
Pour les sols, une bonne partie peut rester (par ex. le parquet doit juste être poncé) et pour les deux (sols et murs) nous comptons beaucoup sur le travail personnel, avant que vous ne vous plaigniez que les 15k ne suffiront pas.

Nous voulons maintenant emprunter 255.000 et avons déjà deux propositions. Une de la Sparkasse locale et une autre via un courtier de la DSL-Bank :

Courtier (DSL-Bank) :
KFW 124 (1,3 %) et Kfw 152 (0,75 %) à hauteur de 50.000 chacun sur 10 ans comme prêt avec remboursement total (1 an sans remboursement chacun), car je n’ai pas envie de devoir compléter avec de petits montants dans 10 ans.
155.000 de la DSL-Bank avec un fixe sur 20 ans au taux de 1,97 %.

Sparkasse :
KfW 124 (1,3 %) et KfW 152 (0,75 %) en prêt in fine avec un taux fixe de 10 ans.
Prêt de 10 ans de 157.206 (la somme finale du prêt immobilier est incluse) à 2,27 %.
Épargnant logement avec 2,15 % d’intérêts de l’année 11 à 30 (la Sparkasse ne fait pas 20 ans). Somme finale 227.000 (1 % de frais). 40 % (environ 94.000), qui doivent être épargnés, sont prêtés directement au début par la Sparkasse à 0,001 % (oui, vraiment un seul zéro avant le chiffre), donc quasi gratuit, d’autant plus que le capital est rémunéré à 0,1 %.
Les deux prêts KfW sont in fine à cause du faible taux d’intérêt afin de maximiser le remboursement dans le prêt de la Sparkasse. À partir de la onzième année, on est très flexible et peut rembourser le solde restant (chez nous prévu à environ 135.000) comme on le souhaite.

J’attends encore une troisième offre de la BBBank. L’offre non contraignante était imbattable avec 1,34 % sur 15 ans, mais je n’y crois pas encore.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous besoin d’autres informations ?

Vous manque-t-il encore des informations ?

Autant que je vois, tu as mentionné les montants des prêts et les taux d’intérêt. Le remboursement initial ou l’annuité manque. On pourrait ajouter la durée de remboursement calculée.

Il serait aussi intéressant de savoir ce que vous souhaitez (ne pas refinancer de petits montants). Mais souhaitez-vous une fixation longue des intérêts ? Un remboursement maximal ? Un remboursement faible ? De la flexibilité ? De la sécurité ? De la simplicité ?

Certains demanderont sûrement encore le revenu (disponible) ;-).

Ok, je vais essayer de compléter brièvement :

Nous :
Revenu net, ensemble environ 5600 (à parts à peu près égales). Tous deux fonctionnaires, assurance maladie privée déjà déduite, donc revenu net réel !

Nous voulons :
Avoir tout remboursé dans 20 ans. Nous comptons avec une mensualité maximale de 1500 €, de préférence un peu moins. La sécurité du taux nous importe déjà, mais si nous obtenons effectivement 1,34 % via la BBBank, nous pourrions vivre avec le risque résiduel d’environ 15 000 euros après 15 ans.

Montant du crédit 255K€ avec une mensualité de 1500€. Tu auras terminé au bout de 16-17 ans. Une fixité des taux sur 20 ans est donc une mauvaise approche. KFW 124 de toute façon, les conditions sont peu attractives.

Fais-toi proposer un remboursement total sur 15 ans. Complètement sans KFW. Comme base de comparaison et en même temps la solution de financement la plus simple.
À côté, tu compares un remboursement total sur 15 ans avec KFW 152 avec une fixation des taux sur 10 ans. Pour la tranche KFW, tu recevras une offre de renouvellement lorsque les 10 ans seront passés. Donc pas de stress. Éventuellement, juste pas des conditions exceptionnelles. Mais compte tenu des conditions cadres, ce n’est pas un drame, selon moi. Au plus tard après 5 années supplémentaires, il y a de toute façon beaucoup de liquidités qui éliminent tout risque de variation des taux.

Si par hasard les conditions de remboursement total éclatent la mensualité de 1500€, prends quand même une fixation des taux sur 15 ans. Le capital restant dû est de toute façon une blague. Deux ou trois remboursements anticipés pendant la durée et elle est aussi oubliée. Ou accepte l’offre de prolongation après 15 ans, après 1-2 années supplémentaires tu auras fini de toute façon. (Exemple : 255K€ à 1,8% sur 15 ans avec une mensualité de 1500€ ne laisse pas 25K€ de capital restant dû ; 1,8% ne sont pas des conditions exceptionnelles et sans prise en compte de KFW)

Pour le revenu, tu considères 15 000 euros comme un (reste) risque ? Est-ce la mentalité des fonctionnaires ? Petite plaisanterie :cool:.

Je laisserais de côté le prêt d'épargne logement, juste un prêt à annuités simple, en aucun cas une fixation de taux de plus de 10 ans. Vous pourriez rembourser encore plus rapidement (à moins qu'il y ait des charges que tu n'as pas mentionnées).

Je voulais juste vous tenir au courant :

Nous avons effectivement reçu une offre ferme de la BBBank. J’en suis presque tombé sur le cul en la lisant... ils passent simplement outre le fait qu’ils ne sont normalement autorisés à offrir ces conditions que jusqu’à 80 % de la valeur de nantissement et nous proposent maintenant 1,29 % sur plus de 15 ans (pas de remboursement intégral). C’est vraiment incroyable. Nous signerons là-bas la semaine prochaine.