Limite de terrain floue et conséquences juridiques

Bonjour,

Nous avons acheté un terrain en famille. Très naïvement, sans étude de sol, mais abordable, dans un emplacement de premier choix et à un prix raisonnable.
Situation actuelle selon les archives des dossiers de construction :
À l'origine, il s'agissait d'un grand terrain avec une maison d'angle multifamiliale (construite en 1896, avec cave, 3 étages + toiture, dommages de guerre - vers 1950, y compris la cave, démolie - la fouille de construction a malheureusement été remblayée jusqu'à environ 3,20 m avec des gravats/déchets). Un bâtiment arrière devait également être construit mais il semble qu'il n'y ait plus eu d'argent. Par conséquent, vers 1900, le terrain a été divisé et sur le terrain voisin, !directement à la limite de propriété!, une maison multifamiliale a été construite (construite en 1902 - cave, 3 étages + 2 étages de toiture - désormais protégée au titre des monuments historiques - plusieurs fois rénovée depuis 2002).
À cette maison a été accolée directement sur notre terrain une maison arrière (construite en 1903 - 2 étages sans cave - jamais vraiment rénovée). Elle est quasi adossée et ne dispose pas entièrement d’un mur arrière propre !

D’après les plans cadastraux et plans de parcelles récents, il est malheureusement impossible de déterminer où se trouve la limite du terrain.
Nous avions d'abord envisagé la rénovation de la maison arrière, puis pensé à une nouvelle construction, et maintenant nous revenons plutôt vers l’idée de la rénovation. Il nous est impossible de savoir ce que la situation foncière peut signifier pour nous.
Nous essayons actuellement de vérifier s’il existe plus d’informations dans les archives des dossiers de construction concernant le terrain voisin. Il est aussi possible que la division n’ait eu lieu qu’une fois les deux maisons déjà bâties.

Concernant l’image :
En arrière-plan, avec la ligne orange, se trouve la photo aérienne avec la limite parcellaire.
Les murs représentent le rez-de-chaussée. Les murs en saillie vers la maison voisine ont été ajoutés par la suite et ne figurent pas dans la demande de permis de construire !
À l’étage, il n’y a pas de murs en saillie. Le mur extérieur de la maison multifamiliale sert ici quasiment de mur intérieur. À environ 90 cm de hauteur à l’étage (sous le 2e étage de la maison voisine), le mur présente un décrochement de 6 cm - pour économiser des briques - représenté par un mur noir. Au-dessus de notre toit - qui va jusqu’au mur mais est positionné avec des poutres à au moins 6 cm à l’intérieur de notre maison partout.

Selon un extrait du cadastre, il devrait y avoir des limites cadastrales matérialisées par des pierres et autres. Mon père (technicien en géomatique) n’en a trouvé aucune. Il semblerait qu’aucune mesure cadastrale n’ait été réalisée depuis au moins 1990.

Pour nous, cela soulève beaucoup de questions :

[*]Sur la façade pignon de la maison voisine à la limite du terrain (je suis quasiment sûr que cela date d’après 2000 et certainement sans autorisation), une isolation thermique en polystyrène de 6 cm et 2 fenêtres ont été intégrées au mur coupe-feu. Pouvons-nous exiger que ces fenêtres et cette isolation soient supprimées ?
[*]Avons-nous le droit d'ancrer une cheminée inox sur la façade pignon dépassant la hauteur de la maison voisine ?
[*]Si je plante un clou dans mon mur intérieur, d’après la situation actuelle, je risque de le faire soit dans le mur du voisin, soit dans le mur qui nous appartient à tous les deux. Y a-t-il des règles particulières à respecter lors des travaux de rénovation à ce sujet ? Dois-je, par exemple, obtenir une autorisation avant d’enduire et de re-enduire ces murs ?
[*]Puis-je/devrais-je enlever les murs en saillie au rez-de-chaussée pour obtenir plus de surface habitable ou est-ce fortement déconseillé ?

C’est un long texte mais malheureusement personne ne m’a vraiment aidé jusqu’à présent. L’autorité délivrant les permis de construire me dit seulement que les fenêtres et l’isolation ne sont pas en ordre, mais ne me dit pas quoi faire de cette information et recommande que le terrain soit remesuré, sans vraiment pouvoir me dire si cela fait une différence de savoir si le mur appartient à nous deux ou au voisin.

Merci beaucoup pour votre temps et votre aide !

Jo nouvellement mesuré ...

Que dit donc ton futur voisin de ton projet et pourquoi veux-tu d'abord démanteler l'isolation et les fenêtres ?

C’est devenu un texte plus long, mais malheureusement personne n’a pu vraiment m’aider jusqu’à présent.

Cela ne changera pas non plus, car ton texte est en effet très long, mais contient à peine des faits exploitables.

Mon père (technicien en topographie)

Et ensuite, il laisse que tu publies une telle image ? Désolé, mais quelle information cette vue aérienne est-elle censée transmettre ? On ne reconnaît rien concernant la problématique.

Un relevé topographique n’a probablement pas eu lieu depuis au moins 1990.

En tant que technicien en topographie, ton père devrait être capable d’obtenir et d’analyser tous les documents cadastraux. Alors des formulations comme « probablement au moins » et « assez certainement » devraient appartenir au passé, car il devrait être possible de dire avec certitude si et depuis quand la limite est fixée. Si elle est fixée, elle peut aussi être reportée sur place et on peut déterminer quelles parties de construction se trouvent de quel côté de la limite.

Pouvons-nous exiger que ces fenêtres et l’isolation soient retirées ?

Fenêtres oui, isolation peut-être.

Avons-nous le droit d’ancrer une cheminée en acier inoxydable à la façade pignon au-delà de la hauteur de la maison voisine ?

Oui, §26 SächsNRG

Si je plante un clou dans le mur de ma cloison intérieure, je le fais actuellement soit dans le mur du voisin, soit dans le mur qui appartient à nous deux. Y a-t-il quelque chose à respecter à cet égard lors des travaux de rénovation ? Dois-je par exemple obtenir une autorisation avant d’enduire et de ré-enduire ces murs ?

Cela semble être une question pour un avocat. En NRW, c’est plus clairement réglementé dans le droit des voisins. Ça dépend aussi à mon avis du résultat de l’enquête sur la limite.
Mon conseil : démolir et reconstruire.

Cela semble être une question pour un avocat. En NRW, c'est plus clairement réglementé dans le droit de voisinage.

Cela concerne-t-il sérieusement le fait de planter un clou dans le mur ?

La première démarche est de parler ensemble et non de demander ou de poursuivre en justice.

La première démarche est de parler entre soi et non de demander ou d'exiger en justice.

Oui, c'est le mieux.

Est-ce que cela concerne sérieusement le fait de planter un clou dans le mur ?

Oui, aussi, mais il s'agit de plus que d'un simple clou. En général, je voulais dire que la situation juridique en Saxe ne me semble pas aussi claire qu'en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Chez nous, deux sections entières sont consacrées au sujet du mur mitoyen et du mur de limite. Là, c'est clair : clou dans le mur mitoyen oui, clou dans le mur de limite non.
Est-ce que les règles en Saxe sont cachées ailleurs ? Est-ce que la jurisprudence locale se réfère aux règles d'autres Länder ? Qui le sait ? Un avocat ?

Mais comme je l'ai dit : les faits sont maigres.
Quand la maison a-t-elle été achetée ?
Quand les fenêtres ont-elles été posées exactement, l’isolation installée ?
Qui était propriétaire à ce moment-là ?
Est-ce que quelqu’un l’a peut-être autorisé ?
Quand le terrain a-t-il été divisé ?
Où se trouve donc la limite ?
Avons-nous affaire à un mur mitoyen ou à un mur de limite ?
Que signifie « arrière-maison » ?
Y a-t-il des servitudes ? Des charges foncières ?

Construire/rénover dans l’existant, en plus avec une construction en limite de propriété incluant la protection des monuments historiques est très complexe. Certains architectes sont déjà dépassés, une question « pourquoi est-ce important » devrait donc chercher un conseil compétent dans la vraie vie. Les incertitudes sur des cas particuliers et les ambiguïtés dans le traitement des faits concrets peuvent ensuite volontiers être discutées publiquement ici sur la place du marché.