Maison clé en main - réception anticipée possible ?

Bonjour à tous,

supposons que quelqu’un construise actuellement une maison clé en main, classique, avec un entrepreneur général (EG), qui à son tour engage des sous-traitants pour les différents corps de métier.
Dans le contrat signé en janvier 2020, il a été convenu que le montant de la construction de la maison serait versé en plusieurs tranches selon l’achèvement des différents corps de métier. Ainsi, par exemple, une fois la charpente montée, la cinquième tranche de paiement serait due, représentant par exemple 10 % du montant total. La maison doit être réceptionnée après achèvement.
Seuls les travaux de peinture et de pose de carrelage ont été exclus du contrat global et réalisés en auto-construction. Ces travaux sont confiés par le maître d’ouvrage à des entreprises qu’il connaît.
Les entreprises ainsi que l’EG ne travailleront que jusqu’au 22.12.2020 en raison de Noël.
Comme chacun sait, la réduction de la TVA (16 %) n’est valable que jusqu’au 31.12.2020. La baisse de 3 % représente une somme importante pour une construction de maison.
Le maître d’ouvrage est maintenant confronté au problème suivant : la chape a été posée le 29.10.2020, mais le raccordement au gaz ne sera réalisé que le 23.11., et le chauffage par le sol ne pourra donc être mis en route qu’à partir du 24.11. En tenant compte du programme de chauffe (en tout 17 jours), les peintres et carreleurs ne pourraient commencer leurs travaux qu’au environ du 12.12.2020.

À partir du 12.11.2020, les travaux suivants restent donc à faire :
- Travaux de peinture (auto-construction)
- Travaux de carrelage (auto-construction)
- Montage des sanitaires (WC rez-de-chaussée + salle de bains à l’étage) (EG)
- Montage des portes (EG)
- Montage de l’escalier (EG).
Il est clair que tous les travaux ne pourront pas être terminés avant le 22.12.2020.
Il semble possible que les carreaux du WC du rez-de-chaussée soient posés, que les sanitaires et la porte y soient montés. La maison serait ainsi au moins « prête à être habitée ». De plus, l’escalier sera installé.

Question :
Y a-t-il des conseils utiles pour pouvoir effectuer la réception finale le 22.12.2020 même si certains petits travaux (tous les sanitaires, toutes les portes) ne sont pas encore terminés ?
Peut-on par exemple convenir de reporter au janvier 2021 le montage des portes et des sanitaires restant à poser, tout en réalisant une première réception finale importante dès le 22.12.2020 afin de bénéficier pour tous les corps de métier réceptionnés à cette date du taux de TVA à 16 % ?
Je remercie par avance pour toutes vos réponses !

Salut, pour cela, ton entrepreneur général [GU] doit jouer le jeu. Cela signifie aussi qu'il doit te faire la facture en 2020. Le problème se pose si tu accepts quelque chose à cause des 3 % et qu'à la fin, il y a quand même des défauts.

Le stress et la pression ne sont jamais de bons conseils sur un chantier.

C’est une question de relation avec les entrepreneurs, de confiance et d’évaluation des risques. Beaucoup de choses peuvent mal tourner. Nous l’avons fait, et cela s’est bien passé. Cependant, je ne peux pas te le conseiller.

Celui dont le calcul ne fonctionnerait qu’en tenant compte de hasards offerts, aurait fait une erreur de calcul, dirais-je. Par ailleurs, je verrais dans une comptabilité optimisée à de telles fins un « abus de forme » inadmissible. Il s'agit ici non seulement pour le maître d'ouvrage, mais aussi pour le fisc de montants significatifs. Dès que la situation exceptionnelle sera résolue, je vois poindre une motivation pour des contrôles spéciaux. Les normes applicables selon le Code pénal peuvent laisser relativement indifférent un primo-délinquant, mais celles selon le Code des impôts s’accompagnent régulièrement de majorations en cas de détection ;-)

merci pour chaque réponse individuelle.

Celui dont la facture ne serait exacte qu’en tenant compte des hasards offerts, aurait fait une erreur de calcul, je dirais. Par ailleurs, je vois dans une facturation optimisée à de telles fins un « abus de forme » inadmissible. Il ne s’agit pas seulement pour le maître d’ouvrage, mais aussi pour le fisc, de montants sensibles. Je vois dès que la situation particulière sera terminée une motivation pour des contrôles spéciaux surgir. Les normes applicables selon le StGB peuvent laisser relativement tranquilles un primo-délinquant, mais celles selon l’AO s’accompagnent régulièrement de majorations en cas de détection ;-)

Dans quelle mesure ? N’est-il pas légitime d’accepter certains corps de métier à un instant X, lorsqu’ils sont achevés, et en janvier ceux qui sont également terminés à ce moment-là ? Ce n’est pas comme si je demandais une facture pour le 31.12.2020 alors que toutes les prestations n’ont été exécutées qu’en janvier, mais qui figurent déjà sur la facture de 2020.

J’ai en revanche un peu d’incertitude quant à savoir si je peux avancer la réception d’environ 90 % des corps de métier, bien que je reçoive une maison clé en main selon le contrat. D’un autre côté, chaque maître d’ouvrage pourrait, je l’espère du moins, effectuer une modification de contrat avec l’entreprise générale en cours de contrat, de sorte que par exemple les appareils sanitaires soient finalement réalisés en auto-exécution, et dont on s’occupera plus tard.

N’est-il pas légitime de réceptionner certains corps de métier à un moment X lorsqu’ils sont achevés et en janvier ceux qui ne seront terminés qu’à ce moment-là ?

Tout aussi légitime – mais probablement avec plus de poids – est l’opinion du législateur financier de considérer l’œuvre dans son ensemble comme une unité.

Ce n’est pas comme si je demandais une facture au 31.12.2020 alors que toutes les prestations n’ont été réalisées qu’en janvier, mais qui figurent déjà sur la facture de 2020.

Oui et non, mais tu souhaites segmenter comptablement une œuvre totale alors qu’elle n’est achevée en tant que telle que plus tard. Je ne veux pas exclure la possibilité de trouver un expert en droit fiscal qui argumenterait cela comme légal – mais je tiens à souligner que ton ministre des finances régional compétent pourrait partager mon impression d’un problème.