Subdivision de terrain dans une maison jumelée

Bonjour à tous,

Nous avons l'intention d'acquérir, par l'intermédiaire d'un promoteur immobilier, une maison jumelée encore non construite. Le terrain total fait 567 m2 et est vendu séparément par un agent immobilier. Nous avons opté pour la moitié la plus petite, l'autre moitié sera probablement achetée par un investisseur qui la louera. Il en est ainsi que nous devons d'abord acheter notre partie du terrain avant le début de la construction de la maison. Il est important pour nous que le terrain soit divisé en pleine propriété, et non en copropriété. Cependant, le promoteur m'a informé hier qu'une division ne serait effectuée qu'après l'achèvement de la maison. Nous souhaitons absolument que la division réelle soit notariée dans le contrat d'achat dès l'achat du terrain. Malheureusement, nous n'avons pas d'expérience et ne connaissons personne qui pourrait nous conseiller lors de l'achat ou de la construction de la maison. C'est pourquoi je pose la question suivante : quelle est la procédure habituelle dans de tels cas, et à quel moment la division réelle est-elle généralement effectuée ?

Merci d'avance.

Bonjour Düsentrieb,

Le terrain devrait (je dirais même "doit") être divisé réellement avant votre construction, sinon votre hypothèque/financement portera sur l’ensemble du terrain. Cela engendre d’autres problèmes, car l’investisseur aura lui aussi besoin de son quota de terrain pour le financement (probablement), ce qui fait que deux banques se disputeront la première hypothèque ou qu’une copropriété devra d’abord être créée au registre foncier, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.

De même, la division du terrain après achèvement du bâtiment est nettement plus chère (quelques centaines d’euros) qu’avant construction, car un plan officiel doit être réalisé pour la demande de division et l’autorisation de division entraîne une redevance auprès de la ville de Düsseldorf (entre min. 50 € et max. 250 €, ici probablement 50 € ou 100 €).

Je ne serais donc d’accord avec ce modèle que si le promoteur immobilier prenait en charge tous les coûts supplémentaires liés à la division et aux frais de notaire/registre foncier et s’assurait (c’est-à-dire en étant légalement responsable) que vous ne soyez pas responsables en cas de faillite de l’investisseur et que vous n’ayez aucune perte sur le financement par crédit. Il refusera définitivement cela et vous ne devriez pas supporter le risque ni les coûts supplémentaires, car cela ne vous apporte aucune valeur ajoutée, bien au contraire, cela ne comporte que des inconvénients. Il n’y a vraiment aucune raison de reporter la division.

En somme, il faut donc absolument conseiller de diviser immédiatement. La division coûte moins cher et il y a immédiatement des situations claires de propriété et donc des situations de financement précises.

De plus, la division est également beaucoup plus rapide à traiter - techniquement, on peut très rapidement réaliser la division d’un terrain non construit dans une zone de construction neuve, cela peut être fait en quelques jours puis transmis au cadastre. Si le terrain est bâti, il faut attendre l’autorisation de division de la ville de Düsseldorf, avant cela le cadastre ne peut pas avancer.

Le problème sera plutôt la charge de travail de l’ingénieur géomètre assermenté, aussi je m’en occuperais dès maintenant.

Cordialement
Dirk Grafe