Taxe sur la spéculation lors de la vente d'une maison en dessous de sa valeur

Il s'agit de ce qui suit :

Les parents ont acheté la maison au prix de 150 000,00 (à l'époque en raison de meilleures possibilités de financement, etc.).

La maison a été louée au fils et le prêt a été remboursé grâce au loyer.

La maison devrait déjà être transférée au fils avant l'expiration du délai de 10 ans (pour des raisons privées). Le prix d'achat devrait alors correspondre au montant restant du prêt (par exemple 100 000,00 euros).

En raison de l'évolution du marché immobilier, la maison vaudrait désormais environ 250 000 euros.

Si la vente a lieu pour 100 000,00 euros, l'administration fiscale peut bien sûr parler de « donation déguisée », ce qui serait probablement sans importance compte tenu de l'abattement.

Le problème pourrait être la taxe sur la spéculation si l'on considère un gain fictif. Les revenus locatifs devraient probablement aussi être pris en compte ?

Il s'agit de ce qui suit :

Les parents ont acheté la maison à un prix de 150 000,00 (à l'époque en raison de meilleures possibilités de financement, etc.).

La maison a été louée au fils et, par le loyer, le prêt a été remboursé.

La maison devrait déjà être transférée au fils avant l'expiration de la période de 10 ans (raisons privées). Le prix d'achat devrait alors correspondre au montant restant du prêt (par exemple 100 000,00 euros).

En raison de l'évolution immobilière, la maison vaudrait désormais environ 250 000 euros.

Si la vente a lieu désormais pour 100 000,00 euros, l'administration fiscale peut bien sûr parler de "donation déguisée", ce qui serait cependant sans importance compte tenu de l'abattement.

Le problème devrait être plutôt la taxe sur les plus-values si l'on considère un gain fictif. Il faudrait probablement également prendre en compte les revenus locatifs ?

La taxe sur les plus-values ne s'applique qu'en cas de gain.
Il n'y en a pas ici.

Les problèmes, comme dit, sont plutôt : la taxe de publicité foncière et la taxe sur les donations (pas maintenant, car en dessous de l'abattement pour les enfants, mais peut-être en cas d'héritage supplémentaire dans les 10 ans), le notaire pourrait aussi et probablement fixera la valeur pour calculer ses honoraires.

Je ne comprends pas non plus quel avantage il y aurait à ne pas tout écrire correctement dans le contrat ?

Si la vente se fait maintenant pour 100 000,00 euros, l'administration fiscale peut bien sûr parler de "donation dissimulée", ce qui serait sans importance compte tenu de l’abattement.

Non pas peut, mais va. Cela a aussi des répercussions sur l’héritage (au cas où cela arriverait un jour et qu’il y aurait des conflits entre les héritiers).
Pourquoi ne pas formuler clairement dans l’acte de vente ? Pour cela, consulter un notaire ou un avocat.
Il n’y a pas non plus de taxe sur les droits d’enregistrement. Ce n’est donc pas un problème. Le notaire fixera également sa facture sur la vraie valeur du bien immobilier.

Juste un petit hors sujet pour expliquer les faits concernant la "taxe sur la spéculation".
Il s'agit de transactions privées de cession, art. 22 n° 2 en liaison avec art. 23 al. 1 n° 1 de la loi sur l'impôt sur le revenu.
Des gains ainsi que des pertes peuvent survenir.
Il n'est donc pas vrai que seuls les gains sont imposés, voir aussi l'art. 23 al. 3 de la loi sur l'impôt sur le revenu qui parle explicitement de la détermination du gain ou de la perte provenant de transactions de cession.
Toutefois, ces pertes ne peuvent être imputées que sur des gains provenant de transactions privées de cession et non sur d'autres revenus.

Fiscalement, en matière d'impôt sur le revenu, cela n'a donc généralement pas d'importance ce que tu fais (si le prix de vente est environ égal à la valeur d'acquisition moins l'amortissement, puisque le bien était loué).

Ce qui est toutefois vrai, c’est qu’un droit de donation peut s’appliquer, dans la mesure où l’abattement n’est pas suffisant.

Le conseil concernant le droit de préemption de la commune doit absolument être pris en compte si vous faites quelque chose en dessous de la valeur marchande.

Dans le cas concret, je consulterais un juriste spécialisé dans ce domaine. On pourrait aussi demander au notaire, mais il ne peut pas et ne doit pas conseiller fiscalement.

Le problème est le suivant : dès que l'administration fiscale reconnaît une vente "trop avantageuse", elle suppose que le "reste" jusqu'à la valeur marchande normale a été remis sous la table ou donné en cadeau. Les deux cas provoquent des questions désagréables et éventuellement des demandes de paiement supplémentaires.

Sans que ce soit un conseil juridique !

Fondamentalement, cela ne devient un problème que si quelque chose arrive aux parents dans un délai de 10 ans. Les valeurs en jeu ici sont en principe couvertes par l'abattement, et cela s'applique également à l'impôt. Cela peut devenir problématique si :

- un autre héritage des parents survient dans les 10 ans et que l'abattement est dépassé
- les parents doivent recourir aux prestations sociales dans les 10 ans, car alors le service social interviendrait très probablement

La valeur moindre ne dérangera sinon en principe que le notaire, en ce qui concerne ses honoraires.