Impuesto a la especulación por la venta de una casa por debajo del valor

Se trata de lo siguiente:

Los padres compraron la casa por un precio de 150.000,00 (en aquel entonces por mejores posibilidades de financiación, etc.).

La casa fue alquilada al hijo y mediante el alquiler se pagó el préstamo.

La casa debería ser transferida al hijo antes de que termine el plazo de 10 años (razones personales). Como precio de compra se debería tomar el saldo restante del préstamo (por ejemplo, 100.000,00 euros).

Debido a la evolución del mercado inmobiliario, la casa debería valer ahora aproximadamente 250.000 euros.

Si ahora la venta se realiza por 100.000,00 euros, la autoridad fiscal por supuesto podría decir "donación encubierta", lo cual probablemente no importaría a la luz del límite exento.

Lo problemático debería ser el impuesto sobre la especulación, si se calcula una ganancia ficticia. También deberían considerarse los ingresos por alquiler.

Se trata de lo siguiente:

Los padres compraron la casa a un precio de 150.000,00 (en ese entonces por mejores posibilidades de financiación, etc.).

La casa fue alquilada al hijo y a través del alquiler se pagó el préstamo.

La casa debía ser transferida al hijo ya ahora (por razones personales) antes de que finalizara el plazo de 10 años. Como precio de compra se debería tomar el saldo restante del préstamo (por ejemplo, 100.000,00 euros).

Debido al desarrollo inmobiliario, la casa ahora podría valer alrededor de 250.000 euros.

Si la venta se realiza ahora por 100.000,00 euros, la administración fiscal por supuesto puede decir "donación oculta", pero en vista de la exención eso probablemente no importaría.

El problema probablemente sería el impuesto sobre la especulación, si se calcula una ganancia ficticia. ¿También deberían tenerse en cuenta los ingresos del alquiler?

Impuesto sobre la especulación solo en caso de ganancia.
Aquí no se da dicha ganancia.

Los problemas, como se dijo, son más bien: impuesto sobre transmisiones patrimoniales y donaciones (no ahora, porque está por debajo de la exención para los hijos, pero tal vez con una herencia adicional dentro de 10 años), además el notario podría y probablemente fijará el valor para calcular su honorario.

Tampoco entiendo cuál sería la ventaja de no poner todo correctamente en el contrato.

Si ahora la venta se realiza por 100.000,00 euros, la Agencia Tributaria por supuesto puede decir "donación encubierta", lo que probablemente no importaría en vista del importe exento.

No puede, sino que lo hará. También tiene repercusiones en la herencia (en caso de que en el futuro suceda y surjan disputas entre los herederos).
¿Por qué no redactarlo correctamente en el contrato de compraventa? Para ello, consulte con el notario o un abogado.
Tampoco se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Así que eso no es un problema. También el notario basará su factura en el valor real del inmueble.

Solo un momento, un poco fuera de tema, para aclarar los hechos sobre la "Spekulationssteuer".
Se trata de operaciones privadas de enajenación, Par. 22 Nr. 2 I. V. M. 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz.
Aquí pueden surgir tanto ganancias como pérdidas.
Por lo tanto, no es cierto que solo se graven las ganancias, véase también Par. 23 Abs. 3 Einkommensteuergesetz, que habla explícitamente de la determinación de la ganancia o pérdida de operaciones de enajenación.
Sin embargo, estas pérdidas solo se pueden compensar con ganancias de operaciones privadas de enajenación y no con otros ingresos.

En términos de impuesto sobre la renta, generalmente en el caso actual no importa lo que hagas (si el precio de venta es aproximadamente el valor de adquisición menos la depreciación, ya que estuvo alquilado).

Pero lo que es cierto es que puede aplicarse un impuesto de donación, en caso de que la exención no sea suficiente.

La advertencia sobre el derecho de tanteo del municipio debe ser considerada seriamente si hacen algo por debajo del valor de mercado.

En el caso concreto, consultaría a un jurista especializado en esta materia. También se podría preguntar al notario, pero él no puede ni debe asesorar fiscalmente.

El problema es que tan pronto como la oficina de impuestos detecta una venta "demasiado barata", supone que el "resto" hasta el valor de mercado habitual fue entregado o regalado bajo mano. Ambas cosas provocan preguntas incómodas y, posiblemente, reclamaciones adicionales.

Sin que esto sea un asesoramiento legal.

Fundamentalmente, todo se convierte en un problema solo si dentro de 10 años les sucede algo a los padres. Los valores que aquí se manejan están inicialmente cubiertos por la cantidad exenta y esto también se aplica a los impuestos. Puede volverse problemático si:

- dentro de 10 años sigue llegando una herencia adicional de los padres y se supera la cantidad exenta
- los padres dentro de esos 10 años dependieran de prestaciones sociales, porque entonces probablemente el departamento de asistencia social intervendría

El valor menor, de lo contrario, probablemente solo afectará al notario, en cuanto a los honorarios.