房屋低于价值出售的投机税

事情如下：

父母以150,000.00欧元的价格购买了房子（当时是为了更好的融资条件等原因）。

房子租给了儿子，通过租金偿还贷款。

由于私人原因，房子本应在10年期限届满前已经转让给儿子。购买价格应该取剩余贷款金额（例如100,000.00欧元）。

根据房地产市场的发展，这座房子的价值现在大约为250,000欧元。

如果以100,000.00欧元出售，税务局当然可能会说这是“隐性赠与”，但考虑到免税额，这可能无关紧要。

问题可能出在投机税上，如果设定了一个虚拟的利润。租金收入也可能需要考虑？

情况如下：

父母以15万欧元的价格买下了房子（当时是因为融资条件更好等原因）。

房子租给了儿子，贷款通过租金偿还。

因为私人原因，房子现在（还没到10年期限）就打算转让给儿子。购买价格将以剩余贷款金额（比如10万欧元）计算。

由于房地产市场的发展，房子的价值现在大约是25万欧元。

如果以10万欧元卖出，税务局当然可能会说是“隐藏赠与”，但考虑到免税额，这可能无关紧要。

问题可能是如果设定虚拟利润，可能涉及投机税。租金收入是否也需要考虑？

投机税只针对盈利部分。这里不存在盈利。

正如所说，问题主要是：土地购置税和赠与税（现在不考虑，因为低于子女免税额，但如果10年内有继承可能会涉及），公证人也可能并且很可能会根据价值来计算他的费用。

我也不理解为什么不把这些都正式写进合同有什么好处？

如果现在以100,000.00欧元进行销售，税务局当然可以说这是“隐藏的赠与”，但考虑到免税额，这可能无关紧要。

不是“可能”，而是“会”。这也会影响继承（如果未来真的发生继承并且继承人之间出现纠纷的话）。
为什么不在购房合同中明确写清楚呢？对此应请公证人或律师协助。
土地增值税也不会产生。这不是问题。公证人也会根据房产的真实价值来确定他的费用。

稍微离题一下，来澄清一下关于“投机税”的事实。
这涉及私人转让交易，第22条第2款联动第23条第1款第1项《所得税法》。
这里既可能产生收益，也可能产生损失。
所以实际上并不是只有收益需要纳税，参见《所得税法》第23条第3款，其中也明确提到在计算转让交易的收益或损失时的规定。
不过，这些损失只能用来抵消私人转让交易的收益，不能用来抵消其他收入。

从所得税的角度来看，在本案例中通常无论你做什么都无所谓（如果销售价格大约等于购入价减去折旧，因为它是租赁状态的话）。

但确实可能会产生赠与税，如果免税额不足的话。

关于市政府优先购买权的提示应当被认真考虑，特别是当你以低于市场价出售时。

我会在具体情况下咨询该领域的法律专家。也可以问公证人，但他不能也不允许提供税务咨询。

问题是：一旦税务局发现“过于优惠”的销售，就会怀疑剩余的部分被私下交付或赠送，金额相当于正常市场价值。这两种情况都会引发不愉快的问题，甚至可能导致补税。

这根本不构成法律咨询！

基本上，只有在10年内父母发生什么事情时，整个问题才会出现。此处涉及的价值首先由免税额覆盖，税务方面也是如此。问题可能出现在：

- 在10年内父母有进一步的遗产继承，导致免税额被超过
- 父母在10年内需要依赖社会救助，那么社会救助部门很可能会介入

否则，较低的价值倾向上首先只会影响公证人，涉及其酬劳。