Maisons jumelées reliées par des garages

Bonjour.
Nous sommes en train de planifier notre maison. Nous construisons avec mes parents ensemble. Chacun une moitié de maison jumelée sur un terrain de 900m2.
Nous voulions que les deux moitiés soient 'indépendantes' et les relier par deux garages individuels au milieu.
Notre constructeur nous a dit que cela était considéré comme une maison jumelée et que nous pouvions la construire ainsi sur un seul terrain.
Le constructeur a alors soumis cela à la commune qui a donné son accord.
Or, quatre semaines plus tard, nous voulions aujourd’hui signer le compromis de vente pour le terrain, et une dame du service urbanisme a appelé pour dire que la disposition avec les garages entre les maisons n’était finalement autorisée =(.
Existe-t-il une réglementation précise pour les maisons jumelées qui soit valable partout ? Ou est-ce que le service urbanisme peut faire ce qu’il veut ?
Avez-vous d’autres conseils ?
Cordialement

Bonjour,

avez-vous déjà jeté un coup d'œil au plan d'aménagement ?

En règle générale, il est toujours précisé où doivent se trouver les maisons jumelées et où les garages.

En général, je ferais plus confiance au service d'urbanisme qu'au promoteur.

Personnellement, je ne peux pas imaginer que deux maisons reliées uniquement par deux garages soient considérées comme une maison jumelée...

Cordialement,

Dirk

Eh bien, il s'agit simplement de la définition de [Doppelhaus]. Comme les maisons individuelles et les maisons mitoyennes sont autorisées, mais pas deux maisons individuelles côte à côte. Mon voisin actuel, par exemple, a également acheté une maison qui est officiellement une maison mitoyenne, mais qui est reliée de chaque côté aux autres maisons par le garage.

Je doute qu'il existe une définition juridiquement valable à ce sujet. À mon avis, tout dépend des prescriptions du plan d'aménagement. Tout ce qui est dit ici sur le forum, sans connaissance du plan d'aménagement, relève probablement de la spéculation...

Il se peut qu'il y ait la consigne (comme chez nous) sur quel côté l'accès ou la construction en limite est autorisée ?
Même si ich en pensant à une maison jumelée, je pense que c'est égal où ces maisons sont accolées ensemble, l'essentiel est qu'elles soient collées.

Parfois, on tombe au service d'urbanisme sur quelqu'un qui vient tout juste d'être formé. Je recommanderais de s'y présenter à nouveau en personne, et ce, avec le supérieur hiérarchique, pour se faire expliquer.

Mes parents ont d'ailleurs construit avec des amis deux maisons différentes (même brique, même style architectural) sur un terrain de 3000 m² – à l'époque, pas de permis de division du terrain, donc les garages ont été construits en décalé, de manière à ce que cela soit considéré comme une maison jumelée. C'est la seule façon d'obtenir une autorisation.

Bonjour,

... et une dame du service urbanisme a appelé pour dire que ce n’était pas autorisé d’avoir des garages entre les maisons =(.
Y a-t-il un règlement précis pour les maisons jumelées qui s’applique partout ?

C’est - certes un peu tard et ennuyeux pour vous, mais d’un autre côté, tout autre résultat m’aurait étonné.

***Maison jumelée

La définition de la maison jumelée est réglementée en Allemagne dans l’ordonnance sur l’utilisation des sols (§ 22 Baunutzungsverordnung). Cette dernière établit notamment une distinction claire entre les types de maisons : maison jumelée et immeuble collectif. On parle de maison jumelée lorsqu’il s’agit d’une unité d’habitation contiguë disposant à la fois d’entrées séparées et d’escaliers distincts, ce qui n’est pas le cas pour les immeubles collectifs.

La façade extérieure d’une maison jumelée est généralement conçue de manière symétrique pour des raisons urbanistiques, ce qui s’applique également au plan de ce type de maison. La loi sur la construction impose en outre l’installation d’un mur coupe-feu entre les maisons mitoyennes afin d’éviter la propagation des flammes en cas d’incendie.

Une maison jumelée peut soit consister en deux maisons construites contiguës à la limite du terrain, soit en une unité construite sur un même terrain. Ce type de construction jumelée présente une consommation d’espace nettement inférieure par rapport à l’habitat traditionnel, ce qui explique sa popularité croissante.

Répartition

C’est la même chose que pour un appartement en copropriété. On a une toiture commune et la propriété est divisée de manière séparée, comme dans la déclaration de division des appartements en copropriété. Les façades ne peuvent être modifiées ultérieurement que si tous les propriétaires de la maison jumelée effectuent les changements et que la majorité y consent. Les permis de construire doivent être respectés.

Transmission du bruit

En matière d’isolation acoustique, on ne respecte souvent pas les prescriptions quand il s’agit de commercialiser les maisons jumelées de manière rentable. C’est similaire aux appartements en copropriété. Sur les murs mitoyens, des entreprises de construction peu scrupuleuses essaient d’économiser sur les coûts de construction. Cela commence dès la planification des fondations et des dalles de sol. Le son se propage encore mieux dans les matériaux solides que dans l’eau.

Cela signifie que dans une maison jumelée, si la dalle de sol et les fondations ne sont pas séparées, le son se transmet au bâtiment voisin. Il s’agit du bruit, par exemple, produit par un perforateur qui se transmet aux matériaux comme les murs.

L’argument du promoteur, selon lequel un bâtiment se déformerait différemment si les fondations ou la dalle de sol étaient séparées, ne peut être accepté. Il s’agit de sol naturel, comme le disent les planificateurs, sauf s’il s’agit d’une excavation comblée avec des déblais et utilisée maintenant pour une maison jumelée.

**Source : mon site web


***§ 22 Baunutzungsverordnung Mode de construction

(1) Le plan d’aménagement peut fixer le mode de construction comme ouvert ou fermé.

(2) En mode ouvert, les bâtiments sont construits avec un retrait latéral à la limite du terrain comme maisons individuelles, maisons jumelées ou groupes de maisons. La longueur des formes de maison mentionnées au premier alinéa ne doit pas dépasser 50 m. Le plan d’aménagement peut délimiter des zones où seules sont autorisées des maisons individuelles, des maisons jumelées, des groupes de maisons ou seulement deux de ces types de maison.

(3) En mode fermé, les bâtiments sont construits sans retrait latéral à la limite, sauf si la construction existante exige une dérogation.

(4) Le plan d’aménagement peut fixer un mode de construction différent de celui du paragraphe 1. Il peut aussi définir dans quelle mesure il est permis ou obligatoire de construire à proximité des limites avant, arrière et latérales du terrain.

***Source : dejure

Ou le service urbanisme peut-il faire ce qu’il veut ?

En principe oui, car chaque service urbanisme a le droit de modifier ou de suspendre partiellement le règlement local de construction en fonction de ses propres besoins.

Ce que tu as soumis avec ta demande de permis de construire n’est, entre nous, pas une maison jumelée, mais deux maisons individuelles indépendantes ; tu reconnais toi-même cet objectif souhaité. Pourquoi ton promoteur favorise cela, et pourquoi la commune l’a même approuvé – voilà la question fondamentale. De même, que va-t-il se passer maintenant avec le permis de construire et les coûts en découlant.

Je ne peux que te recommander vivement de chercher à parler avec la responsable qui a appelé et de voir comment « sortir de l’impasse », afin que toutes les parties puissent continuer à se parler civilément. Un conseil : s’obstiner sur ses positions, invoquer des exemples extérieurs, etc., ne peut que mal tourner. Je suis sûr que le service urbanisme concerné trouve aussi embarrassant d’avoir délivré une autorisation où elle n’aurait pas dû être accordée. Il faut donc chercher un dialogue constructif

Cordialement, expert en construction