Je suis également à la recherche en ce moment et j'ai appris deux « règles d’or » :
1.) Dépréciation : les investisseurs immobiliers commerciaux comptent avec une dépréciation de 1 % à 2 % par an. C’est de là que découlent les réserves pour les réparations et rénovations futures (système de chauffage, fenêtres, toiture, installations, ...). Pour une maison utilisée jusqu'à présent uniquement par le premier propriétaire, je fixerais la dépréciation à 1,5 %, c’est-à-dire que la maison a perdu environ 11 % de sa valeur entre 2003 et 2011 (en euros de l’année 2003). Fait intéressant, cela compense presque le taux d’inflation (environ 13 % de 2003 à 2010).
2.) Loyer annuel hors charges et rendement : les investisseurs immobiliers commerciaux évaluent la valeur d’un bien en multipliant le loyer annuel hors charges par un facteur de 10 à 14 pour les biens situés en zone rurale, de 15 à 18 pour les villes et grandes villes, et jusqu’à 20 pour les métropoles. Pour une maison relativement neuve en périphérie de Stuttgart avec une connexion au S-Bahn, le facteur se situerait peut-être entre 15 et 18. Cela donne, pour un loyer mensuel hors charges de par exemple 1250 euros, une valeur de 225 000 à 270 000 euros.
En tant qu’utilisateur propre, on est souvent prêt à payer plus. Il faudrait alors toutefois considérer le bien non pas comme un placement financier, mais plutôt comme un « bien de luxe » pour améliorer la qualité de vie.