Sécuriser le financement complémentaire par des épargnants en construction

Bonjour chère communauté,

Je suis ce forum depuis un certain temps déjà et j'espère que vous pourrez aussi m'aider.

Situation globale actuelle :
Nous sommes en train de construire une maison depuis la fin de l'année dernière et nous avons jusqu'à présent relativement bien supporté les augmentations de prix actuelles, etc., grâce à beaucoup de travail personnel et une estimation généreuse.

En raison de la hausse des taux d'intérêt, nous souhaiterions dès maintenant anticiper les financements complémentaires. Nous envisageons donc de transformer un ancien contrat d'épargne logement peu rentable (50 000 €, dont environ 25 % épargnés, 1 % d'intérêt créditeur, 3,5 % de taux d'emprunt) en un nouveau tarif.

Nos points financiers clés :
Revenu net du ménage environ 5 250 € (2 750 m, 2 500 f)
Épargne actuelle uniquement pour la maison environ 3 000 €
Âge : 30 / 28
Enfants : aucun, mais prévus dans les 1-2 prochaines années.

Crédit 1 :
Montant : 200 000 €
Mensualité : environ 700 €
Taux d'intérêt : 0,56 %
Durée de fixation du taux : 10 ans (nous rembourserons pendant 9,5 ans)
Capital restant dû fin 2031 : environ 130 000 €

Crédit 2 :
Montant : 160 000 €
Mensualité : environ 600 €
Taux d'intérêt : 0,82 %
Durée de fixation du taux : 16 ans (nous rembourserons probablement pendant 15 ans)
Capital restant dû fin 2037 : environ 65 000 €

Fonds propres pour la construction : au maximum 300 000 € (incl. cuisine, frais annexes, ...)

D’après la situation actuelle, il devrait rester environ 60 000 €.

Comment aborderiez-vous le capital restant dû du prêt de 10 ans :

A) Financer « normalement » avec un taux d’intérêt incertain (avec/sans remboursements anticipés ?)
B) Sécuriser 50 000 € via un contrat d’épargne logement (100 €/mois d’épargne, puis 250 €/mois pour rembourser pendant environ 10 ans, coût total environ 1 600 €), le reste idéalement par remboursements anticipés ?
C) Sécuriser 100 000 € via un contrat d’épargne logement (315 €/mois d’épargne, puis 500 €/mois pour rembourser pendant environ 10 ans, coût total environ 4 100 €), le reste par remboursements anticipés. Remboursements anticipés restants disponibles pour le crédit 2.
D) Existe-t-il d’autres alternatives/meilleures options ?

Si vous avez besoin d’autres informations, merci de me le faire savoir, sinon un grand merci d’avance ;)

Cordialement,
Stefan R.

Des chiffres de rêve chez vous.

Je ne conclurais pas de contrat d'épargne logement et j'essaierais d'économiser l'argent en parallèle, en remboursant par anticipation si possible.

Des chiffres de rêve chez vous.

Je ne conclurais pas de contrat d’épargne-logement et j’essaierais d’épargner l’argent à côté, en remboursant exceptionnellement si possible.

Je vois cela de la même façon. Le changement de tarif s’accompagne d’un nouveau frais (1-1,6 % de la somme contractuelle). Je continuerais simplement à alimenter le contrat d’épargne-logement et à profiter des 1 % d’intérêts. C’est plus judicieux que le remboursement anticipé (puisque le taux d’intérêt est inférieur à 1 %). Ainsi, vous économisez d’une part du capital pour la période après la durée fixe du taux et d’autre part, vous disposez ici d’un « fonds de secours » auquel on peut normalement accéder avant en divisant le contrat.

Nous avons aussi réfléchi à cela et fait de nombreux calculs.
Mais l'écart de taux entre la phase d'épargne du contrat d'épargne-logement et les taux actuels des crédits (sous lesquels nous tombons malheureusement) montre que cela ne vaut pas la peine.
Avec vos taux de rêve sur les deux prêts, je renoncerais probablement vraiment à un remboursement anticipé et garantirais 100k via un contrat d'épargne-logement. Selon les conditions que vous pouvez encore obtenir. La BSH avait jusqu'à il y a quelques semaines (j'ai vérifié dernièrement) encore 1,5 % sur le prêt d'épargne-logement. C'est assez bien pour le niveau de taux actuel.

Reste à la fin la question : quel est votre appétit pour le risque ? Je ferais aussi des calculs en scénarios, donc coûts VS coûts pour le scénario avec contrat d'épargne-logement & taux restant à long terme entre 3-5 %, ou contrat d'épargne-logement et taux retombant à environ 1 %.
Et ensuite les deux variantes sans le contrat d'épargne-logement. Donc le coût total de chaque variante (frais d'ouverture, intérêts, etc.), puis comparer. Ensuite, il ne reste plus qu'à évaluer si les différences valent le risque pour vous.

Merci beaucoup pour vos évaluations/suggestions !

Quelques remarques rapides :
- Le changement de tarif serait gratuit, de même les gains d'intérêts déjà réalisés seraient conservés. Seule une augmentation du montant de l'épargne-logement nécessiterait le paiement de 1,6 % du capital épargné au-delà de 50 000 € (soit 800 € pour 100 000 €).
- Le taux débiteur serait actuellement encore de 0,70 %, le supplément est de 2 %. Le taux effectif serait alors toujours d'environ 1,55 %.

Merci beaucoup pour vos évaluations/suggestions !

Quelques remarques rapides :
- Le changement de tarif serait gratuit, de même que les gains d’intérêts déjà obtenus seraient conservés. Seule une augmentation de l’épargne-logement nécessiterait le paiement de 1,6 % de la somme à épargner au-delà de 50 000 € (soit 800 € pour 100 000 €).
- Le taux débiteur serait actuellement encore de 0,70 %, la prime d’émission est de 2 %. Le taux effectif serait donc d’environ 1,55 %.

Si j’ai bien compris, les 100 000 € impliquent un surcoût de 215 € par mois. Pouvez-vous vous permettre cela sur le long terme, même lorsque des enfants seront là ? Actuellement, vous remboursez 1 400 € : 700 + 600 + 100 issus de l’épargne-logement. Avec 215 € de plus, vous seriez déjà à 1 615 €. Étant donné que vos revenus sont assez similaires, une partie importante risque de disparaître pendant le congé parental et après. Ce n’est pas fondamentalement dramatique avec vos revenus, mais cela dépend aussi de votre style de vie.