Sécuriser le financement avec une maison existante

Bonjour,

je réfléchis moi aussi à construire ma propre maison. Mais avant, je voulais savoir si j'ai même la possibilité d'obtenir un financement. Car malheureusement, dès la première visite d'une maison témoin, on m'a fait comprendre de manière désagréable que je pouvais oublier ça. J'espère toujours qu'il s'agisse d'un cas isolé.

Je suis indépendant et, selon ma banque, mon secteur d'activité fait partie d'un groupe non répertorié, et il n'y a donc pas de score pour moi, ce qui rend l'octroi d'un crédit très difficile. Cependant, je n'ai pas encore parlé d'un financement de construction avec ma banque.

Pour mon projet, j'ai besoin de 270 000 €, que je pourrais garantir par un immeuble de 3 appartements existant, loué dans un emplacement de premier choix, avec une valeur marchande actuelle de 280 000 €. Les loyers s'élèvent à 1 350 € par mois hors charges, ce qui me permettrait aussi de rembourser le crédit. Il s'agit en plus de la maison à construire, avec un appartement annexe.

Est-ce vraiment si mauvais que ça ?

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement,
Patrick

Bonjour Patrick,

sans connaître précisément ta situation de vie, le travail indépendant est en soi un problème pour la plupart des banques, car il comporte de nombreux risques dont tu es déjà responsable. Cela signifie que ta banque considère la garantie que tu peux lui fournir personnellement comme quasiment nulle.
Cela implique qu’il faut un résultat exceptionnel de longue date de ton activité entrepreneuriale et peu de risques commerciaux pour convaincre la banque.
C’est différent en cas de responsabilité limitée. En tant qu’associé gérant de ta propre GmbH, la garantie que tu peux fournir personnellement est de nouveau acceptée par la banque. ;)

Tu souhaites apporter comme garantie supplémentaire un immeuble locatif existant. Bien sûr, ici aussi l’emplacement, la ville, les infrastructures environnantes et la conjoncture jouent un rôle. La banque peut même exiger une expertise de ta part. Astuce : si tu as la possibilité d’apporter les appartements séparément comme garantie, ne mets pas automatiquement tous les appartements en garantie. Par exemple, un appartement pourrait être ta réserve en cas de besoin ou une marge de négociation supplémentaire si tu veux prolonger le prêt dans quelques années...

Le mieux est de te rendre à ta banque principale pour évaluer les possibilités dans le cadre d’un prêt immobilier. Elle te fixera déjà une limite. Intègre ta garantie de l’immeuble existant plus tard dans la discussion et améliore ainsi la première offre de la banque.

La possibilité de contracter un prêt de 270 000 € dépend aussi de tes revenus réguliers, du type de ton activité indépendante, de la présence d’enfants, d’un partenaire de vie pouvant se porter garant, du bien immobilier prévu, de ton capital propre apporté, etc. Il est difficile de donner une réponse générale sans autres informations. Cependant, la garantie sous forme d’un bien immobilier existant est déjà un atout majeur que tu apportes là. À mon avis, cela ne devrait pas échouer fondamentalement.

Meilleures salutations

Bonjour,

...C’est différent en cas de responsabilité limitée. En tant que gérant associé de ta propre GmbH, la garantie que tu peux personnellement offrir est à nouveau libre du point de vue de la banque. ;)

En général, je me tiens à l’écart des discussions sur les questions de financement, car il y a des modérateurs dans le forum dont le travail quotidien est de traiter ce genre de questions...

Mais la déclaration ci-dessus n’est pas correcte. C’est une idée fausse répandue de croire que le capital social de la GmbH équivaut à la limite de responsabilité. Chaque gérant est responsable avec l’intégralité de son patrimoine privé dans les cas où des réclamations sont formulées contre la GmbH. Cela ne peut être évité que si la GmbH devient une KG ou une autre forme d’entreprise dans laquelle le risque peut être transféré ou si les actifs existants ont déjà été transférés à une tierce personne non impliquée avant la création de l’entreprise ; en revanche, des limites de responsabilité peuvent être fixées proportionnellement dans le contrat de société pour les associés. Mais même dans ce cas, les associés sont responsables en cas de besoin avec leur patrimoine privé en fonction de leurs parts.

Ainsi, chaque banque finançant insistera sur la garantie « louée » et sécurisera ainsi le financement – très probablement par voie hypothécaire. Un risque qui doit en tout cas être clarifié au préalable avec un conseiller fiscal ainsi qu’un juriste dûment formé.

Cordialement