Plan d'urbanisme restrictif - vaut-il la peine d'acheter un terrain ?

Bonjour à tous,

j'aurais besoin de quelques avis s'il vous plaît

J'ai la possibilité d'acquérir un terrain de 1 100 m² situé dans le périmètre d’un plan d’aménagement. Cependant, ce plan me semble assez restrictif, voici quelques données clés :

Coefficient d’emprise au sol 0,1
Surface au sol du bâtiment d’habitation (surface au sol I) max. 110 m²
Surface II pour accès/places de stationnement/garages/dépendances/terrasses peut dépasser la surface I jusqu’à 100 %
Max. 1 étage complet
Hauteur faîtage max. 7,50 m (bord extérieur de la façade avec niveau terrain existant) - en cas de déblai, on prend le point le plus bas du terrain

Je me demande s’il est possible, dans ces conditions, de réaliser une grande maison individuelle d’environ 200 m² de surface habitable ? Avec une surface au sol max. du bâtiment d’habitation de 110 m², cela me paraît (sans sous-sol) compliqué. Le terrain est en Hesse, donc l’étage supérieur doit être un étage en retrait (max. 3/4 de la surface brute de l’étage du rez-de-chaussée) ou avoir une hauteur de 2,30 m max. sur 3/4 de la surface brute de l’étage.

Comme je ne trouve pas les combles mansardés très beaux/pratiques, seul un étage en retrait – et à cause de la limite de hauteur, un toit plat – semble envisageable...

Si d’autres informations sont nécessaires, je peux les fournir volontiers (dans la mesure du possible).

Merci beaucoup pour vos avis !

Hm. 200 va être juste. Nous avons une surface au sol de 133 et une surface habitable de 108. Si tu prends 110, cela donne moins de 100. À l’étage supérieur, environ 50-60. Cela fait environ 150 plus.

C'est à peu près ce que j'avais aussi estimé (allerdings 3/4 im OG, also knapp über 80 Grundfläche und ca 60 Wohnfläche) et redouté. Sans sous-sol, cela ne sera probablement pas possible, et cela va sans doute de nouveau coûter cher...

Coefficient d'occupation du sol 0,1

Je ne crois pas. Cela doit certainement s'appeler coefficient d'emprise au sol.

/Terrassen

Je ne crois pas. Cela reviendrait à annuler une loi fédérale par un règlement municipal.

Si d'autres informations sont nécessaires, je les fournirai volontiers (dans la mesure du possible).

Date d'affichage du plan d'urbanisme
Plan complet du plan d'urbanisme
Texte complet du plan d'urbanisme
Plan de situation du terrain avec altitudes
Compte tenu de la si faible densité d'occupation des sols, la justification du plan d'urbanisme pourrait aussi être instructive.

C’est une simple question de mathématiques, on ne peut pas réaliser 200m² de surface habitable.
Même si en bas les 110m² de surface au sol autorisés étaient aussi surface habitable (ce qui n’est bien sûr pas le cas !), l’étage supérieur ne pourrait avoir que 75% de cette surface - soit 82,5m². Cela fait en tout... 192,5m² < 200m². Au mieux, on pourrait ajouter une autre surface sous les pentes de toit en dessous de la hauteur pleine du plafond, mais cela n’a pas été souhaité par le T.E.
De cela, il faut encore déduire ce que prennent les murs, etc. Et un autre demi-étage ne rentre probablement pas en raison de la limitation de la hauteur faîtière.

C’est une simple question de mathématiques, on ne peut pas réaliser 200m² de surface habitable. Même si en bas la surface au sol autorisée de 110m² était aussi une surface habitable (ce qui n’est évidemment pas le cas !), l’étage supérieur ne pourrait avoir que 75% de cette surface – donc 82,5m². Cela fait en tout... 192,5m² < 200m². Au mieux, on pourrait ajouter une surface sous les pentes de toit en dessous de la hauteur de plafond de l’étage complet, mais ce n’était pas souhaité par le TE. Il faut encore déduire tout ce que prennent les murs, etc. Et on ne pourra sans doute pas avoir un autre étage non complet à cause de la limitation de la hauteur du faîte.

Sans sous-sol, tu auras raison. Avec un sous-sol, on pourrait quand même arriver à quelque chose : Laisser dépasser le sous-sol autant que la hauteur du faîte et la définition de l'étage (non) complet le permettent. Puis un rez-de-chaussée comme étage complet et un étage sous toit au-dessus. Si on le voulait, on pourrait, dans la limite où le plan d’urbanisme autorise la forme du toit, concevoir une partie de toit plat au centre et des parties de toit en pente sur les côtés – là encore de manière à ce que la définition de l’étage complet soit juste dépassée.