Prêt immobilier - droit de regard de la banque

Bonjour. Nous prévoyons d’acheter une maison à démolir. Nous ne pouvons pas nous permettre une construction neuve directe.

Nous avons maintenant la possibilité de financer le reste du terrain par un prêt bancaire classique. Il s'agit d'environ 50 000€.

Nous avons aussi la possibilité d'obtenir un prêt immobilier à un taux débiteur bien meilleur. Celui-ci est même moins cher, y compris les frais de registre foncier et de radiation, que le prêt bancaire classique.

La démolition coûte environ 30 000€. Mais avec un prêt immobilier, la banque prêteuse intervient.

1. Avons-nous alors le droit de démolir la maison ?
2. Quels sont les frais du notaire pour l'inscription au registre foncier et la radiation ?
3. Je lis partout 2 % de frais de notaire. Mais les frais pour l'inscription et la radiation au registre foncier de la banque prêteuse ne sont certainement pas encore inclus, n’est-ce pas ?

Mais pour un prêt immobilier, la banque prêteuse intervient.

Non.

1. Peut-on alors vraiment démolir la maison ?

Si vous ne donnez donc que le terrain en garantie et que la banque en est informée, c’est acceptable pour la banque et son besoin de sécurité.

2. Quel est le coût du notaire - inscription et radiation au registre foncier ?

Utilise un calculateur dédié chez Interhyp ou ailleurs. Tu obtiens les coûts presque au centime près, y compris les frais du registre foncier. La banque ne coûte rien, seulement le notaire et le registre foncier pour l’hypothèque.

Merci beaucoup. J’ai découvert un calculateur là-bas. Inscription de la charge foncière = Cela se fait quand on demande un crédit supérieur à 80 000 €. La banque prêteuse est alors inscrite comme copropriétaire sous la condition que, lorsque je rembourse le crédit, elle soit ensuite radiée. Que le prix du terrain ait changé entre-temps n’a pas d’importance.

La suppression de la charge foncière est ensuite demandée par moi auprès de la banque. Celle-ci doit cependant donner son accord lorsque j’ai remboursé le crédit. Le notaire reçoit alors l’autorisation de suppression et procède à la radiation de la charge foncière.

Les frais d’inscription et de suppression de la charge foncière dépendent uniquement du montant de la charge foncière (= montant du crédit).

Ainsi, pour un montant de 80 000 €, un crédit immobilier serait rentable, car le taux d’intérêt débiteur est nettement plus bas et les inscriptions et radiations au registre foncier ne le grignotent pas. Surtout que sinon, nous prendrions deux fois un crédit. 1. pour l’achat du terrain, 2. pour la démolition. Et alors au maximum un seul serait possible avec inscription de charge foncière, car le second serait sinon trop faible. Ce que presque aucune banque ne fait. Et les frais fixes d’inscription et de radiation jouent aussi un petit rôle.

Peut-on même faire inscrire une charge foncière si l’on souhaite démolir la maison, donc pas directement à l’achat de la propriété, mais par exemple un an plus tard ?

Si vous ne donnez ainsi en garantie que le terrain et que la banque en est informée, c’est ok pour la banque et son besoin de garantie.

Le prix d’achat du terrain comprend la maison. Cependant, la maison est très coûteuse à rénover. Donc un point négatif. Si la banque ne le voit pas ainsi, le prix du terrain en tant que garantie baisse-t-il ? Ou comment cela se passe-t-il ?

da der Sollzins deutlich niedriger

... et la durée est plus longue. Si tu dois rembourser 80 K€ en 84 mois et en plus payer 5 % d’intérêts, ça fait mal.

Grundschuldbestellung = Das wird gemacht, wenn man Kredit anfordert über 80.000€.

L’hypothèque foncière n’a rien à voir avec le montant du crédit. On peut aussi garantir un crédit de 20 K€ par une hypothèque foncière de 20 K€ (si la banque le souhaite).

Die Kosten für die Grundschuldeintragung- und Löschung orienieren sich allein an der Grundschuldhöhe(=Kredithöhe).

Ces coûts dépendent du montant de l’hypothèque, qui ne correspond pas forcément au crédit.

Dann wird die Kreditgebende Bank als Miteigentüber eingetragen

Non, tu restes propriétaire à 100 %. La banque obtient seulement l’hypothèque = une garantie.

unter der Bedingung, wenn ich Kredit abbezahle, dass sie dann wieder ausgetragen wird.

Disons que tu as un droit d’effacement pour les parties d’hypothèque inutilisées, mais tu n’es pas obligé de faire radier l’hypothèque.

Zumal wir sonst 2x einen Kredit aufnehmen. 1. für Grundstückskauf, 2. für Abriss. Und dann höchstens einer mit Grundschuldeintragung möglich wäre, weil der 2. sonst zu niedrig ist.

Deux financements, c’est absurde. Qui finance la construction neuve ? Le fait que la banque accepte ou non de garantir par hypothèque des petites financements dépend de la banque que vous consultez.

Darf man denn überhaupt eine Grundschuld eintragen lassen, wenn man das Haus abreißen möchte, also nicht direkt beim Kauf der Immobilie, sondern 1 Jahr später z.b.?

Tu peux faire ce que tu veux quand tu veux, tant que la banque est d’accord. C’est ton terrain. Et si tu veux, tu laisses inscrire une hypothèque de 10 millions d’euros pour la banque X – pas de problème (même si c’est absurde).

Der Kaufpreis des Grundstücks ist ja samt Haus. Jedoch ist das Haus sehr teuer zu sanieren. Also ein Malus. Wenn die Bank das nicht so sieht, dann sinkt der Grundstückspreis als Sicherheit? Oder wie läuft so etwas ab?

Combien coûte la maison ? La valeur est selon tes explications le prix d’achat moins les coûts de démolition. Que faites-vous après la démolition ? Je ne comprends pas vraiment ta question.

Hallo. Wir planen ein Abriss-Haus zu kaufen. Einen direkten Neubau können wir uns nicht leisten.

Vous ne pouvez pas vous permettre une construction neuve. Pourquoi alors achetez-vous un terrain avec une maison à démolir si vous ne pouvez pas construire ? Ça devrait être la question de départ : que voulez-vous faire avec un terrain avec une maison (que vous voulez détruire) et un crédit si vous n’avez pas/l’obtenez pas d’argent pour construire ? Je ne comprends pas l’intérêt...

Merci beaucoup !

Deux financements sont absurdes. Qui finance la nouvelle construction ? Si la banque propose également de petites financements garantis par une inscription au registre foncier, cela dépend de la banque que vous interrogez.

Dans ce sens, envisager 2 financements est une réflexion, car nous ne savons pas réellement quels coûts nous attendent pour l'achat et la démolition. Nous avons le prix d'achat et les frais d'agent immobilier sûrs. Ensuite, les frais de notaire pour l'achat estimés avec des valeurs trouvées sur Internet à 2 % du prix d'achat. Puis la taxe sur les acquisitions immobilières. Et la démolition, nous ne pouvons pas la planifier du tout. Pour cela, il faut d'abord que le terrain soit à nous et que l'entreprise de démolition fasse une estimation — l'estimation coûte aussi de l'argent. Et elle n'est pas non plus certaine. C'est pourquoi nous planifions d'abord d'acheter de manière optionnelle. Avec une petite marge de crédit puis faire estimer et obtenir le deuxième crédit.

Combien coûte la maison ? La valeur est, d'après ta description, le prix d'achat moins les coûts de démolition. Que faites-vous après la démolition ? Je ne comprends pas vraiment ta question.

Nous achetons un bien immobilier — c’est un lot complet composé du terrain et de la maison. Dans la description, il est indiqué que l’on peut également optionnellement démolir la maison — ou bien la rénover. On ne peut donc pas déterminer la valeur. Pour nous, la valeur correspond aux coûts de démolition + les coûts de raccordement et de clôture (électricité, eau). La question est donc : comment la banque calcule-t-elle la valeur du terrain si nous démolissons la maison ? Dans ce cas, à leur avis, ce serait peut-être même moins cher — et non plus.

Vous ne pouvez pas vous permettre une nouvelle construction. Pourquoi alors achetez-vous un terrain avec une maison à démolir, si vous ne pouvez pas construire de toute façon ?

Le terrain convient très bien. Il en reste très peu ici et nous n’avons pas d’obligation de construire. Nous rembourserons le crédit pendant quelques années encore. Cela prendra 4,5-5 ans. Et ensuite, à nouveau des fonds propres. Cela prendra plus longtemps. En attendant, le terrain sert à la détente avec un peu de verdure. Il n’est pas prévu de construire quelque chose d’important là-bas.

Posséder des terres n’est pas une mauvaise idée à l’époque des taux zéro. En fait, je voudrais te conseiller de ne pas discuter de tout cela ici, mais plutôt dans ta banque. Ça va se régler naturellement. La banque doit juste savoir ce que vous voulez. La démolition d’une maison coûte environ 10 000. Les meilleures entreprises de démolition sont les petites, sans chichi, du quartier mal famé près de la gare de marchandises. Karsten