Achat d'une maison jumelée : remise en 2016 seulement - planification, possibilités de financement, période sans frais

Bonjour chers experts en construction et financement,

Je suis lecteur silencieux depuis un certain temps et souhaite maintenant m'adresser à vous avec notre propre projet afin de présenter notre démarche et d'obtenir des avis constructifs, des critiques ou même des suggestions d'amélioration.

Nous souhaitons acheter l'objet suivant :
-Demi-maison jumelée de 1998
-305 m² de terrain
-133 m² de surface habitable (rez-de-chaussée, étage, combles aménagés)
-Sous-sol complet
-Incluant garage, cabane de jardin et poêle suédois
-En NRW
-Sans agent immobilier
-Prix d'achat 345 000 €
-Incluant les frais annexes (frais de notaire, frais de registre foncier, taxe de mutation) nous arrivons à environ 375 000 €

Bref aperçu de notre situation financière :
-Revenu net 2 200 + 2 400 = 4 600
-Capitaux propres 180 000 €
-Dépenses mensuelles actuelles (assurances, alimentation, électricité, téléphone, TV, redevance, 2 voitures, loisirs) : 1 500 € + loyer charges comprises : 900 €
-> Dépenses totales : 2 400 €

Nous attendons un enfant prochainement, ce qui signifie qu’ensuite nous compterons pendant 2 ans sur une prestation parentale ou un seul revenu. Après ces 2 ans, je souhaite retravailler à temps partiel. Le financement doit cependant être possible aussi avec un seul revenu.
Le salaire de mon mari est réglementé par la convention collective, de sorte que nous pouvons compter sur 2 800 € dans deux ans. À cela s’ajoute l’allocation familiale de 184 €. Les revenus s’élèvent donc à environ 3 000 €. (Sans 13e mois, heures supplémentaires, etc.)
Le loyer disparaît, en revanche nous prévoyons 300 € de charges pour la maison et 150 € de dépenses pour l’enfant par mois. Nous souhaitons rembourser le crédit nécessaire avec une mensualité de 800 €.
-> Dépenses totales : 2 750 €

Il faut peut-être encore préciser que nous sommes fondamentalement très prudents et planifions plutôt de manière conservatrice.
Nous envisageons une longue période fixe avec la possibilité de remboursements anticipés. Le crédit nécessaire s’élève à 200 000 €. Nous avons actuellement deux offres :
- Période fixe 20 ans, taux annuel effectif 2,15 %, remboursement total, remboursement anticipé 5 %, mensualité 1 060 €
- Période fixe 15 ans, taux annuel effectif 2,04 %, remboursement 3 %, remboursement anticipé 5 %, mensualité 837 € (durée calculée 26 ans, 5 mois)

Il est peut-être encore possible que nous empruntions de l’argent en privé, que nous pourrions rembourser de manière flexible. Cela devrait être clarifié dans les prochains jours. Cela ferait baisser le crédit nécessaire à 150 000 €. Plus nous empruntons moins d’argent à la banque, mieux c’est, non ?

À présent, il y a la "difficulté" suivante concernant l’achat de la maison. Les vendeurs construisent eux-mêmes actuellement une maison neuve et ne pourront déménager que dans environ un an. Cela nous donne ces trois possibilités de financement :
1. Nous achetons la maison maintenant, sécurisons les taux encore relativement bas et les propriétaires versent un loyer mensuel à nous.
2. Nous achetons la maison dans un an et concluons le financement dès maintenant avec une période de mise à disposition gratuite de 12 mois.
3. Nous achetons la maison dans un an et nous occupons début 2016 du financement avec une période de mise à disposition gratuite habituelle de 2 mois.

L’alternative 3 est exclue pour nous, car le risque d’évolution des taux est trop élevé. Nous souhaitons donc sécuriser le financement dans un proche avenir, que ce soit par la variante 1 ou la variante 2.

Nous nous demandons maintenant quels sont les avantages et les inconvénients de ces alternatives, à la fois pour nous et pour le vendeur. Nous voulons d’abord y réfléchir sérieusement avant d’en discuter avec le vendeur et d’entrer dans la négociation finale du prix.

1. Acheter maintenant
Avantage pour nous :
- Sécuriser des taux bas
Avantage pour le vendeur :
- Argent disponible immédiatement et à investir dans un nouveau projet de construction
Inconvénient pour nous :
- Nous sommes immédiatement propriétaires. En cas de réparations avant notre emménagement, nous devons en assumer les coûts
Inconvénient pour le vendeur :
- Il doit payer un loyer alors qu’il vit actuellement sans loyer

2. Achat en 2016, financement conclu maintenant
Avantage pour nous :
- Sécuriser des taux relativement bas
Avantage pour le vendeur :
- Il peut continuer à vivre sans payer de loyer
Inconvénient pour nous :
- Une période de mise à disposition gratuite de 12 mois n’est pas proposée par beaucoup de banques
Inconvénient pour le vendeur :
?

Peut-être avez-vous des idées ou des remarques concernant notre projet d’achat et les variantes de financement ?
Nous attendons vos retours avec impatience !

Vous êtes dans une situation assez confortable avec votre apport en fonds propres, les mensualités calculées offrent en cas de doute encore une marge de manœuvre à la baisse (chaque banque préfère réduire le remboursement en cas de difficulté de l’emprunteur plutôt que d’aller en saisie). Sinon, peu importe presque quelle option vous choisissez à l’achat. La question sera ce que le vendeur accepte comme loyer. Nous avons par exemple vendu notre maison presque immédiatement et avons pu travailler avec le produit de la vente. Le loyer n’était pas plus élevé que la mensualité précédente. Mais veuillez alors garder à l’esprit que le propriétaire est aussi le bailleur (= vous) et qu’avec cela sont liés non seulement les réparations (qui peuvent en partie aussi être répercutées sur le locataire) mais aussi des aspects fiscaux.

Vous comptez sur 3000€ par mois - dont seulement 150 € pour l'enfant et 400 € d'augmentation tarifaire ? Ce serait personnellement trop incertain pour moi, car :
a) 150 par enfant ne sont pas réalistes - nous sommes plutôt à environ 400 par enfant
b) Les augmentations tarifaires ne sont pas garanties - chaque employeur a la possibilité d'intervenir. Je prends un exemple concret. Une entreprise avec convention collective - un salarié obtient la promotion de groupe après 18 mois, à un autre elle est refusée parce que son visage n'est pas assez joli,...
Ne comptez que sur ce que vous avez vraiment !

qu’en est-il de l’allocation parentale ? normalement oui environ 60 % du dernier salaire. ce n’est certes pas valable pendant 2 ans mais c’est quand même un poste de revenus qu’on peut et doit prendre en compte.
de plus, on pourrait utiliser une partie des fonds propres comme solution de transition. votre situation est excellente avec environ 40 % de fonds propres.

que diriez-vous de la variante 4 :
vous achetez maintenant et l’ancien propriétaire déménage. ce ne serait pas par exemple un gros problème si la maison était « difficile à vendre ». c’est en fait aussi la démarche générale s’il veut de l’argent MAINTENANT. s’il a besoin de l’argent seulement dans un an, il peut aussi vendre dans un an. comment le propriétaire imagine-t-il cela ?! parce que votre variante 2 signifie pour lui qu’il ne reçoit pas d’argent maintenant et doit se financer lui-même temporairement.

la variante 1 avec un locataire n’est pas souhaitable. d’une part vous êtes en tant que bailleur responsable pour tout ce qui concerne les démarches, si sa construction n’est pas terminée vous devrez au pire faire des procédures d’expulsion et la finance peut être différente parce que vous n’utilisez pas vous-mêmes le bien lors de la conclusion.

s’il veut de l’argent maintenant, il doit aussi partir maintenant. il n’y a pas vraiment d’autre solution. on pourrait par exemple baisser le prix d’achat de 10 000 euros et faire contractuellement fixer une date de remise en 2016 par le propriétaire (locataire déguisé en quelque sorte). cela ne plairait sûrement pas à la banque, puisqu’elle ne débloque pas les fonds avant que vous soyez également inscrits en priorité au registre foncier (et que l’ancien propriétaire soit exclu).

1. Acheter maintenant
Avantage pour nous :
- garantir des taux d’intérêt bas
Avantage pour le vendeur :
- argent immédiatement disponible et à utiliser pour un nouveau projet de construction

Tout à fait courant ! C’est souvent géré ainsi.

- Nous sommes immédiatement propriétaires. Nous devons assumer les réparations jusqu’à notre emménagement

Pas nécessairement. On peut fixer dans l’acte notarié le loyer, les obligations et les règles, par exemple que le vendeur peut rester jusqu’au jour xy (jour de la remise des clés) en échange d’une indemnité (pas un loyer) correspondant au montant mensuel de xx €. Ce qui est habituel ici, c’est le taux d’intérêt que vous devez payer pour votre financement. Votre amortissement n’est pas pris en compte. Les frais de consommation ainsi que les petites réparations restent à la charge du vendeur. L’état de la maison doit bien sûr être maintenu et il est préférable de le documenter.

Inconvénient pour le vendeur :
- il doit payer un loyer alors qu’il vivait jusqu’à présent sans loyer

Je pars du principe qu’il a ou avait aussi un prêt à rembourser, qu’il remboursera par anticipation après la vente.

Cordialement, Yvonne

Il y a maintenant la "difficulté" suivante concernant l'achat de la maison. Les vendeurs construisent actuellement eux-mêmes une nouvelle maison et ne peuvent déménager qu'environ dans un an. Cela nous amène à ces points

Nous nous posons maintenant la question des avantages et des inconvénients que ces alternatives représentent à la fois pour nous et pour le vendeur. Nous voulons y réfléchir soigneusement avant d’en discuter avec le vendeur et d’entamer la négociation finale du prix.

1. Acheter maintenant
Avantage pour nous :
- sécuriser des taux d’intérêt bas
Avantage pour le vendeur :
- argent disponible immédiatement et à utiliser pour un nouveau projet de construction
Inconvénient pour nous :
- nous devenons immédiatement propriétaires. Nous devons prendre en charge les réparations jusqu’à notre emménagement
Inconvénient pour le vendeur :
- il doit payer un loyer alors qu’il vit actuellement sans loyer

2. Achat en 2016, financement à conclure maintenant
Avantage pour nous :
- sécuriser des taux d’intérêt relativement bas
Avantage pour le vendeur :
- il peut continuer à vivre sans loyer
Inconvénient pour nous :
- une période sans frais de mise à disposition de 12 mois n’est pas proposée par beaucoup de banques
Inconvénient pour le vendeur :
?

Peut-être avez-vous des idées / remarques concernant notre projet d’achat et les variantes de financement ? Nous attendons vos retours avec impatience !

Bonjour !
Nous sommes ou étions dans la même situation. Nous avons acheté une maison mitoyenne que nous n’avons toujours pas emménagée, car les propriétaires actuels construisent.

Nous avons réalisé à la fois l’achat et le financement en une seule fois. L’acheteur ne reçoit l’argent qu’à la remise des clés !

Dans le même temps, le vendeur a consenti une réduction du prix d’achat pour la période où nous habitons encore la maison en location avant la remise des clés.

Je ne conseillerais pas d’acheter et de louer, car comme tu l’as déjà écrit, vous êtes alors responsables du bien immobilier.

Acheter et remettre plus tard a l’avantage que le propriétaire est obligé de remettre la maison dans l’état dans lequel elle a été vendue et de réparer lui-même les défauts survenus entre-temps.

Concernant ta deuxième idée de financement :
conclure le financement maintenant et acheter plus tard, pour moi cela soulève les questions suivantes :
1. les banques acceptent-elles cela ? Financement sans contrat d’achat notarié (projet) ?
2. Que se passe-t-il si le propriétaire vend entre-temps à quelqu’un d’autre ? Qui paie les frais éventuels / pénalités en cas d’annulation du financement ?